결혼은 선택이지만 부동산은 필수다 - 강미진 -

 

'18년도 읽은 책을 다시 정리해서 수정한다. 
 오타가 많아서 ㅎㅎㅎ 에공
 유력한 후보 지역만 눈팅만 해보고 임장을 갔어야 하는 아쉬움이 남는다. 

[본문요약]

오르는 부동산의 입지 포인트
 1)교통: 역세권 대중 교통의 접근성 중요
     예) 신길동 7호선 신풍역
           마포구 공덕 역세권
           다중 역세권은 가치가 높다.

  2)교육: 명문고, 사교육 학원 밀집 지역은 부동산 수요가 높다.

  3)자연: 친환경 주거 환경이 대세 (숲세권, 공세권)
      예) 월드컵 공원, 북가좌동 DMC 래미안
            풍경이 만드는 조망권 갤러리아 포레(성동구 성수동), 마포구 센트럴 파크 등

 4)문화
     골목상권 명암: 이태원 경리단길, 망원동 망리단길, 마포구 센트럴 파크 등
     Mall세권이 지가 상승의 주요인: 판교 현대백화점, 하남 스타필드

 * 수익과 직결되는 투자 방법별 포인트
     1) 대출: 적정 수준의 대출 필요 (30-30 법칙)
       대출금은 투자 대상 부동산 가격의 30% 이내, 원리금도 자기 수입의 30% 이내로 할 것
       예) 아파트 가격 5억 최대 대출 1억 5천억원, 대출 이율 4%, 10년 상환 기준
             매월 원리금 151만원 → 즉 월 수익 4백 50만원이상 되어야 1억 5천 대출 가능

    * 원리금균등분활
        매월 상환할 동일한 금액

        AB(1+B)^N/(1+B)^N

        A: 대출받은 원금, B: 대출에 대한 이자, N 대출 상환 개 월수

      대출원리금은 연체 하지 말아야 한다.

   2)정부 정책 (8.2대책 등)
   3)갭 투자, 위험을 예상해야 한다.
      부동산 상승기에 시세 차익이 목적

   4)경매, 공매 활동

 

[사례분석]
  1)다세대 주택: 역세권 편리성
     예) 강남 역삼권, 용산구 효창동 다세대 주책

 2)소형오피스텔: 전용면적 20M^2이하 초소형 오피스텔 희소성이 높다.
     예) 영등포구 양평동, 송파구 잠실동

 3)소형아파트
    예) 서초구 서초동 아파트, 송파구 방이동 아파트

 4)다 주택: 주택 임대 사업에 적합 
     예)관악구 신림동, 금천구 시흥동

 5)상가 
    예) 판교 테크노 밸리 상가

 

투자금 회수

부동산 투자 원칙이 없으면 희생이 따른다.

매수 목적물에 대한 이해가 선행

투자 기간을 유념

손실을 최소화 위해 매도 계획 (부동산전자거래 시스템 이용)

소형 그리고 수익 형이 답니다.

수익형 부동산 접근법

입지란 경제 활동을 하기 위해 선택하는 장소 (교육, 상권, 교통, 자연)

역세권 반경 500M이하 이내 지하철

강남지역은 안정적인 임대 수요가 많아서 수익금이 낮고, 강북지역은 반대 라 서 수익률이 높다.

수익률 =(월세-월세 비용)X12개월-(매출 원금 X 연이자율)/(매매가-매월 원금-보증금) X 100

철저히 임차인 입장에서 분석 해야 한다.

가급적 500가구 이상 단지를 투자 해야 한다.

오피스텔은 신규 분양 물건 보다 적정한 전송률이 기존 물건을 매수하는 것을 고려 해야 한다.

오피스텔 관리비는 아파트보다 1.5배 이상 비싸다 (관리비, 국토부 공동주택관리정보시스템 참고)

 오피스텔은 준공 후 5년 이내의 것을 구매하는 것이 좋다

 

<단독주택>

 환금성 고려

 도시재생 사업 유력한 지역

 시설 상태와 불법 증축 여부 -> 건축물대장 반드시 확인

<상가주택>

 1층 상가, 2~4층 주택으로 구성해 소유자가 최상층 거주하며 임대 수익 얻는 방식이다.

 건폐율 60%, 용적율 150%

<상가투자>

 1층이어야 한다.

 배후 인구와 유동 인구의 동선에 위치 하는가?

 가시성, 접근성이 좋은지 점검 해야 한다.

   예) 마곡지구, 문정지구 추천

 단지규모는 적어도 700가구 이상 되어야 좋다.

 

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