임대사업으로 월급 말고 월세 받기 – 최영식

임대사업으로 월급 말고 월세 받기 – 최영식
은퇴할 때 법인을 설림하여 절세하는 방법이 있어서 도움이 많이 되었다.
주택임대사업도 그렇게 사업자 등록을 통해 건강보험료 내는 것을 최대한 막고
절세까지 하면서 일정 소득을 올리수 있는 대안이 있어서 즐겁게 읽었다.
 
저자가 상담한 몇 가지 사례를 통해 케이스 별도 참고 하면 좋을 같은데 법인 설립이후 a to z 같은 책이 있다며 추가로 더 도움이 될 것 같다는 생각을 해본다.
 
그래서 개인 법인이 필요하구나 하는 생각을 이 책 덕분에 하게 된다.
좀더 비슷한 류의 책을 읽어 봐야 겠다.
 
[본문요약]
1.부동산 임대사업 누구 명의로 해야할까?
건강보험 피부양자 가격 박탈 여부
 -사업자 등록이 되어 있지 않을 것 (단, 주택임대사업자는 제외)
 -사업자 등록이 없는 경우 사업 소득 500만원 이내, 기타 소득은 2천만원 이내에 해당할 것
 -주택임대업의 경우 경비율을 감안하면 년 1천만원 이내는 소득이 없는 것으로 계산
 
기존 아파트 투자는 대개 매매 차익을 목적으로 양도소득세만 계산하면 되지만, 임대수익형 부동산은 본인의 기존 소득과 합산하여 소득세가 산출된다는 점에서 명의 선택시 부부의 소득도 고려하여야 한다.
 
원래 임대사업 투자시 법인은, 서울 및 수도권 과밀억제권역은 취득세 중과 지역이므로 본점을 김포나 파주 등과 같은 곳에서 두고 임대 물건을 투자하는 방법을 택한다. 하지만 본점을 서울 자택으로 두고 대신 투자 물건을 과밀억제권역 아닌 곳의 물건을 정하면 임대업으로써는 취득세 중과를 피할수 있다.
 
법인 설립 절차 예
법인 설림에 앞서서 자본금 규모와 주주구성에 대해 고려해야 하는데 자본금은 5억원으로 정했고, 주주 구성은 아래와 같다.
본인 2억 (40%), 대표이사(부인) 2억 (40%) 아들 5천만원(10%) 딸 5천만원 (10%)
* 보통은 자본금을 최소화하고, 대표이사가 법인과 정식으로 대여계약서를 작성한다. 이런 대여계약서를 통해 정해진 이자를 발생시켜 대여해주는 대여금, 또는 대표이사가 회사에 임시 계정인 가수금 형식으로 돈을 대여해 주고 이 자금으로 부동산 투자를 하는 방식을 취하고 한다.
 
분양가 8억으로 임대료는 보증금 1억원, 임차료 300만원/월 임대 완료 했으면 21년 당시 2.4%금리로 2억원 대출을 활용하여 투자하게 된다.
 
법인관련 처리 항목

법인 관련 월 비용 처리 항목	금액
대표이사 급여	1.5백만원
법인렌트가 + 대출이자	1백만원
4대보험료 + 세무 비용	30만원
법인 적금 (=법인 이익)	20만원

 

	개인	법인
임대소득	3600만원	240만원
이자비용	480만원
상가경비율	30% 수준
종합소득세 (38% 구간)	960만원
대표이사 소득세		130만원
법인세		22만언
세무비용		120만원
건강/연금보험료		240만원
법인비용		약 511만원

 
*개인이 960만원 정도 소요 되는 반면에 법인은 511만원 정도로 449만원 차이 발생
 
은퇴 시점부터 B부장도 법인 직원으로 등록하고 그때 상항에 맞게 급여를 책정하여 소득을 받게 되면, 고소득 구간에서는 소득을 발생시키지 않는다. 소득이 없는 구간에서 법인의 급여소득을 발생시키는 방법으로 소득을 이연시키는 효과가 발생하게 되는 것이다. 이렇게 하면 소득세도 줄이고 법인 직원 등록시 건강보험 측면에서도 직장 가업 자격을 계속 유지하게 되면서 지역가입자로 전환되었을 때 보다 건강보험료 역시 절감할 수 있는 방법이 된다.
 
법인설립시 비용처리를 고려하면 다양한 업종을 할 수 있도록 처음부터 정관상 명시해 놓는게 좋다.
 
직장인이 부동산 임대 법인을 설립할대 재직중에는 가능하면 배우자를 대표이사로 활용하는방법을 활용하고 대표이사를 맡는 다면 무급여로 정하는 방식을 선택하는 방법이 나은 선택이 될수 있다.
개인적으로 상업용 부동산을 생각한다면 일찍부터 법인 설립을 준비하고, 활용하여 은퇴 준비를 한다면 세금적으로 가장 좋은 방법이 될 수 있다고 생각한다.
 
학원 / 병원 / 은행 상가의 가장 큰 특징은 어느 정도 시설 및 인테리어 비용이 투자 되어야 하며, 폐업률이 낮고, 장기간 임대를 놓을 수 있는 업종이라는 것이다.
 
비용 계획을 잘 세우면 세금도 절세하고 자금 운용 예측이 얼마든지 가능하다. 법인운용에 있어 가장 중요한 점은 바로 자금 계획과 운영 방안이다.
 

수익	금액 (천원)	지출	금액(천원)
상가임대소득	9,450	대표이사급여	1,000
		이사급여	1,000
		법인카드사용한도	2,000
		대출이자(4.8%)	400
		건강보험료 2인	80
		렌터카비용	600
		세무비용	140
		현금 예금(법인이익)	4,220
합계	9450	합계	9450

매월 소득이 부족한 비용은 매년 발생하는 이익금 중 3천만원씩 1년에 한번 법인 계좌의 상황을 보며 법인으로부터 원금 상환을 받기로 했다. 물론 첫해에는 임시 계정인 가수금 계정을 활용하여 이자는 없는 것으로 정하면 별도의 이자비용 및 이자소득세 발생하지 않는다.
일정 기간이 지나면 세무사와 협의후 정식의 금전대차 계약을 통해 이자를 발생시키고, 대여금 게정으로 정해야 한다. 이렇게 정하면 매년 5400만원의 현금 흐름을 유지하면서 부부 두분의 노후 자금으로 부족함 없이 자금 운용이 가능해진다.
 
법인 설립시 자금 활동 부분에서 가장 큰 단점 이자 부담으로 느낀다면 자본금을 최소화해도 된다. 이렇게 할 경우 법인 설립시 0.4%에 해당하는 등록면허세도 절감할 수 있다.
 
 
 

대차대조표
자산		부채
상가	10억	은행대출	2억
		대표이사차익금	7억
현금	1억	보증금	1억
		자본금	1억
합계	11억	합계	11억

 

포괄손익계산서
비용		수익
대출이자	1천만원	임대소득	4.8천만원
이익잉여금	3.8천만원
합계	4.8천만원	합계	4.8천만원

*자본금을 적게하고 대표이사로부터 법인이 차입한 형태의 가수금에 대하여 무이자로 처리하게 되면, 법인의 이익이 늘어나고 개인의 소득세는 줄어 든다.
 
자본금 규모를 결정하기 전에 은행 대출을 받을 상황이라면 먼저 은행에서 대출 심사를 받아보고 결정하는 것이 좋다. 만약 대출을 많이 받아야 하는 상황이라면 대출한도와 자본금 규모를 비교해 보고, 투자할 금액을 먼저 선택한 후 자본금의 규모를 정해야 한다.
 
증여나 상속보다 효율적인 법인 운영을 고려한다면 1인 주주 또는 부부 주주 정도로 운영하는 것이 낫다. 법인을 운영하도 보면 임원 임기 만료시 변경 등기를 하거나, 증자를 결정하는 등 등기가 필요한 경우가 많다.
 
당장의 사업을 영위 하지 않는 상황이더라도 업종을 늘린다고 해서 추가 비용을 발새하는 것이 아니므로 여러 사업을 정관에 명시해 놓은 것이 좋다.
 
법인으로 운영하면 절세 측면에서 유리할 수 있지만, 자금 운영에 있어서 개인 사업자로 운영할때처럼 자유롭게 자금을 활용하기는 어렵다.
 
잉여금 : 매년 발생하는 이익을 회사의 자본으로 늘리는 과정에서 발생하는 계정으로 이해하면 좋다.
가수금 : 대표이사 또는 주주가 법인에 돈을 빌려주는 가수금
가지급금 : 법인의 자금이 주주 또는 임직원이 개인 돈처럼 아무 근거 없이 빠져 나갈대 발생하는 경우가 많다. 특히 부동산 임대 법인의 경우 본인 또는 가족이 대주주일때가 대부분이다.
 
가수금은 임시 계정이란는 측면에서는 가지급금과 유사하지만, 개인의 돈이 법인의 돈으로 입금 되는 만큼 횡령 문제는 발생하지 않는다. 통상적으로 법인에 유리한 상황으로 회계처리되면 크게 문제 되지 않지만, 법인에 불리한 상황으로 회계처리되면 여러가지 문제가 발생할수 있다.
 
종합부동산세율은 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5%의 종합부동산세율이 적용된다. 즉 1억원의 1주택 보유시에는 2.7% 종합부동산세율이 적용되어 이 주택을 보유하는 기간 내내 매년 270만원의 종합부동산세가 부과 된다.
 
주택임대업은 60%의 기본 경비율과 2천만원 이하의 임대소득은 14%의 분리과세를 적용한다. 즉 연 5천만원의 임대소득까지는 다른 소득과 분리하여 14% 단일과세를 적용할 수 있다.
 
계악전에 은행 대출 가능 금액과 자금 여력을 확인하고, 최소한 매매가의 50%는 확보한 후 투자에 나서야 한다.
 
RTI는 부동산 임대업 이자상환비율로서 담보 가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자 상환이 가능한지 산정하는 지표다.
 
원룸 오피스텔의 경우 서울권 55, 경기권 6% 정도를 적정 시장 수익률로 보고 있다.
 
오피스텔 투자시 세제혜택과 수익성을 높이기 위해서는 주택 임대 사업자 제도의 이해가 필수다. 특히 주택 보유시 다주택을 피하기 위해 활용 되었던 주택 임대사업자 제도를 제대로 알면 임대소득세 절감, 다주택자의 주택수 합산 배제등 다양한 이점으로 활용할 수 있다.
 
주택임대사업자 등록을 하기 되면 2호 이상 보유시 전용며넞ㄱ에 따라 재산세 감면 혜택을 받을수 있다. 40m^2이하 는 전액면제를 받고 40~60m^2이하는 75%, 60~85m^2 이하는 50의 재산 세액을 경감 받게 된다.
 
22년 11월 서울시 강남/서초/송파/용산구를 제외한 전지역이 조정대상지역에서 해제되면서 이제는 주택 임대사업자 등록을 하면 종합부동산세 합산배제를 적용 받을수 있게 되어 오피스텔투자들을 주택임대사업을 적극 고려할 필요가 있게 되었다.
 
분리과세는, 근로소득이 있는 근로소득자는 원래 본인의 연말정산한 소득에 매년 5월 종합소득세 납부시 합산되지 않고별도로 세금을 계산한다는 것이다. 이런 분리 과세의 대표적인 예가 은행의 이자소득이다.
 
 학원상가의 통상 특징을 살펴보면 배후 5천세대 이상 확보하여야 하면, 초/중/고등학교를 배후에 두고 있어야 한다.
 
적정수익률

물건유형	적정수익률	비고
1층상가	3.5~5%	상권확장 가능 지역 3.5% 상권고착화 상권 5% (예금금리 + 0.5~2%)
2층상가/오피스텔	4.5~5%	은행/금융기관, 병원 음식점 사무실 미용실 등 5%
3층 이상 상가/오피스/ 지식산업센터	5~5.5%	병원/학원 등 폐업률 낮은 업종 5%

 
 
 
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