50억짜리 임장 보고서

왕초보 3년 만에 부자가 된 비결 - 성연경 (진서원)

50억짜리 임장 보고서 성연경

교과서처럼 저자가 임장 하면서 사용했던 자료를 잘 정리하여 
책으로 반영해 두었다. 개인적인 경험을 잘 버무려 50억이라는 자산을
이루어 경험담까지 잘 정리 되었다. 

부동산 교육을 따로 배우신 분들은 새로운 게 없다고 느껴질 수도 있을 것 같다.
부동산도 엄연한 투자처이고 자본주의 사회에서 벗어날수 없다면
제대로 공부하는 것이 좋지 않을까 이런 생각도 해본다. 

뒤로 갈수록 본인의 이야기와 현재 부동산 시점과 맞지 않을 점도 있지만
블로그 가서 잠깐 가보니 은평구 임장도 가는것 보니
역시 아직 부동산 산업은 일본처럼 망하지는 않겠다는 점과
저자의 열정은 아직도 부동산을 향하고 있다고 생각한다.

이런 부동산 침체기에는 부동산 공부도 중요한 부분이기 하다.
그동안 산업수요 부터 분석 및 결과까지 나는 정리하지 못했는데
이 책을 통해서 한번은 분석을 하고 정해야 할 것 같다는 생각을 해본다. 

열심히 하는 저자에게 박수를 보낸다. 
나도 초금이라도 따라잡아야겠다. 
오늘은 너무 추워서 임장은 패스 해야 하나 고민했는데 
그래도 가야 하지 않나 싶다. ㅎㅎㅎ

[본문요약]

초보자를 위한 부동산 가이드

1. 강의
    월급쟁이부자들
    행복재태크
    부동산스케치북
    다꿈스쿨
    발품
    리얼망고스쿨

2. 카페
   부동산스터

3. 블로그 
   수현의 인사이트
   시간으로부터의 자유
   투에이스의 부동산 절세
   아기곰의 부동산 산책
   대치동의 키즈의 또-엇
   * 빠숑은 왜 없는가? ㅎㅎㅎ

독서는 시간이 나면 하는 것이 아니라 시간을 일부러 내서 해야 한다. 하루 우선순위에 독서 시간을 정해두고, 정해진 시간이 되면 해야 한다. 하루 30분 일찍 일어나 독서하기, 30분 일찍 출근해 독서하기, 이런 식으로 나의 생활패턴에 맞게 시간과 방법을 정할 수 있다.

초보자를 위한 필독 리스트

[자본주의]

 EBS 다큐프라임 자본주의/ 정지은, 고희정
 부자아빠 가난한 / 아빠 로보트 기요사키
 보도 섀퍼의 돈 / 보도섀퍼
 레버리지 / 롭 무어
  https://coreair.tistory.com/297

레버리지 - 롭 무어

[일반투자]

 정해진 미래 / 조영태
 투자의 생각 / 하워드 막스
 신호와 소음 / 네이트 실버
 부자의 언어 / 존 소포릭
 돈, 뜨겁게 사항하고 차갑게 다루어라 / 앙드레 코스콜라니
 지방도시 살생부 / 마강래

[부동산 투자]

 나는 부동산과 맞벌이한다 / 너바나
 쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설 / 쏘쿨
  https://coreair.tistory.com/24

 월급쟁이 부자로 은퇴하라 / 너나위
  https://coreair.tistory.com/228

 부동산 투자의 정식 / 김원철
  https://coreair.tistory.com/325

 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 /이현철
 강남에 집 사고 싶어요 / 오스틀로이드

[자기 관리]

 아주 작은 반복의 힘 / 로버트 마우어
 아주 작은 습관의 힘 / 제임스 클리어
 https://coreair.tistory.com/367

아주 작은 습관의 힘 - 제임스 클리어

 어떻게 원하는 것을 얻는가 / 스튜어트 다이아몬드
 데일 카네기 인간 관계론
 기브 앤 테이크 / 애덤 그랜트
 몰입 / 황농문
 문제는 무기력이다 / 박경숙
 관계의 내공 / 유세미
 나는 내일을 기다리지 않는다 / 강수진
 슬로싱킹 / 황농문
  마인드셋 / 캐럴 드웩
  절제의 기술 / 스밴 브링크만

 * 24년은 이 책들을 열심히 봐야 할 것 같다.  

 

초보자가 알아야 할 세 가지 앱 활용법

1. 네이버 부동산 – 단지 대표 가격은 호가 기준
2. 호갱노노 – 실거래가 기준으로 표시
    테이터 시각화를 잘해서 한눈에 보여준다. 단, 매매가와 전세가는 가장 최근에 실거래가를 기준으로 하기 때문에 가격의        변동이 심한 시기에는 해당 가격의 매물을 찾기 어려울 수 있다.
3. 아파트실거래가 (아실)
     기본적인 정보 확인으로 좋지만, 필요한 자료를 비교하고 분석하는 툴로 많이 사용한다.

부동산 관련 원데이터

1. 인구 관련

   인구수 : 행정한전부-정책자료-통계-주민등록인구통계

   인구이동 : 국가통계포털 – 온라인간행물-인구

2. 직장 관련

   사업체 현황 : 국가통계포털 – 온라인간행물 – 주제별-경제일반, 경기/기업경영

   산업단지 현황: 한국산업단지공단 – 정보공개 – 산업단지정보 – 산업단지통계 – 전국산업단지현황통계

   소득현황 – 국세통계포털-04 원천세 – 4-2 근로소득 연말 정산 신고 현황

3. 아파트 공급 및 미분양 현황

   국토교통부 통계누리-분야별 통계 – 주택

4. 시세 관련

 KB부동산-메뉴-주간통계, 월간 통계

매주 금요일은 부동산 조사하는 날
 - KB 주간, 월간 시계열 자료 확인

 

나의 경우, 첫 번째 임장에 곧바로 투자하지 않고 그 이후에 더 좋은 타이밍을 잡아서 투자한 경험이 많다. 어떻게 보면 이것이 더 당연하다. 아직도 투자후보 지역 모두를 임장 하는 것은 아니다. 하지만 어느 지역부터 임장 할지는 크게 중요하지 않다고 생각한다.

 

역전세 대비 방안

1. 전세 계약 시 지역 내 입주시기와 전세 말료 시기를 겹치치 않게 세팅

2. 너무 높은 최고가의 전세 보증금을 고집하지 않는다.

3. 목표 수익률을 달성한 단지는 과잉 공급 전에 매도하는 것도 좋다.

4. 여러 지역에 분산투자

5. 현금을 준비해 둔다. (3천 ~ 5천만 원 정도)

 

임장보고서 6단계

1. 지역 정하기

2. 지역 파보기

3. 지역별 입지 분류하기

4. 발품 팔며 내용 보강하기

5. 투자 기준 확인하기

6. 최종 투자처 정하기

 

아파트에서 좋은 입지란 무엇일까? 나는 많은 사람이 살고 싶고, 갖고 싶어 하는 아파트라 생각한다.

 

투자는 내가 투자하기 가장 좋은 단지와 매물을 찾는 것이다.

 

나만의 투자 기준에 맞는지 확인하기

1. 저평가되었는가? 

2. 전세가율 85% 이상

3. 평형 : 21 ~ 33평형 / 세대수 : 300세대 이상 단지

4. 투자금 규모 : 매전 갭 5천만 원 이하

5. 주변 장기 공급 물량 확인

6. 주변 동일 평형 전세 물량 확인

7. 잔금 준비 여부

 

좋은 급지 순으로 매물 선정하기

 시기에 따라 다르지만 보통 1 급지에서는 소액 투자로 가능한 매물이 많지 않다. 그래서 어느 정도 매물을 보고 비교하는 것에 익숙해지면 1~3급 정도도 지역을 묶어서 한 번에 매물을 보는 것도 좋다.

 

자산이 증가함에 따라 규제로 인해 내가 받을 영향도 커지며 때로는 소급 적용도 하기 때문에 규제가 나올 때마다 잘 체크하고 그로 인한 영향과 앞으로의 투자 방향을 결정하는 데에도 고려하고 있다.

 

나는 수도권과 지방의 물건의 비율을 4대 6이며, 장기와 단기투자 물건의 비율은 5: 5이다. 투자의 물건의 절반을 앞으로 4년 이내 매도가 목표이다.

 

투자 지역을 선정할 때 적어도 전세가율 75% 이상, 가급적 85% 이상 지역에서 선정하는 것이 좋다.

 

투자 지역 선정 시, 현재 미분양 물량과 향후 3년간 공급 물량을 확인하고, 미분양 물량도 적고 향후 3년간 공급 물량이 수요량보다 적은 지역을 선정하는 것이 안정적이다. 하지만, 시장이 좋으면 공급 물량은 언제든지 증가할 수 있다는 점은 유념해야 한다.

 

전세가 잘 나가지 않을 때는 높은 전제금을 계속 고집하기보다는 계획보다 투자금이 더 들어가더라도 전세금을 낮춰 빨리 전세 세입자를 들이는 것이 여러모로 유리하다.

 

가급적 공급이 수요 대비 지나치게 많은 지역 투자를 피해야 하고, 만약 피할 수 없다면 장기 투자에서 필연적으로 발생할 수 있는 상황임을 받아들이고 여유 자금을 일부분 마련해 두어야 한다.

 

정부 정책은 언제든지 별할 수 있기 때문에 너무 정책에 맞추어 투자할 필요는 없겠구나. 내가 감당 가능한 범위를 선정해 두고, 그 범위 안에서 나의 투자 기분과 목표에 따라 투자하면 되는구나. 예측하지 말고 감당 가능 범위를 정해 그 안에서 움직이고, 변화된 상황에 대응하면 되는 구나.

 

절대 손해 보지 않은 아파트 투자법

투자 판단 1. 저평가 지역 파악하기

 1) 인구수가 많은 지역부터 고려

 2) 지역별 매매 지수를 비교하여 현재 가격 구간이 저평가 인지 / 고평가인지 파악

 3) 매매 평단가와 지역의 최고가 아파트 가격을 비교하여 저평가 여부를 다시 살펴보자

 

 1-1 6대 광역시 지역별 매매 지수 비교 (KB부동산)

 1-2 6대 광역시 최고가 아파트 비교 (아실)

 1-3 인구 50만 이상 중소도기 비교 (KB부동산)

 1-4 인구 50만 이상 최고가 아파트 비교 (아실)

 1-5 인구 30만 이상 중소도시 비교(KB부동산)

 1-6 인구 30만 이상 최고가 아파트 비교 (아실)

 

투자판단 2: 매매 / 전세 평단가, 전세가율 비교 하기

 전세가율 85% 이상 지역, 그리고 단지별 편차가 있으므로 75% 이상 지역에서 선정

 

투자판단 3: 입주 물량 비교하기 (부동산 지인)

투자결론 4: 저평가, 전세가율, 입주 물량 세 가지 조건에 부합하는 도시는?

 저평가 구간 중에서, 전세가율이 높고, 입주 물량이 적은 도시를 선정

 

 

저자 블로그 : blog.naver.com/jungsung330

 

임장보고서탬플릿(마리앤)Ver.1_비번_7777.pptx

0.60MB

전주임장보고서_마리앤.pdf

2.38MB

 

 

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