대체불가 토지 투자법 - 시루 (양안성)

 

토지 투자에 대한 실전 사례가 있어서 좋은 참고가 되었다.

더불어 어느 지역이 토지 투자할때가 좋고 그리고 트렌드를 확인하기 위해서는 우선 국가가 발표한 자료를 공부하면서 토지 투자하는 것을 추천한다.

토지투자는 전문가 영역이라 쉽지 않지만 토지 구매는 시류에 영향을 받지 않아서 자본가들이 선호하는 투자가 아닐까 생각해본다.

상가는 첫번째 단계이고 두번째는 건물이며 최종은 토지 투자가 아닐까 생각해본다.


[본문요약]

21년 11월 KB경연연구소, 금융자산 10억원을 넘는 부자들의 총 자산을 보면 부동산 자산 58.2%, 금융자산 36.3%이다.

우리나라 소득은 8가지로 구분할수 있다.
연금, 기타, 배당, 이자, 사업, 퇴직, 양도 소득이다.
큰 범주로는 퇴직, 종합, 양도 소득이다

우리는 자본 소득에 관심을 가져야 하루빨리 돈을 ㅇ버는 시스템을 만들어야 한다.

선납할인은 정해준 기간보다 일찍 잔금을 납부하는 경우, 은행 이자보다 조금 높은 수준에서 잔금을 할인해주는 제도이다.

부동산 관련 4가지 중요한 자료
국토종합계획, 수도권광역도시계획, 전국출도망계획, 수도권정비계획

지본형태가 아니더라도 괜찮다. 천만원 이하로 경매나 공매에 나오는 토지가 많기 때문이다. 천만원 이하 매물중에 또하나는 바로 임야다.

아파트가격은 물가상승률에 미치지 못하는 반면에 토지는 항상 물가상승률보다 많이 올랐다는 점이다.

어떻게하면 토지 투자를 쉽게 할 수 있을까?
기존의 관념에서 벗어나 더 좋은 결과를 얻을수 있다.

생각의 크기를 키우자.생각의 크기다 곧 그 사람의 크기다. 그러면 생각에 적합한 행동을 하고, 그 행동의 결과로 이어지낟.

목표를 머리에 그려보고, 이를 한줄로 표현하자. 22년에 월세 300만원 받기, 22년에 토지 두 필지 갖기, 22년에 책 100권을 읽기 등으로 말이다.

어떤 토지가 좋은지는 토지를 구입하는 목적에 따라 나뉜다. 먼저 토지를 어떤 목적으로 사용할 것인가를 고민해야 한다.

[원룸]최소 면적은 74평으로 정한 이유는 원룸을 지을수 있는 최소한의 면적이기 때문. 보통 원룸 부지는 80평에서 120평정도면 무난하다.

토지 용도별 적정 면적
스타벅스 200 ~ 400평
원룸 건물 90 ~ 120평
전원주택 100 ~ 200평
밭농사 300평 이상
벼농사 500평 이상

세종시 연서면 사례 연구

[거제]
거제는 27년에 KTX가 개통. 국토부 22년에 남북내륙철도 건설사업 기본계획을 고시했다.
  
[안성]
세종포천고속도로 3개의 구간으로 나뉜다.
구리-안성-포천

[제주]
제주시를 기준으로 서쪽 땅값이 비싼 편.
21년 3분기에는 0.91%상승하면서 새로운 도약을 준비중이다. 그러므로 제주도 토지에는 항상 관심을 갖는게 좋다.

지분형태로 진행되는 물건의 고려 조건
1. 전체 면적이 넓을수록 좋다.
2. 공유자는 적을수록 좋다.
3.시세의 절반이하로 낙찰 받는 것이 좋다. 시세기준이다.

토지가격을 결정하는 주요 요인은 인구와 도로다.

농지연금이란 농지를 담보로 매월 생활비를 지급하는 금융상품이다. 농지연금에 가입하는 농지의 유일한 조건은 지목과 현황이 농지여야 한다.

농지연금에 가입하기 적당한 농지는
양주, 포천, 파주, 인천 옹진군, 충남 당진, 경남 거제, 창원, 경북 김천, 포항 등이다.

경매로 취득할 경우 2년 보유한 이후 농지연금에 가입할 수 있으니 주의 해야 한다.

임야투자를 하기 위해서는 임업후계자가 되는 것이 좋다. 임업후계자에게는 정책자금 등 각종 지원을 해주기 때문이다. 임업후계자가 되고 나서 지원을 받아 임야를 구입한다.

임야를 구입하는 정책자금은 최대 35년까시 사용가능하다. 20년 거치 15년 상환. 20년 동안 이자만 납부하다가 15년 동안 원금과 이자를 상환하는 방식이다.

그림 : 임업후계자 자격 요건

임야활용 방법
1. 소유한 임야의 면적을 확인하자. 임야는 넓고 경사가 완만하며 진입로가 있는 것이 좋다. 3ha 정도는 돼야 한다.
2.임업후계자가 가능한지 고려. 3ha 이상의 임야을 가지고 있고 만 55세 미만이면 산림경영계획인가를 받아 임업후계자 선정이 가능
3. 산림탄소상쇄제도를 이용하자. 산림탄소상쇄제도는 기업, 산주, 지방자체단체 등이 자발적으로 온실가스 배출을 줄이기 위해 탄소흡수원 증진 활동을 하고 이를 통해 확보한 산림탄소흡수량을 정부가 인증해주는 제도

토지를 매수할 때는 국토종합계획과 도시기본계획을 살펴봐야 한다.

행복도시와 조치원 사이가 좋고 조치원과 소정면까지의 라인이 좋다는 것도 알았다.

비사업용토지를 사업용토지로 만드는 방법
농지임대수탁사업 : 농지를 활용한 여건이 안되는 사람들에게 농지들 빌린 다음, 농지가 필요한 현지인에게 재임대하는 사업이다.

ktx 역세권 개발 사업이 진행중인 곳들은 관심을 가지자.

주말농장 제도가 생기면서 세대당 1천m^2 미만의 농지는 별다른 규제없이 도시민들로 취득할수가 있다.

30km는 농지의 양도소득세를 감면해주는 조건이다. 따라서 30km는 농지취득과 관련없고, 오로지 양도소득세 감면과 관련이 이싿.

그림. 영도지역별 건폐율과 용적률

제주도 세컨드하우스 조건
1.공시가 1억 이하
2.대지 50평 정도 단독주택
3.제주시에서 편도 30분 이내 일것
4.주차가 용이할 것

보통 농지연금에 가입하기 위해서는 실시하는 감정평가는 경매/공매르를 진행할때 하는 감정평가보다 낮게 나온다. 대략 85% ~90% 수준이다.

임야는 준보전산지와 임업용 산지를 택해야 가치가 있다.

산지는 북향이 좋다. 남향인 산지에서는 나무가 자라는 데 힘이 부친다. 반면 북향은 남향에 비해 수분이 많아서 나무가 잘 자란다.

진입로가 중요하다. 산지도 활용할 수 있어야 좋다. 나무를 심어 관리하거나 임산물을 재배헛 생산할 수 있는 산지가 좋다.

가급적이면 20도 이하의 산지를 선택하고, 부득이한 경우 25도까지 고려하자.
-> 임업정보 다드림 사이트를 이용해보자.