매경이코노미 제2211호 (2023.05.31~2023.06.06일자) 기사 요약 내용이다.
서울 한강과 중랑천이 만나는 성동구 응봉동 일대 노후 주거지가 정비사업에 속도를 내고 있다.
최근 주택가인 응봉1구역이 사업시행인가를 받았고,
앞서 ‘응봉대림1차’ 아파트가 재건축을 위한 정밀안전진단을 신청했다.
이들 구역은 모두 남쪽으로 한강을 바라보는 입지인 데다 서울숲도 가까워 알짜 사업지로 평가된다.
지난 4월 20일 성동구는 성동구 응봉동 193-162번지 일대 응봉1주택재건축정비사업(응봉1구역)에 대해
‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 사업시행계획인가를 내리고 고시했다.
2011년 정비구역에 지정된 지 12년 만, 2016년 조합을 설립한 지 7년 만에 이룬 성과다.
고시에 따르면 응봉1구역 조합은 대지 3만9465.2㎡ 노후 주택가를 허물고 건폐율 24.23%,
용적률 203.61%를 적용받아 지하 5층~지상 15층에 이르는 아파트 총 525가구와 부대복리시설을 지을 예정이다.
15개동에 배치될 평형은 전용면적을 기준으로 ▲59A㎡ 87가구 ▲59B㎡ 19가구 ▲74A㎡ 84가구 ▲74B㎡ 23가구 ▲84A㎡ 120가구 ▲84B㎡ 6가구 ▲84C㎡ 126가구 ▲114A㎡ 30가구 ▲114B㎡ 30가구 등으로 구성될 예정이다. 별도의 용적률 인센티브를 받지 않은 대신 임대주택이 포함되지 않았다.
응봉1구역 조합은 2025년 상반기까지 관리처분인가를 받는 것을 목표로 사업을 추진 중이다.
이르면 오는 11월에 시공사를 선정할 계획이다.
현대건설과 포스코건설, 대우건설 등이 수주에 관심을 보이는 것으로 알려졌다.
응봉1구역은 경의중앙선 응봉역과 약 300m 거리에 위치한 역세권 단지다.
응봉역에서 한 정거장 거리인 왕십리역에는 서울 지하철 2·5호선과 수인분당선이 지나고 동북선과 수도권광역급행열차(GTX) C노선도 예정돼 있다.
왕십리역 주변에 롯데마트, 엔터식스, 이마트, 한양대병원 등 각종 편의 시설이 갖춰져 있고 응봉초, 광희중, 금호고가 가깝다.
응봉동은 중랑천과 한강이 합류하는 지점에 위치해 있다.
한강을 남쪽으로 조망하는 데다 도보권인 중랑천 맞은편에는 성수동과 서울숲이 위치해 있다.
거꾸로 한강을 건너면 압구정동으로 이어진다. 구역 주변에는 야경 명소로 유명한 응봉산, 큰매봉산, 응봉체육공원도 있어 서울 주거지 치고 녹지가 풍부한 편이다.
현재 성수동에는 SM, 케이팝 댄스 스튜디오 원밀리언, 서울웹툰아카데미 등 많은 문화예술 기업이 둥지를 틀고 있다.
삼표레미콘 성수 공장이 철거되면서 이 부지는 서울숲 수변 공간과 연계해 복합문화시설을 조성할 예정이다.
응봉1구역은 전체 조합원 수가 318명 남짓이다.
노후 아파트가 아닌 단독주택을 재건축하는 덕에 비교적 적은 지분을 갖고도 30평대 아파트를 신청할 수 있는 여건이다.
30평대 중에서도 한강이나 중랑천, 서울숲 조망이 가능한 입주권을 받을 수 있다.
그간 언덕진 지형이 단점으로 꼽혔지만, 단점을 이용해 조망권을 최대한 확보하게 됐다.
응봉1구역은 내년 중 종전자산평가를 거쳐 같은 해 조합원 분양을 진행하는 것을 목표로 하고 있다.
조합원 평균 분양가는 전용 59㎡가 약 8억1000만원(3.3㎡당 3240만원),
전용 84㎡는 약 11억2000만원(3.3㎡당 3294만원) 선에 책정될 것으로 보인다.
인근 아파트 가운데 한강 조망이 가능하면서 2001년 준공돼 나름(?) 새 아파트인 ‘힐스테이트서울숲리버’ 전용 84㎡가 지난 4월 12억9000만원에 실거래 된 바 있다.
응봉1구역이 역과 가깝고, 준공 시점에 일대에서 유일한 새 아파트라는 점을 감안하면 응봉1구역 아파트 가치는 더욱 높아질 것으로 보인다.
응봉동 A공인중개사사무소 관계자는 “단지 규모는 크지 않은데 사업성은 좋다 보니 응봉1구역에는 매물이 많지 않다”며 “대지권 23.4㎡(약 7평)짜리 빌라가 10억5000만원에, 대지권 169㎡(약 51평) 주택이 25억원에 매물로 나와 있다”고 귀띔했다. 대지권에 따라 적게는 3.3㎡당 4890만원, 비싸게는 1억2831만원에 시세가 형성돼 있는 셈이다.
응봉1구역 북쪽에 있는 응봉대림1차는 리모델링에서 재건축으로 방향을 틀고 올 1월 정밀안전진단 절차에 돌입했다.
1986년 준공된 응봉대림1차는 지하 1층~지상 15층, 12개동, 총 976가구 규모 단지다. 중층 단지다 보니 재건축 대신 리모델링을 추진했고,
2007년에는 조합설립인가까지 받았지만 이후 사업에 별 진전이 없었다.
단점이 있다면 현재 용적률(208%)이 높은 편이라는 점이다.
반면 응봉대림1차 재건축 추진준비위 측은 소유주 855가구 중 780가구가 31평(103㎡) 이상 대형 평형 위주의 단지라 무리 없이 재건축을 추진할 수 있다는 입장이다.
다만 올 들어 매매 계약서를 쓴 아파트들은 지난해 고점보다는 다소 시세가 내린 상태다.
지난 5월 전용 59㎡가 9억6500만원(4층)에 주인이 바뀌었는데,
2021년 7월 고점(12억8500만원, 14층)보다는 3억원 이상 시세가 빠져 있다.
응봉대림1차 서쪽으로 응봉동 265 일대(3만7287㎡)도 주거 환경이 대폭 개선될 것으로 기대를 모은다.
지난해 10월 서울시가 노후 저층 주거지의 주거 환경 개선을 위해 도입한 ‘모아타운’ 대상지로 선정됐다.
모아타운은 신축·구축 건물이 섞여 있어 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내 노후 저층 주거지를 하나의 그룹으로 묶어 진행하는 일종의 미니 정비사업이다.
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