2019년 달라지는 부동산 세제

이코노미스트 2019 1.21일자 기사 요약 내용이다.


기해년 부동산 시장의 가장 큰 변수 중 하나가 세금이다. 정부는 지난해 양도세 중과를 도입한데 이어 올해부터 종부세 중과, 임대소득세 강화 등으로 세제를 통한 다주택자 압박 강도를 더욱 높이고 있다.

정부가 1월 1일 기준으로 감정원의 감정평가를 거쳐 정하는 공시가격은 재산세, 종부세, 등 보유세 산정기준 금액이다.

아파트등 공동주택보다는 단독주택과 땅, 부동산, 가격이 급등한 지역 그리고 고가 부동산이 상대적으로 저평가 되었다는 지적이 많았다.

올해 크게 달라지는 세제는 종부세와 임대소득세, 일부 양도소득세 등이다. 종부세 공정시장가액비율와 세율 세부담 상한이 달라진다.
공정시장가액비율은 공시가격중 세금 계산 기준 금액인 과세표준을 산정하는데 적용하는 비율을 말한다.

그동안 80% 였는데 올해부터 매년 5% 포인트씩 2022년 100% 까지 올라 간다.
집값 변화가 없더라도 과세표준이 올라가면서 자동을 세금이 늘어난다.

종부세  세율이 인상되고 보유 주택수에 따라 차등 적용 된다. 1주택은 과세표준 구간별로 최고 0.7% 포인트 높아진다.

3주택 이상과 서울등 조정대상지역 2주택은 여기다 가산세율이 추가 돼  0.1 ~ 1.2%포인트 까지 올라 간다.
기존 2%에서 1주택은 2.7%, 주택 이상과 저정대상 지역 2주택 3.2%다. 3주택 이상의 경우 세율만 보면 같은 공시가격으로 세금이 60% 늘어나는 셈이다.

보유세에는 세부담 상한이 법으로 정해져 있다. 재산세는 공시가격 3억원 이하 105%, 3억 ~ 6억원 110%, 6억원 최과는 130%다.
공시가격이 6억원에서 9억원 오르면 재산세는 계산상 81만원에서 153만원으로 90% 가까이 늘어 난다.

종부세 세부담 상한은 재산세와 종부세를 합친 금액을 기준으로 전년과 비교한다. 기존 150%에서
올해부터 조정대상 지역 2주택 200%, 3주택 이상 300% 올라간다.

조정대상지에서 새로 취득한 임대 주택은 종부세 감면 혜택이 없다. 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 지난 해 9월 13일 이후 취득해 등록한 장기임대주택 등은 재산세 감면 혜택은 있어도
종부세 감면 혜택은 없다.

그동안 유예된 2000만원 이하 소액 주택임대소득 분리과세가 시행된다. 다른 소득과 합쳐서 합산 과세하지 않고 주택임대소득만 따로 떼어네 과세한다.
세율은 14%이다. 등록 임대주택에 세제 감면 혜택이 있다. 소득에서 빼는 필요 경비와 공제금액이 다르다. 일반적으로 필요 경비율 50%, 공제금액 200만원인데 등록 임대주택은 필요경비율 60%, 공제금액 400만원이다.

임대 소득 2000만원일 경우 등록 임대 주택이면 세금이 56만원인데 미등록 임대주택은 112만원으로 두배이다. 중기임대주택이 임대 소득 세액 감면(4년 임대 30%, 8년 임대 75%)을 받으려면 임대료나 임대보증금을 연 5%이하여야 한다.

1세대 1주택 양도세 비과세 요건도 엄격해진다. 2017년 8.2대책 이후 취득한 경우 기존 2년 이상 보유 외에 2년 이상 거주 요건을 충족해야 한다. 보유 기간은 주택을 취득한 날부터 계산된다.

정부는 유예시간을 둬 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용키로 했다.

주택임대사업자의 거주주택 양도세 비과세 요건도 강화한다. 현재 다주택자가 등록한 장기임대주택외에 본인이 거주하는 주택은 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받는다.
정부는 2년 이상 거주기간을 충족하면 횟수에 제한 없이 주던 1세대 1주택 비과세 혜택을 최초 거주주택에만 평생 한번만 주기로 했다.

<달라지는 공시가격>

169억에서 270억원. 전국 400여만 단독주택(다가구 포함)을 대표하는 20여만 가국의 표준 단독주택 중 최고가의 올해 예정 공시가격이다.

공시가격은 정부가 세금 산정 등의 기준 가격으로 활용하기 위해 감정 평가를 거쳐 정하는 가격이다.
표준 단독주택과 표준지 예정 공시가격이 지난해 단독 주택과 땅값 상승률을 10~20배 까지 상회하는 수준으로 올랐기 때문에 올해 공시가격은 전반적으로 급등할 전망이다.

서울 단독 주택 가격이 2008년 (10.63%) 이후 가장 높은 6.59% 올랐다. 서울 땅값도 지난해 11월 까지만 ㅂ더라도 5.66%오르며 2007년 (5.88%)이후 최고치를 기록했다. 그동안 공시가격의 시세 반영률이 낮다는 지적에 따라 정부분 올해 공시가격을 현실화 하기로 했다.

주택공시가격은 한국감정원이 평가해 산정하는 산정가격에 정부가 정하는 공시비율을 곱해 정한다. 공시비율은 산정가격중 공시가격으로 공시하는 비율이다. 산정가격이 1억원이로 공시비율이 80% 이면 공시가격은 8천만원이 된다.

정부는 올해 주택 공시비율을 80%로 유지하기로 했다. 표준 단독 주택 예정 공시가격도 산정가격에 공시비율 80%를 적용했다.

공시가격은 무엇보다 보유세(재산세+종합부동산세) 산정 기준이다.

올해 공시가격이 2007년 보다 상승률이 더 높더라도 보유세 쇼크는 덜할 것으로 예상된다. 올해 재산세는 세율등이 그대로다. 종부세는 세율이 보유 주택수 등에 따라 최소 1.2% 포인트 올라가고 과거 적용 비율과 비슷한 공정시장가액 비율이 80%에서 85%로 높아진다.

올해 공시가격이 아무리 많이 뛰어도 재산세는 지난해보다 30%, 재산세를 합친 보유세는 1주택 50%, 2주택 100%, 3주택 이상 200% 넘게 늘어 나지 못한다.

올해 용산구 한남동 표준 단독주택 최고 예정 공시가격 270억원의 보유세가 1주택자일 경우 재산세 6417만원, 종부세 4억 5천만원 등 5.1억원이다. 지난해 보유세 재산세 4천만원, 종부세가 1.5억원 등 1.9억원이었다.

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