월급쟁이 부자 - 한동화

팟캐스트 월급쟁이 부자들 - 한동화저자 내용 편이다.


부동산 법인 전문가
무결점 법인 만들기 저자 한동화

법인 경영 컨설팅(메인), 금융사 출강, 최근 유튜브로 시작 [내부자TV]

부동산 규제가 많아서 법인으로 하는 경우 상속까지 생각하면 법인이 좋을 것 같다.
건물주등 월세를 갖고 싶을때 개인이 가고 있으면 위험하지만 법인으로 가지고
있으면 시스템 운영하는 거니까 유리하는 것이죠.

[법인의 혜택]
법인을 만들면 주주 구성을 미성년자도 가능합니다.
부동산은 등기 자산이기 때문에 자금 출처가 명확해야 하는데
미성년자가 등기하면 배당을 통해 증여가 가능해지는 것이다.
자녀가 주식을 가지고 있으면 자금 출처가 명확해지는 것이다.
법인은 공제 혜택을 많이 주어지고 있다.

[법인의 장점]
1. 상속 혜택
2. 절세 혜택 (사실 이득이 별로 없다. 법인세 10~20% 정도 되는데
양도소득세는 10% 낸다고 하니까. 사실 법인세는 2~3년 된 주택은 10% 중과되고
법인에 들어가는 것은 내 돈이 아니죠. 월급을 받지만 월급에도 세금 부과 된다.
3. 자금의 흐름
4. 시스템 운영 가능

1세대 3주택의 경우 양도세 중과 등 근데 법인은 제외, 중과세도 배제?

세금차이
취득세 : 기본 1년내 개인 40% ~ 60%, 법인 2억 미만 10~20% 수준

직장 가입자의 경우는 법인의 월급을 받으면 중과 된다.

[법인의 단점]
개인 사업자의 경우 세무 조사 퉁으로 다양한 혜택을 주는데 법인은 둔감하다.
개인 사업자는 경비율을 많은 혜택을 주는데 법인은 그런게 없다.

법인은 고정 지출이 있는데 이런 것을 신고 해야 하는게 세무조사시 걸리는 경우도있다.
세금도 법이기 때문에 실질과제 원칙이기 때문에 세무사가 와서 이것을
인정 못한다면 어떻게 할수 있는 방법이 없다.

[법인은 언제 생성?]
부동산을 몇 채 정도 일 때 해야 하는가?
전업 투자 정도 되지는 않겠지만 1년에 부동산을 2~3건 정도 구매한다면..
이 정도로 매년 부동산을 꾸준히 들어 온다면 이렇게 해도 늦지 않다.
자영업자는 법인 되기 싫어서 난리다. -> 엄격하고 관리하는게 많다.

[법인 구성원 제한]
법적으로 제한이 없다. 1인도 가능하다.
예전에 차명계좌 활용하는 경우도 있는데..1인 기업..명의 빌려주고..

[법인 설립 절차]
법무사에 맡기는 게 좋다. (요즈음 셀프로 할 수 있지만..)
맡기는 이유는 법인은 프로로 나가는 경우 인데 같이 일할 수 있는 사람이 중요하다.
처음 혼자 하면 공조하지 못하기 때문에..
내가 정말 법인을 하고 싶다면 그리고
사업을 이루고 싶다면 법무사를 이용하는게 좋을 것 같다.

상호명 정하고 자본금 준비, 등록을 2군데 해야 한다.
(시 군청에서 신고, 세무서도 신고)

[법인 이름 지을때 주의할 점]
2가지 주의할 점
 1. 멋있게 지으려다 발음이 어려운 경우
 2. 경매시 상호명을 잘못 오 기입하는 경우도 생긴다.
   -> 이름을 무난하게 하는게 좋다.

[사업장 주소지]
과밀억제권(수도권) 내에 들어가면 취득세 중과 된다. (3~4배 정도)
산업단지내에 설립하면 중과 배제 지역이다. (구로 디지털 단지)
사업지 선정할때 담당 구청에 확인 해보는게 좋다.

[자본금 기준]
법적으로는 제약은 없다. 자본금은 크면 클수록 좋다. (신뢰의 문제)
자본금이 적으면 유리한것은 주식이 이동이 쉽게 가능하다.
(증여해도 비과세가 가능해지고..)

[공무원, 대기업 종사자 법인 가능?]
법적으로 문제가 없지만 회사 내규에 따라서 달라 진다.

"부동산 투자의 시작, 무결점 법인 만들기 - 한동화 -"

[기존의 부동산을 내 명의로 샀다가 법인 명의로 변경 가능한가요?]
이전에 법인이 없다가 개인이 부동산을 샀다가 법인으로 변경하는 경우

가능은 한데..내 아내 명의로 했다가 내 명의로 하는 경우도 있기 때문에
법인 내에서 가수금 처리하면 된다.

법인은 프로이기 때문에 아마추어 방식으로 하다 보면
꼼수로 하다 보면 결국 위험해질수 있다.

종과세 하다 보면 세금 검사를 별도를 받을수 있기 때문에 타겟을 될수도 있다.


[신규 법인 대출]
부동산 대출은 담보가 확보 되어있어서 은행에서는 해주고 있지만
규제가 있어서 법인이 더 절차상으로 쉽게 대출 받을 수 있다.
2~3년차 1년에 한번씩 (-)를 난다면 거절을 당할수 있다.

[법인 임대]
부동산에 임대를 내 놓으면 법인을 꺼려하는 경우가 있는데,
기존에 세입자가 안해봤기 때문에 사람들이 꺼려하는 심리가 있기
때문이지..사람과 하는 것과 동일 하다.
임차인이 전세자금 받는 것도 문제가 없나요?
임대 사업자가 없다면 별도의 사업자 등록을 해야 합니다.

법인을 하실 분은 과거의 습관을 버리고 투명하게 해야 합니다.
그렇지 않으면 대부분 깨져서 나옵니다.

취득세와 보유세만 가지고 고민하지 마시고 양도세를 검토해보면
법인이 이익이라고 생각 못할 것 같다.

[법인, 비용처리]
인증되는 필요경비 - 차량, 도배, 장판 등 모두 가능하다.
그런데 개인가 대비했을때 큰 차이가 없습니다.
개인 사업자도 동일하게 적용하기 때문에..
식비, 차량, 복지혜택 등 법인은 가능하다.
금액적으로 큰 도움이 될까?
사업자 필요 경비는 사업 유관성이 있는 것을 보아야 한다.
임대 사업하면서 지출이 많지 않기 때문에..

밥값, 기타 경비 때문에 법인을 설립하는 것은 매리트가 없어 보인다.

[법인 출구 전략]
법인을 만들면 언제가는 처분 해야 하는데..
사내 유보금이 있는데 돈을 잘 쓰는 것이 중요한데
세금을 내던가 아니면 주식을 팔던가등이 있다.

조금씩 자산 배분을 팔고 자금을 축소해 나가는 것을 해야 합니다.
자녀에게 주식에게 팔거나 배당을 주거나..등..

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