나는 회사 다니면서 강남 꼬마 빌딩 지었다. 조르바

나는 회사 다니면서 강남 꼬마 빌딩 지었다. 조르바

강남에 꼬마 빌딩을 건설한 저자의 사례를 A TO Z로 정리되어 있다.
꼬마빌딩을 짖기 위해 어떻게 땅을 찾고 건설사와 상담하고 중요한 것은
수익률까지 검토해야하는지 이 책은 잘 정리되어 있다. 
일부 사진에 찍어 놓은 것처럼 양식도 활용이 가능해서 
마치 이 작가처럼 잘 활용할수도 있을 것 같다. 

저자가 강조하는 부분만 잘 요약했으니 우선 요약본부터 읽어 보자!!

[본문요약]

책, 그리스인 조르바 - 니코스 카잔차키스

꼬마빌딩 : 대략 층수를 기준으로 5~7층 이하의 건물
건물전체를 1인 또는 공동으로 소유하고 있는 일반 건축물 중 주 용도가
근린생활시설, 업무 시설, 숙박시설이고, 연면적 100M^2 초과 3000M^2이하인 건물

꼬마빌딩은 부동산 투자에서 종합선물세트다.
주택과 상가를 모두 투자, 임대해서 시세차익과 임대수익을 얻을수 있을 뿐만 아니라 실거주까지 가능하다.

꼬마신축 :총 사업비의 30% 이상의 자본금을 확보해라
투지 감정가의 70%, 건축비의 50% 내에서 대출할 수 있다.

꼬마빌딩 신축사업의 경우 자기 자본금의 총사업비의 최소 30% 이상을 확보해야 한다.
건물 가격이 20억원, 건축비가 10억 원일 경우 부대비용(총사업비의 10%)을 포함하면
총사업비의 33억원 필요. 자기 자본금 총사업비의 30%인 최소 10억 원은 있어야 한다.

지적도가 알려주는 사항은 토지의 형상, 도로와 접한 상태, 인접 필지와의 관계다.

상가나 사무실도 재화의 공급으로 보기때문에 부가가치세를 납부해야 한다.

간이과세자
연간 매출액이 4800만원 미만인 사업자가 대상.
연간 매출액이 2400만원 미달이면 부가가치세 납부를 면제받지만, 부가가치세는 신고해야 하고,
소득세도 별도로 신고해야 한다.

꼬마빌딩 입지 좋은 곳
1. 교통환경이 편리한곳
2. 회사와 상업지역까지 가까워야 함
3. 근처에 초, 중, 고등학교가 있다.
4. 도로 접근성
5. 인근에 쾌적한 자연환경
6. 부동산 거래량이 꾸준히 증가하는 지역

빌딩을 신축할 경우, 민간건설임대 사업자로 등록해서 8년 의무 임대 가능.
신축전에 건축허가서의 주택 기준으로 등록 가능. 임대 사업 개시 시점을 실제 임대를 시작한 날짜 기준으로 책정

토지의 기준 시가 : 알리미
건문의 기준 시가 : 국세청 홈택스

표. 예상사업비 / 수익

표. 현금흐름표

꼬마빌딩을 신축하는 경우, 세금 혜택이 많은 장기 건물 준공공 임대로 등록을 추천한다.
준공공 임대 사업장의 경우 취득세와 재산제 감면뿐만 아니라
임대주택으로 등록한 주택에 대해서 주택수를 제외해 주는 합산배제와 같은 세금 혜택이 있다.

표. 임대사업자 혜택과 의무사항

표. 수지분석표

공사비
철거 공사비와 주차장 공사비를 건축비에 포함해서 공사비를 산출하는 것을 추천.
그래서 시공사가 나중에 추가로 공사비를 요구하는 문제 상황을 피할 수 있다.

표. 사업일정표

계약해지
건축허가 불허 시 매매계약을 해지한다는 조건을 명시
건축허가 지연 및 불허의 상황에 대한 대처 및 리스크  관리 필요

지급조건
건축사무소와 협의 조건에 따라 나뉘거나, 우리의 경우 신축 공정을 전체적으로 분산해서 설계사님의 입김을 시공사에 전달하고자 분납형 형태로 지급 (계약 10%, 허가 시 20%, 착공 시 30%, 사용승인 시 50% 지급)

건축주 명의 변경
신축사업 일정을 단축하기 위해 매도인 명의로 신청된 건축허가를 잔금 및 등기 이후에 매수인 명의로 건축관계자 변경을 하는 것이다. 이렇게 진행하게 되면 토지잔금 및 소유권 이전 전에 건축허가를 신청할 수 있어 신축 사업 일정을 1개월 단축 가능

빌라를 분양 및 판매하기 위해선는 '주택신축판매업' 등록을 통해 양도소득세 혜택을 받을 수 있으며, 판매하지 않고 임대하는 경우 '주택임대 사업자'를 등록해 취득세 및 임대 시 보유세 등의 절세 효과를 볼 수 있다.

건축사무소 선정 기준
1. 건축주가 신축하려는 건물의 용도와 종류에 맞는 건축사무소 찾아야 한다.

2. 상가주택을 신축하는 건축주는 최근 1년간 상가주택을 다섯 곳 이상 설계한 경험이 있는 건축사를 선택하고, 신축한 꼬마빌딩을 직접 방문해서 눈으로 결과를 확인

3. 건축주와 소통을 많이 하고 건물 디자인이 감각이 있어야 한다.

입주자들이 선호하는 실내 구조를 고민하고, 실제로 도면에 반영해야 한다.

꼬마빌딩을 철거하고 신축하는 경우, 임대차법상 임대차 계약 연장이 안된다는 점이다.

건축주는 도급계약서의 계약 조항을 미리 파악해야 한다. 도급계약도 리허설이 필요하다.


감리란, 건축물이 설계도서의 내용대로 시공되는지 확인하고, 품질관리, 공사관리, 안전관리 등에 대해 지도 감독하는 행위를 말한다.
감리비용은 서울 경기도 기준 연면적 평당 5~7만 원 수준

표. 상가주택의 공정절차

상가계약 시 임대보증금은 최소 15개월 임대료 이상으로 책정하는 것이 좋다.

표. 부분보정보험 가입비 계산

입퇴실용 체크 리스트