따박따박 상가월세 – 차원희 –

 

경매로 상가 내용을 추가해서 나온 책은 처음 본다.
저자의 연대기적 경험을 통해 상가를 가지고 따박따박 월세를 가져 보자.
사실 최근에 상가 거래 건이 몇 건 있었는데 사실 70%까지는 더 이상 대출을 받지 못한다.

아마 PF 사건 이후로 제1금융권에서는 현실적으로 어렵다고 봐야 한다. (24년 상반기 기준)
그럼에도 불구하고 상가 사업을 계속하는 것은 아파트는 가격으로 승부를 봐야 하는 시장이고
그나마 상가는 블루오션이고 진입 자체가 쉽지 않다는게 좋은 점이지
또한 그만큼 본인이 리스크 관리를 해야 하는 것이다. 

이 책은 저자의 경험을 통해 당신도 월세 따박 들어올 수 있는 구조를 만들어보자.
욕심내지 말고 월 10이라도 자본 시스템을 만들어 보자.

요약장이 길다. 천천히 점검 해 보시라..

[본문요약]

자본주의에서는 가장 중요한 것 하나만 기억하면 된다.
바로 시스템을 이해하고 상급자로 올라가는 것이다.
바꿔 말하면,
성공하기 위해 가장 먼저 따져봐야 하는 것은 나를 위해 누군가 대신 일해주는 시스템이 있느냐이다.
 
좋은 부동산을 매입하는 것도 중요하지만 지키는 것도 중요하다.
레버리지를 활용할 때는 자신의 상환능력을 냉정하게 판단할 줄 알아야 한다.
 
원네트워크에서는 1년에 두번 가량 모집
(https://cafe.naver.com/soyoung1986)
 
임대에서 가장 중요한 것은 층수가 아니라 사업을 하는 임차인들이 감당할 만한 임대료를 제시하는 것이다.
적절함 임대료를 제시한다면 자연스럽게 임차인이 들어오리라고 생각했고,
그조차 불안하다면 더 낮은 가격에 낙찰을 받는다면 문제가 없다.
 
내가 부동산 투자를 시작하고 가정 먼저 만든 좋은 습관 중 하나는 매일매일 물건 검색을 하는 것이다.
 
무조건 부동산을 매입하는 것이 중요한게 아니라
충분한 공부를 통해서 가치 있는 부동산을 알고 보고 최대한 저렴하게 매입하는 것이 중요한 것이다.
 
늘 겸손하게 새로운 배움을 받아 들이고, 그 안에서 매일매일 성장하기 위해 더 노력하는 자세가 중요하다.
 
좋은 임차인의 입점을 위해서는 주변 시세에 맞는 합리적인 임대료를 제시할 줄 알아야 한다.
주변 시세가 100만 원인데 120만 원을 제시한다면 임차인이 입점하지 않을 것이고,
95만 원을 제시하면 조금 더 입점할 확률이 높아질 것이다.
 
가장 먼저 추천하는 곳은 우리 집 앞의 상가 또는 근처의 단지 내 상가다.
잠시 책을 덮고 가까운 단지 내 상가를 곰곰이 생각해 보다.
어떤 업종이 입주해 있으며, 그들은 어느 정도 임대료를 내고 있을까?
 
편의점의 중요한 소득원 중 하나가 담배인데, 담배권을 일반적으로 지정된 점포의 50m 반경을 기준으로 상권보고가
되어 있다.
즉 담배권을 보유한 편의점이 하나 자리 잡으면 같은 건물에 다른 편의점은 입점이 어렵다.
 
우선 지금 다니는 직장 근처에 관심을 가져볼 것을 추천한다.
직장은 우리가 거주하고 있는 집 다음으로 가장 시간을 많이 할애하는 곳이다.
 
오늘 공고된 신건을 매일 자정에 업데이트된다. 나는 매일 자정이 될 때마다 신건을 검색한다.
 
집행기관이 신탁일 경우에는 담당자 정보란의 전화번호로 연락해서 반드시 권리분석상 문제가 없는 물건인지 확인이 필요하다. 연락해서 물어보면 대부분 잘 알려주기 때문에 어렵게 생각할 필요는 없다.
 
Onemap.co.kr은 저자가 직접 개발한 임대료, 수익률 지도이다.
 
1층의 경우 평당 30만 원까지 받을 수 있지만 상층부는 6만 원 이상 받기는 어렵다.
 
입점 가능 업종을 확실하기 위해서는 매입하기 전에 건물이 소재한 시, 군, 구청에 문의하는 것이 좋다. 우리가 원하는 업종이 입점 가능한지, 기타 규제는 없는지 확인한다면 더욱 정확하게 알 수 있다.
 
법적인 문제가 없더라도 건물 내 입주민 관리규약에 의해 규제를 받는 업종도 있다.
 
투자자는 늘 냉철하고, 내가 직접 움직여 모은 자료나 데이터를 근거로 투자 여부를 스스로 판단해야 한다.

중개사 인터뷰를 위한 질문 리스트
1) 1층 물건 조사할 때
 최근 상가를 찾는 임차인들의 업종은 무엇인가?
 임차인이 많이 찾는 평형은 어느 정도인가?
 임차인이 원하는 임대료는 어느 정도 인가?
 주변 상가에 바닥권리금이 있는가?
 해당 상가 주변의 임대료는 어느 정도인가?
 최근 나온 임대 매물이 있는가?
 최근 거래된 임대 매물이 있는가?
 주변에 거래된 상가의 수익률이 어느 정도 인가?
2) 3층 물건 조사할 때
 학원 자리를 찾는 임차 수요가 있는가?
 최근 입점한 학원은 어느 정도 임대료를 냈는가?
 스터디 카페 자리를 찾는 임차 수요가 있는가?
 학원 자리로 적당한 임대 매물이 많은가?
 학원 자리를 찾는 임차인들은 어느 정도 임대료를 원하는가?
 매물이 나오기를 기다리는 대기 수요가 있는가?
 주변 상가의 임대료는 얼마인가?
 최근 임차가 맞추어진 학원 상가가 있는가?
 현재 나온 매물의 매매가격은 얼마인가?
 비슷한 상가의 최근 매매가격과 임대료는 어느 정도 인가?
 
먼저 방향을 잡기 위한 목적, 즉 상가를 매입하는 목적이 2년 미만의 단지투자인지,
2년을 넘어가는 장기투자인지를 명확하게 정해야 한다.
 
매입 후 1~2년 안에 빠르게 매각을 생각한다면 시세보다 약 20% 이상 저렴한 가격에 매입해야 한다.
예를 들어 매매 시세 5억 원짜리 상가라면 못해도 4억 원 이하로 매입해야만 수익을 볼 수 있다.
 
장기투자 사례 정리

 
무턱대고 상가를 매입하기 저에 먼저 나의 자금 사정과 내가 추구하는 투자 방향성을 분명하게 정립한 뒤 투자하는 것을 추천한다.
 
소득의 종류 및 계산 방법
 1. 증빙소득: 근로소득원천징주영수증, 소득금액증명원
 2. 인정 소득: 국민연금(연금금액/9% x12=연소득), 건강보험료(건강보험료/3.545 x 12)
 3. 신고 소득 : 시용카드 (1년 카드 사용금액 /42%)
 
자신의 주거래 은행이나 부동산 중개사들과 협력하는 은행에 탁상감정을 의뢰하여
대략적인 감정가격을 알아보는 것이 중요하다.

 일반 매매 대출 포인트
 가장 먼저 알아보는 것은 해당 부동산의 감정가격이다. 은행에 탁상감정을 의뢰해야 한다.
 수도권에 있는 경우 감정가의 75~80% 가능하다.
 지역별로 LTV가 다르기 때문에 지방의 경우는 60%로 낮아질 수 있다.
 
경매는 이미 정식으로 감정평가를 한 후에 매물이 나오기 때문에 현재 감정가를 기준으로 대출이 나오게 된다.
 
 경매 대출 포인트
 감정가의 80%, 낙찰가의 90%중 적은 금액 기준으로 대출 가능 금액이 산정
 감정 기준 산출 금액이 높을 경우 방공제를 한다.
 감정가의 80% 보나 낮은 금액으로 낙찰 시 대출을 받을 경우 방공제를 하지 않는다.
멀리 보는 투자를 위해서는 평소에 자시의 신용점수를 주기적으로 확인하면서, 점수가 낮다면 그 원인을 찾아 신용점수를 올릴 필요가 있다. 신용점수가 낮아지는 이유 1. 카드론, 현금서비스, 리볼빙 등을 이용 2. 신용카드를 많이 발급받는 것이다.
 
상가는 상권이 영원하지 않기에, 충분한 월세를 받았다면 매각해서 더 좋은 상급지로 가거나 새로운 우량 임차인을 맞는 것이 매주 중요하다.
 
두 소득의 합이 8800만 원이라면 세율 24%의 구간에 들어가겠지만,
어설프게 월세 200만 원을 더 받아서 9000만 원이 된다면
8800만 원 초가 한 200만 원에 대해서는 소득세 35%나 내야 하는 경우가 발생한다.

세후수익의 쉬운 세금 이야기

blog.naver.com/haroo59

프랜차이즈 찾기www.myfranchise.kr

법인세는 1년간 합산한 수익이 2억 원 이하 일 때 9%, 2억 원 초과 일 때 19%의 세율 적용
 
낙찰뿐만 아니라 일반 매매의 잔금 치를 때도 11월 12월은 피하는 게 좋다.
 
나는 지방 물건을 살펴볼 때 다음 두 가지 원칙 기준으로 한다.
 1. KTX 역사로부터 이동 시간이 대중교통으로 30~40분 이내
 2. 공항으로부터 이동시간이 대중교통으로 30~40분 이내
 
지방에서 입찰하는 경우 법원 내 또는 근처에 주거래은행이 있는지 미리 확인 필요.
 
분할을 하면 30억 원짜리 상가가 아니라 15억 원짜리 상가 두 개가 된다.
가격이 내력 올수록 매수할 수 있는 사람이 점점 많아질 것이다.
매입하는 사람들의 형제가 부부라면 명의를 나눠서 매입할 수도 있을 것이다.
 
 
당신이 투자를 계속한다면 언제 가는 하게 될 일이다.
처음에는 월세 100만 원 목표를 삼았더라도 투자를 배우면서
월 200만 원, 300만 원, 1000만 원 점점 목표를 높여야 한다.

그렇다면 언제 가는 이런 수십억 원 단위의 부동산도 당신이 다루게 될 투자 대상이 된다.
 
부를 쌓는다는 것은 단순히 돈을 버는 것만을 의미하는 게 아니라, 돈을 버는 기술을 쌓아가는 것도 포함한다.
기술을 습득하는 데에는 시간이 들고, 그런 시간들이 쌓이고 쌓여 큰돈을 벌게 된다.
 
투자를 오래 하다 보니 내가 잘한다고 되는 것이 아님을 깨달았다.
투자를 잘하고 못하고의 차이가 아니라 얼마만큼 꾸준히 멈추지 않고 한발 한발 나아갈 수 있느냐의 싸움이다.
 
결론을 내는 방법은 간단하다.
다녀온 물건을 3개월 두에 다시 찾아가는 것이다.
비록 낙출 받지 못했더라도 물음표를 해소하기 위해서는 간접경험을 하는 것이 매주 중요하다. 즉 물건을 복기하는 일이지만, 나는 이걸 ‘물기’라고 줄여서 부른다. 물어뜯어서 끝까지 알아간다는 의미를 담고 싶기 때분이다.
 
책은 우리의 삶을 바꾸어줄 이른바 ‘치트키’다. 어떤 풀리지 않는 숙제가 있거나 궁금한 게 있다면 가장 먼저 달려가야 할 곳은 서점이라고 생각한다. 귀찮다라도 꼭 봐야 한다. 책을 보는 인생은 분명 남들보다 빠르게 변화될 것이기 때문이다.
 
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