부동산 트렌드 2023 - 김경민

22년도 부동산 예측에 대한 결과를 설명하고 그 예측에 옳았다고 자화자찬으로 이책은 시작한다.

(뭐 Fact Check라고 해두자.)

23년도 부동산 시장을 예측하기 위해 전국, 수도권 및 서울시 구별 분석, 좀더 나아가 유명 대장 단지로 분석 한다. 
대장 단지로 보는 지역은 강남 도곡렉슬, 송파구 엘리트, 노도강 돈암동 한신한진, 미아동 SK북한산

여기서 결론은 강남 불패 신화는 아니다. 

강남도 오르락, 내리락 했으며 그 진폭은 다른 지역보다 더 깊다는 결론이다.

23년 부동산 이슈는 인플레이션을 빼놓을 수 없고, 

미국의 금리 정책에 따라 유동성이 적어지면서 아파트 가격은 내려갈수 밖에 없는 한국 시장을 설명한다. 

임대차3법으로 인해 상가처럼 5% 률이 적용되어,

임대인이 어느 시점에 전세 및 월세를 대폭 상승하게 만들었던 이유이다.

일부 영끌족이야기와 그 문제점을 지적하면서,

대안으로 대출 부담을 줄 일수 있도록 정부가 나서야 한다고 저자는 주장한다.

꼬바빌딩과 초대형 아파트의 경우 과연 절적한 투자처인가? 라고 물어 본다.

지난 10년간을 비교 했을때 특히 강남아파트와 한남더힐을 비교했을때 상승폭은 당연 강남아파트가 우위
절대적인 금액 기준으로 하면 한담더힐이지만 투자수익율 관점에서는 아니라라는 것이다. 

[도곡렉슬]

최저 12억 --> 최고 24억

[한남더힐]

최저 18억 --> 최고 30억

투자를 할때 나 개인적으로도 수익률을 우선 따진다. 

나중에 금리 변동성도 보면서 보수적으로 접근해서 최소 수익 정도의 시나리오는 그려야 투자를 집행할 수 한다.

23년 아파트 가격 예측도 했는데 기준금리 상승했을때 20~ 30% 정도의 하락폭은 감소해야 한다고 한다.
여기서 두 가지 시나리오를 제시했고 그에 따른 여러가지 전제조건도 제안했다.
따라서 이런 전제조건이 맞지 않으면 저자의 내용이 변동 될수있다는 것이다.

우리는 예측할 수도 없고 알수도 없다 다만 어떻게 합리적으로 대응할 것인가의 문제가 아닌가 생각 되낟. 

사례로 도곡렉슬, 관안드림타운, 올림픽훼밀리타운, 남산 타운 소개가 있었다. 

눈여겨 볼만한 것은 강남3구 기준 연평균 소득 1억 5500만원 기준으로 적정 주택 가격을 계산하면
(여기서 주택을 대출할 수 있는 비율은 40% 정도로 세팅)
 
  주택담보대출 이자율   / 적정 주택 가격
    3% / 9.9억
    4% / 8.3억
    5% / 7.14억

 강남에서 이정도 가격에 살수 있는 아파트가 있는것인지? 

 물론 그 가격에 강남의 프리미엄이라고 일부는 이야기 하지만..

 마지막으로, 

 서울과 전국에 유명한 상권을 설명하는데 아파트 이야기 하다가 갑자기 주제가 변경되어 당혹스러웠다.
 부동산 이야기라고 하면 핫플레이스보다 왜 이 상권이 유명한가?

 비용 구조는 어떻게 되고 상권 시세 형성은 어떻게 되는지 이런게 더 독자들은 궁금하지 않을까?

 이런 생각을 해보게 된다.

 #부동산트렌드2023 #김경민 #와이즈맵