나에게 상가에 눈을 뜨게 한 책이다.원래 팟빵의 유명한 팟캐스트였는데 아마 3년전에 그만 둔게 아쉽다.해피타임, 빠숑님과 같이 한 것으로 기억나는데..ㅎㅎㅎ
월급쟁이 부자가 되기 위해서 아파트는 심리적으로 많은 고민이 필요하고워낙 관심이 많아서 정치 영향을 많이 받지만,상가는 대신 cash flow 창출을 꾸준히 해줄수 있는 아이템이다.
상가에서도 산업군이 다양하기 때문에 예를 들어 음식업, 학원, 미용 외 다른 특별한 분야가 많기 때문에 결국은..ㅎㅎㅎ
각자의 분야에 전문가가 되어 꾸준히 쳐다 보면서 계속 진행해야 하는 것이다.상가 초보자에게 이 책은 좋은 책이다. 쉽게 명쾌하게 잘 정리되어 있어서 기본기만 탄탄하게 해도 상가 전문가가 될 수도 있다고 생각한다.
예전에 책을 다시 보면서 새롭게 눈에 들어 오는 것들인 다시 파란색으로 강조해 두었다.
은퇴를 준비하는 그대들 상가를 매입하는 것도 한번 고민했으면 좋겠다.
[본문요약]
1)상가 매입 방법
경/공매, 일반 매매, 분양 순으로 한다.
2)경매 장점
- 경락자금 대출 활용
EX) 낙찰가 3억
대출 2.4억
임대보증금 3천
취등록세/법무 3천
실투자금 3천
- 상가는 1~2년 이내에 매각하면 양도차액의 절반 정도를 양도소득세를 내기 때문에 매각 시기는 최소 2년 후가 좋다.
2년 이상 보유자 60~80% (금액별 차등, 세액표 참고)
1년 미만 보유자 50%
2년 미만 보유자 40%
3) 조심해야할 분양 상가
신도시는 3 ~ 5년 세월 기다린 후 접근 하는게 좋다.
선임대 조건 조심하라.
보증금은 월임대료의 1년 6개월 간의 합계
EX) 월세 200만원 X 16 개월 = 3,600만원
상권 자리 잡는데는 5~7년 소요
4) 알짜 상가의 매입 원칙
- 1층 상가를 최우선 고려
- 업종 선별
- 우량 임차인을 우선 선택(대기업 같은 우량 임차인)
- 매수 대기업종을 살핀다
EX) 신도시가 생기고 상권이 형성 될때 맨 처음 입점하는 업종 (병원, 약국, 편의점) 권리금 형성된 물건 인가?
* 가장 효과적인 타이밍에 임대와 매각을 통해 최대 수익을 내라는 것이 중요
* 매입할때 부터 매각을 생각하라.
EX) 광고 : 상가급매 실투자 2억원 (보 1억, 융 3억원, 월세 260만)
해석 : 260만원/월 X 12개월 = 31.2백만원/년
매입가 - 임대보증료 = 6억 2천 - 1억원 = 5억 2천
수익률 = 31.2백만원/6억 2천 X 100 = 6%
--> 상권, 입지, 업종 고려 필요
5) RTI = 연 임대소득/연이자 비용
주택 1.25배, 상가 : 1.5배 이상
EX) 상가 2억, 대출 1.2억 받을 려면 (이자율 3.5% 기준)
( )/420만원(=1.2억 x 3.5%)= 1.5배
즉, 630만원 임대 소득이 나와야 대출 가능함
-> 420만원 x 1.5 = 630만원/월 임대 소득의 적정 수준.
* 부상하는 상권
- 한양대-왕십리 상권
- 파주 운정 상권 (가람마을, 한울마을)
* 상권 경쟁력 분석
- 권리금 변동, 배후 세대의 이동, 초대형 백화점, 쇼핑 건물 진출 여부
* 입지의 3요소 : 가시성, 접근성, 단지성
* 상품정보 : 나이스비즈맵, sg.shiz.or.kr
* 1기 신도기 중심 상권 (판교, 하남, 고양)
* 상권의 생애 주기 파악
* 구글 알리미
* Shop in Shop Apple 기능
* 서울대입구역/망리단길(망원동)
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