[경매] 동작구 사당동 빌라

사건번호: 2018 타경 103397, 서울중앙지방법원

서울 동작구 사당동 220-164 1층 빌라 (대지권 27.29, 건물 48.19m^2)

감정가는 2.35억 원이고, 최저가 1.88억 원.

 

물건 분석 시 6가지를 고려하는 관점으로 물건을 접근

입지, 환경, 교육, 건물, 명도, 시세

1) 입지

남성역에서 걸어서 50m 안 되는 거리여서 초역세권이다.

7호선을 타고 강남 접근이 가능하기 때문에

직장인 또는 신혼부부가 사용하기에는 적당할 것으로 보인다.

사실 동작구의 특징은 아파트보다 빌라와 단독 주택이 많은 편이기 때문에

입지의 경쟁력과 쾌적성이 없다면 빌라의 경쟁력이 없다고 생각했다.

동작구의 인구 분포는 20~30대가 33%이고 40대가 40% 수준으로 이런 의미로 보면

20~30대가 단기로 살다가 돈이 어느 정도 모이면 강남이나

다른 아파트가 많은 지역으로 이주를 한다고 생각했다.

그렇다면 이주가 많을까?

동작구 자료 통계를 보니까 서초구에서 이사해서 영등포가 관악구로 이사하는 경향이 높다고 한다.

따라서 전입 전출 수요가 많다는 의미가 되고 자연 발생적으로 임대 사업은 지속적으로 되어 있다고 판단했다.

여러 가지를 고려했지만 50m 반경의 역세권은 무서운 무기이다.

 

 2) 환경

임장을 통해 부동산중개소 3군데를 답방하고 주변 환경을 살펴본 결과

사당역과 다를게 남성역은 녹지 공간이 많고 조용하고 거리가 깨끗하다. 

빌라가 1층인데도 큰길로 이어져 앞에 건물이 없기 때문에 조망권도 우수하다고 평가했다.

물론 필로티 구조의 주차장도 완비되어 있었고

관리 서비스를 따로 이용하기 때문에 빌라 시설도

관리가 잘되고 있었다. 

바로 앞에 두산위브 트레지움 아파트가 있어서 걸어 다닐 수 있는 녹지공원도 있었어 환경은 우수하다고 생각했다.

 

 3) 교육

초등학교 서울삼일초등학교, 서울남성초등학교가 100m 이내에 있고, 사당중학교도 있어서

중학교까지는 문제가 없어 보인다. 다만 고등학교는 버스로 이동해야 하는데

대부분 40대 이상 되면 아파트 찾아 이사를 가기 때문에 고등학교는 고려 대상이 아니다.

 

 4) 건물

 2011년 건물로 8년 정도 된 건물이다.

관리 업체가 별도로 관리하기 때문에 큰 하자는 없을 것으로 판단했다.

 외관도 확인 결과 크랙도 없고 대리석으로 잘 마감된 외벽은 튼튼해 보였다. 다면 큰길 앞이라 소음이

 있지 않을까 고민했다. 방구조는 방 3개와 거실 1. 욕실 1개 구조로 4인 가족이 쓰도 큰 불편함은 없을 것으로

 생각되었다. 임장 하면서 늘 생각하는 것이지만 방은 볼 수가 없나? 똑똑... 무응답..

 

 5) 명도

 세입자는 김**으로 전입, 확정, 배당이 되어 있어 명도는 문제없을 것으로 판단했다.

  전입일이 14년 3월 12일있은데 보증금은 1.9억이 대항력이 있다. 조금 헷갈린 것은 김**외 1명으로 되어 있어

  대항력이 2명이 아닌가? 따라서 배당도 두배로 줘야 되는 것 아닌가 생각했는데

  한 공간에 두 명이 배당을 신청할 수 없다 점과 이번 사건은 세입자 김**이 강매 경제를

  신청한 경우 이기 때문에 소멸 기준일로 소유자가 미납 세금이 있는지 확인해야 한다.

 

  교부청구권을 확인하면 미납 세금을 확인할 수 있는데 달려갔는데

  서울법원은 관계자 외에는 보유 줄 수 없다고 했다.

  삼고초려했는데 넘어오지 않았다. 

 6) 시세

 신규 물건을 발품으로 직접 확인했다.

 14평 기준이 구축이면 2.5억 원 수준이고 신축이면 3.0억 원 수준으로 가격이 형성되고 있었다.

 방도 직접 확인했는데 주변 빌라 경쟁이 심한 것인지 깨끗하고 이용하기에도 편하게 되어 있었다.

 전세는 1.9~2.0억 원 수준이고 월세는 2천에 50만 원~80만 원 정도로 형성되어 있어 임대 수익도 나름 괜찮아 보인다.

 그렇다면 낙찰가를 고민해야 하는데 2.1억 정도 (감정가 대비 89%) 하면 0.3억 원 정도 수익을 가져올 것으로

 판단하고 들어 갔으나 경쟁자가 무려 15명 1등은 2.45억 원 이로 패찰 했다.

 (주)피렐 리얼티에서 낙찰되었는데 판단하건대 리모델링해서 재 판매하면 3.0억 원 정도에 매매한다고 생각하면 

 최소 0.3억 원 정도는 남지 않을까 생각된다. 아님 회사에서 구매해서 기숙자로 활용할 수도 있을 것이고..

 패찰 되었지만 좋은 경험이었다.