부동산 소액 경매 - 김동하

1000만원으로 당장 시작하는 부동산 소액 경매

부동산 책중에 책명이 참 길다.
소액경매로 시작하면 좋았을 것을..
아마 비슷한 이름이 있겠지..ㅎㅎ

가끔 경매 감 잊어 먹고 있을때
부린이를 위한 부동산 경매책을 읽곤한다.
예전에는 참 어려웠던 용어인데
알고 있는 내용은 그냥 패스...ㅎㅎ

많이는 아니지만 몇번 낙찰 받아 보니
어느 정도 프로세스도 잊어 먹지 않고
꾸준히 이렇게 살고 있다.

부린이를 위해 A TO Z 잘 정리 되어 있고
심심하지 않게 사례 들도 되어 있으니
쉽게 접근할수 있는게 이 책의 매력이
아닐까 생각해본다.

부디 경매 낙찰 받아서 혼자만의 경험을 해보라고
추천해보고 싶다. ㅎㅎ

[본문요약]

규제와 부동산 투자의 관계를 잠깐 이야기하자면 규제가 많을수록 부동산 팔 때가 되었다는 의미이고 규제가 적어질수록 부동산을 살 때가 되었다는 의미로 해석하자.

대출 심사할때 은행은 여러분의 학력을 심하는 것이 아니라 소유한 자산의 재무제표를 심사한다는 사실이다. 부동산 시장은 공평하다.

결론적으로 나는 부자가 되려면 가장 먼저 해야 할 일이 부자나 부자와 가까운 사람들을 만나 그들에게 배우는 것이라 생각한다. 그리고 건전한 부채를 형성해 반드시 자산을 사야 한다고 말하고 싶다.

계속된 투자 활동에서 대출은 필수 인데 매번 같은 사람한테 심사를 요청한다면 대출이 좀더 수월해진다. 다음 상황을 통해 은행원과의 친분이 대출 금액에 어떻게 영향을 미치는지 살펴보자.

소유권에 명시된 사람이 아닌 대리인이 나와서 대리 계약을 하고 전세금을 수취한 뒤 도망가는 사례도 종종 발생하는데, 이것도 갑구를 유의하지 않고 거래해서 발생하는 사고다.

*부동산 매매시 '을'구를 통해 권리 확인하는 법
  매매대금 1억원 / 은행 대출 5천만원 부담하고 매매
  매매계약서 1억원 / 실거래 금액 5천만원 송금
  을구에는 5천만원의 통상 120퍼센트 근저당 설정인
  6천만원 확인
  매도자에게 해당 은행 금융거래 확인서, 부채 증명서
  등 요구
  해당은행에는 채무 인수를 사전에 요청

빌라는 매매할 때 토지이용계획확인원을 확인하고 매매하는 사람들은 별로 없다. 하지만 토지의 가치를 보고 미래 가치를 예상하고 매매하는 사람은 반드시 이점을 확인한다.

대부분의 사람이 경매를 검색할때 입찰 기일이 잡혀서 검색하는 경우가 많다. 하지만 경매 날짜가 잡히기 몇 달전, 그러니까 경매 개시 일정 기입 등기가 되고 얼마 안돼서 현장을 방문하면 남들보다 쉽게 정보를 입수할수 있다. 임차인의 경우에도 처음 방문한 사람ㅇ게는 유용한 정보를 제공하기도 하지만, 이 사람 저사람 계속해서 초인종을 눌러내대고 문을 두드리다 보면 나중에 날카로워져서 정보을 얻기 어려워 진다.

대출은 전문으로 훈련받은 기관의 직원으로 부터 진행하는 것이 안전하다. 하지만 애석하게도 경락 잔금 대출을 이해하고 취급하는 금융 기관도 생각보다 적다는 점을 인지 해야 한다.

소액 투자의 매력은 시간을 두고 저점에서 선점 매수 했다가 재개발 때 까지 기다려 시세 상승을 얻는 투자다.

권리분석에서 제일 중요한 것은 '최선순위 권리 이후 전부 말소'원칙이다.

물건명세서는 집행관 현황조사서와 감정평가서를 종합해 법원이 이를 표기하는 것이기에 모든 경매에서 반드시 확인해야 한다. 물건명세서에는 좋은 정보, 유의해야할 정보가 많이 들어 있는데 모두 수익과 연관된 것이기 때문이다.

비록 대지권이 없어도 대지권 정리만 안 되었지 사실상 분양가격 포함 여부를 당시 분양 계약서를 통해서 확인할 수 있고 이런 부분의 내용을 알고 인근 은행에 대출이 되는지 각각 확인하면 된다.

을구는 시간 순서에 의해 먼저 접수, 등기된 권리가 선순위이다.

법원 경매의 임대차는 법원 집행관이 현황을 조사할때 파악해 공부상 전입세대 열람과 임차인 조사를 마친
현황 조사 보고서를 작성한다

갑구, 을구, 임차권리를 등기부상에 기대된 대로 요약해 시간 순서래도 배열해보고 시간상 가장빠른 제일 선순위 권리 이후 전부 말소되는 것으로 이해하면 된다.

선순위는 배당 여부에 따라서 물어 줘야 하는 것과 물어주지 않아도 되는 것이 있다. 후순위는 말 그대로 그냥 권리가 없어지는 것이다.

예시
20년 3월 30일 근저당
20년 3월 30일 확정일자
20년 5월 3일 근저당
21년 8월 9일 배당종기일
31년 6월 28일 보증금 반환 배당 신고

세입자가 배당종기일 내 채권 신고를 하지 않았으면
대부분 배당 순위에 밀려 보증금을 물어줘야 하는 권리가 있을수도 있어 경매시 물어줄 금액만큼 입찰 가격에 반영해야 한다.

소액임대차보호법은 임차인 기준으로 날짜가 정해지는 것이 아니라 근저당권 기준으로 금액이 정해지는데 이를 모르는 공인중개사들이 상당히 많다.

그 집에 거주하는 실수요자들의 자세로 도전해야 한다는 것이다. 보이지 않았던 요소들이 비로소 조금씩 보이기 시작하고 그런 정보가 하나둘 갖추어 질때 경매시에는 낙찰가를 낮추는 힘이, 매매시에는 협상할 힘이 생기는 것이다.

나는 임대가 잘 안 빠질 것 같은 노후된 집일수록 현관문부터 보수 교체를 추천한다. 예산이 안되면 현관문 시트지 혹은 페인트라도 시공하는 것을 역시 추천한다.

연체료 특약은 월세 납부 일자를 준수하지 않았을 시 20퍼센트의 연체료를 부과하는 조건이다.

당신은 평생 생계에만 매달려 살아 갈 것인가, 아니면 조금씩 나의 시간과 노력을 재능을 투자해 꿈으로 발전 시킬 것인가. 그 선택은 당신 자신에게 달렸다.


#부동산소액경매
#김동하
#반니
#집현전
#easykyungmae