월급보다 월세 부자 –정민우-

월급보다 월세 부자 –정민우-

 
18년도에 저자 강의 까지 받은 기억이 난다.
생각보다 쉽게 경매를 설명해 주셔서 기억이 많이 남는데..
다시 한번 읽어 보고 정리 한다.
[본문요약]
상승, 하락 예측은 그만 하라
기존 금리는 언제나 변동성이 있고 부동산의 시세 흐름도 언제나 변동이 있다.
고점에서 사는 사람과 저점에서 사는 사람도 있다.

현재 한국의 금리는 토지가 이다. 은행에 불입 할수록 소비자물가를 고려하면 손해를 보는 격이다.
월급쟁이의 삶은 유한하다. 은퇴 후 안정적인 수입 기반을 두는게 필요하다.
지금이라도 부동산 투자를 하라. 최소한 1년에 한 게 목표를 두자!
종자돈으로 적금 만드는게 아니다.
1억원을 벌려면 월급쟁이는 어느 정도 기간이 걸릴까?
월 500만원 기준으로 50% 제외 하면 최소 6년이 걸린다.
그 기간 동안에 부동산은 가만히 있을까? 아닐 것이다. K 대리는 마곡지구에 4억원 분양권을 얻었다.

물론 돈이 없어 대출도 하고 지인에 돈을 빌려 계약금 지불하고 매달 중도금을 납부 했다.
부동산에서 팔 때는 유혹도 많았지만 부동산은 꾸준히 공부한 덕에 8억을 팔아서 4억원의 시세 차이를 남겼다.
매년 똑 같은 고민만 할 것인가? 부동산을 지금 당장 준비하라!
고정수입을 계속해서 늘려라
성공한 사람과의 차이는 IQ 차이가 아니라 습관의 차이다.
누구보다 더 관심을 가지고 부동산에 목표 해야 한다.
초저금리시대, 준비 없는 자에게는 재앙이다
물가는 매년 년 평균 4~5% 이상 올라가는데 금리는 잘 받아야 1~2%이나, 은행에 예금이나 적금을 들으면 가만히 잊지 않아서 손해보는 셈이다. 독하게 성공한 사람 본인이 감당할 수 있는 리스크를 감내하면서 기회를 잡는 것이다.
나도 흙 수저의 평범한 직장인이었다.
어릴 적 어려운 생활의 기억과 성남시 재개발에 투자하여 부동산의 맛을 보았다.
그것을 계기로 부동산 공부를 시작해 지금과 같은 부를 이루었다고 한다.
결론은 돈이 없다면 저가 매수에서 시가에 판매 해야 한다.
 
부동산 별 최적의 매입 방법
 수도권 지역 40~50% 경매를 통해 싸게 매입한다.
 
구분 상가로 월세 받기
 경험이 많지 않는 투자자들이 두려워해야 할 것은 매출액이 아니라 가진 돈에 맞춰 좋지 않는 상가를 매입 하는 것이다. 
 
<상가의 매매 방법>
 분양, 매매, 경매/공매 (보증금, 월세 분석, 매매가 수익률, 유동인구, 공실, 상권)
 입지 분석과 임차인 분석을 잘해야 한다.
 직장인은 거주 지역부터 시작하라.
 
100만원으로 월 30만원 월세 받기
   EX) 대전지역 사례
     은행 감정가: 2.9억
     할인 매입가: 1.26억
     취득세 외: 1천만원
     총 매입가: 1.36억
     대출: 1.15억원
     부가세 환급: 1천만원
     임대보증금: 1천만원
     월세: 70만원
     대출이자: 34만원/월
     순수익: 36만원
     실투자금: 114만원
     수익률: 3700%
     상가를 최소로 받으면 부가세 환급을 받을 수 있다. (조기 환급을 신청하라)
 
아파트 공장 형, 신건 입찰을 노려라
수도권: 과천, 안양, 송도
서울: 구로, 가산디지털, 성수, 문정, 강서, 영등포
투자 목적이라면 서울 권역내 아파트 형 공장 추천, 역세권 기준 도보 5분 기준
EX) 강서구 둔촌동 아파트 형 공장
    감정가: 3.9억
    낙찰가: 3.9억
    세금 포함 비용: 4.1억
    대출: 3.4억
    보증금: 3천마원
    월세: 250만원/월
    실투자금: 4,300만원
    월임대수익: 160만원/월 (수익율 44%)
 
2,500만원 투자금 1년 21,60만원 월세 받기
 돈을 빌어서 투자 하는게 아니라 돈을 벌기 위해 투자 해야 한다.
 EX) 용인 샤인빌 (용인 동백)
     감정가  9천만원
     매입가 6,250만원
     대출    5,000만원
     보증금 1,000만원
     실투자금 250만원
     월세 35만원
     대출이자 17만원 
     순수익 18만원
 
부동산 싸게 사는데 미쳐라
 급매물, 급매입, 고수들의 판단이 빠르다
   *상승기 5% 내외, 침체기 10~15% 이상 저렴
 권리상 하자가 있는 부동산을 선호하라
 부동산중개인과 좋은 관계를 유지하라
 구매시 체크 포인터: 위치, 해당 동과 주 출입구, 커뮤니티 센터, 조망 권, 소음과 진동
 
급매물 얻는 방법
 10년 이상된 부동산 중개인, 네이버 부동산 매물, 계약금은 항상 준비, 대출 한도 관리 및 신용 상태 최상 유지 해야 한다.
 
나 홀로 아파트, 대단지 주위이고 지하철 5분이내 거리라면 적극적으로 고려 하라.
1,500만원으로 아파트 사기
대위변제 형식을 갖지만 직접 채권 매입을 하는 것이 아니라, 진행중인 경매를 취하 시키고 소유권을 가져온 사례
 
1층상가 내 돈없이 공짜로 매입하기
 EX) 서울 강서구 방호동 삼정코아아파트
      감정가 7,500만원 (당시 시세 보증금 500만원/월 25만원)
      낙찰가 2,470만원 (낙찰가 율 33%)
      대출 2,200만원
      임대보증금 500만원 (월차 임대 20만원)
 
 초역세권 투 룸 이상 오피스텔에 주목 하라
 비싼 월세만큼 주거지인 아파트를 대체 할 수 있어야 한다.
   서울 도보 2~3분, 서울 기준 수익률 6% 이상이라면 적극적으로 투자 할 만 하다.
   수도권은 1%를 더하고, 지방은 2%를 더해야 한다.
   EX) 둔촌동 어되쉬예다인 오피스텔
 
유치권 신고된 지식산업센터 싸게 사기
지식산업센터 지역
 1.구로가산디지털단지권역 (구로디지털역, 가산디지털역)
 2. 성수권역 (송수역, 달신역)
 3. 영등포역(당산역, 문래역, 영등포구청역)
 4. 강서권역(중미역~마곡나루역라인)
 5. 송파 문정구역 (문정역, 가락시장역)
   EX) 영등포구 당산동 4가 금강 펜티리움 아이티 타워
       유치권 체크 포인트: 시방시,도급계약서,세금계산서,공사전후사진,계약금 주고 받은 금융거래 자료.
 
매입순간부터 이기고 시작하는 NPL (Non Performing loan)
 부실 대출금과 부실 지급 보증액을 합친 것 -> 금융기관의 부실 채권)
 금리 인상시 부실채권 규모가 늘고 우량한 담부물은 싼 가격에 확보 가능
 
오피스텔 경매 입찰시 사업 등록일을 주의 해야 한다.
 
종자돈 단기간에 마련하라
빚을 두려워하면 아무 것도 못한다. (개인의 신용도 관리는 잘해야 한다)
한 번이 입찰로 1억을 번다.
 예) 인천 중구 운서동 영종 어울림 2차, 미분양된 경매 아파트 낙찰
     주거용 부동산을 전입세대 열람을 통해 최초전입신고일을, 이외의 부동산은 사업자등록일을 확인하라!
 
갭투자 나도 해볼까?  
  매매가 대비 전세율이 높은 아파트, 마곡지구
 
상가는 양도 차익이 어렵다고?
 예)남양주 와부읍 도옥리 985 덕산 두산 위브 아파트 상가동
 
불변의 블루칩, 강남권 대형 아파트를 노려라!
 예)서울시 강남구 개포동 12-2 엘지개포자이
 
단기, 장기 투자를 구분하라
싸게 사는 습관, 잘 파는 습관
 무릎에 사서 무릎에 판다
 위치 좋고, 그 지역의 평판이 좋고 능력 있는 실장님, 10년 이상 유리한 중개업소에게 내 놓으면 금방 집이 나간다. 
 
이론은 이제 그만, 당장 실행 하라
 
당신의 우선 순위는 무엇인가?
임대 사업자 년 2,000만원 이하는 비과세#
 
대출, 최적의 조건을 받아라
 금리, 고정/변동 여부
 원금상환여부, 조기 상환 수수료, 우대금리를 받기 위한 부수 거래 조건 
 (정기예금, 적금, 보험, 신용카드 등)
 
 
지나친 낙관론과 비관론을 결제 하라!
 흔들리지 않는 목표를 세워라. 내 자산 증액을 위한 최적의 전문가는 자기 자신이 되어야 한다. 지금 당장 실행하라.
 아직도 늦지 않고 부동산에 관심을 가지고 선정하고,  실행해서 경제적 자유를 꿈꾸는 자는 이룰 수 있을 것이다.
 
 
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