30대에 건물주가 되었을까?

9명의 다른 저자가 건물을 세운 개인 경험을 소개하고 있다.
초기에는 자본금이 없어서 아파트 등 기초적인 부동산 투자를
투자하고 돈을 굴려 대출을 최대한 활용하여
건물을 세운 경험은 모두가 같은 경험이다.

물론 일부 저자는 사업을 하시거나 다른 업을 통해 부를 일군 경험이 있지만 다행스럽게 건물을 구매할때 주의할 점, 체크 포인트, 어느 위치를 선정해야하는지 등 다양한 사례들이 재미있게 소개 되었다.

언제 나는 건물줄가 될수 있을까? 하면서 30대에 이미 건물주가 마냥 부러울 뿐이다. 자본주의를 일찍 깨달은 저자들은 좀더 미래를 향해 나아가고 있다. 부러울 뿐이다.

안분지족..뭐 이런 말을 할수 도 있지만
좀더 구체적으로 삶의 목표에 대해서 진지하게 생각해볼수 있는
책인것 같다.

누구나 평범하다. 그러나 어떤 선택을 하느냐에 따라 인생의
삶은 계속 변경되고 나아진다.

당신은 현재 어느 위치에 있는가?

[본문요약]

건물투자에서 개인 투자의 경우 LTV, RTI의 적용 기준을 받지만 법인의 투자의 경우 좀더 여유롭니다.
담보가액의 80%까지 대출로 활용할수 있다.
20억원 건물을 자기 자본 4억원으로 살수 있다는 것이다.

* 건물을 보는 관점
  건물투자는 자기주도형 투자라고 생각해야 한다.
  내가 의지대로 할 수 있는 영역있는지 생각해야 한다.
   임대차, 신출, 리모델링 등 가장 중요한 3가지 사항을 계획에 맞게 할수 있는지 판단

표. 적정토지 평단가 분석표

부동산 앱 "밸류맵", "디스코", "랜드북","부동산플래닛"을 통해 주변 매물 분석을 손쉽게 할 수 있다.

표. 내 건물에 이런 사항이 있는지 꼭 체크해야할 사항

자본금은 각자의 사정에 따라 다르겠지만 주거비용으로 만드는 것이 가능성이 있고 확실하다. 나의 경우 8억원의 자본금을 가지고 내가 살수 있는 20억원 내외의 건물을 알아보았다.

임차비로 건물 대출이자와 우리의 가족의 거주비용이 되는 월세를 충당해야 했기에 수익률 3%이상이라는 기준을 넣었다.

표. 강북구 수유동 건물

표. 분석 평가표

부동산 투자는 일등 입지의 물건에 투자하는 게임이 안다. 가치고 있고 싸게 나온 한마디로 가성비 좋고 수익률 좋은 물건을 사는 게임인 것이다.

지역을 분석할때 꾸준하게 해야하는 것중에 하나가 임대료를 기록하는 것이다. 임대료는 임대차계약이 되면 사라지기 때문에 실거래가로 기록 되지 않는다. 따라서 최소 6개월에 한 번씩은 업데이트를 해야 한다.

건물의 가치를 알고 싸게 사기 위해서 반드시 필요한 것이 경매공부다. 경매에서 낙찰을 받기 위한 것과는 별개로 실제로 내가 사려는 건물이 경매에 넘어 갔을때 얼마에 낙찰될지를 알아야 하기 때문이다. 그 예상 낙찰가가 건물의 현재 가치다.

건물의 매수 가능성을 따지는 수익률의 기준을 필자는 대출을 포함했을때 수익률 20% 정도로 본다. 여러변수가 있을수 있기에 이 정도의 수익률이 아니라면 건물의 가격이 내려갈때 까지 나는 기다린다.

상가주택의 경우 전체 연면적에서 상가 부분이 차지하는 비율이 50% 이상이면 상가건물로 보아 대출이 80% 가능하다는 것이다.

남을 위해 일하지 말고 나를 위해 남이 일하게 만들어야 한다.. 나의 경우도 역시 사업이 기업화되면서 내가 노동하지 않는 시간에도 수익은 발생하고 회사는 성장했다.

나와 같이 일하게 된 건축사사무소는 사소하고 무시할 수 있을 만한 나의 질문에도 귀 기울여주고 성실히 설명해 주는 곳이었다.

투자하고 싶은 지역을 정하고 그 지역에서 가장 좋을 것을 사야 한다.

걱정을 하는 시간은 우리들의 문제에 하등의 도움이 되지 않는다. 걱정은 걱정을 낳고 결국 끝없이 증식할 뿐이다. 빠뀌는 것 없이 시간만 흐른다.

신설동은 한창 핫한 성동구의 바로 위쪽에 위치하고 있다. 신설동의 골목길을 보면 옛 성수동의 모습이 느껴진다. 성수동의 힙한 기운은 이제 서서히 신설동으로 확장되어 가고 있다.


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