2019 부동산 전망 - 이상우 강의 (1부)

강의 서두>

돈벌기가 힘들어요. 남들보다 재미있고 열심히 일해야 한다.
부동산 투자는 재미를 붙여야 한다.
월세는 월세만 갭 투자는 갭으로 땅을 땅투자만 집중하자.

집을 안사는 이유는 무엇인가? 

17년 까지 집을 떨어진다고 기대 했던 사람들이 지금을 추이가 많이 변했다.
올해 4월에 빠지다고 기대하고 기다리고 있는 것이다.

주택 매입 필요성도 없다고 느꼈다. 그러나 지금은 어떤가?

기타 자산 투자 선호 (주식, 금융)하는 사람들이 부동산에 관하여 최근 인식이 많이 달라졌다.

주식하는 사람은 부동산 하는 사람보다 회사에서 집중력이 떨어 진다.
하루 종일 네이버 주식만 쳐다 보는 데 부동산을 투자한 사람은 그렇지 않다.

미혼들은 역세권은 꿈과 이상은 다르다.
본인이 원하는 이상형의 집과 현실은 다르고 보니 불만이 점점 늘어난다.
나이 들어도 마찬가지다. 이게 가장 문제다.

이상화 현실이 불일치다. (슬라이드 사진에 옥탑방과 꿈의 그리던 사진을 비교해 보여준다)
내가 살고 싶은 집이 없다.

서울 도시도 점점 늙어 가고 있다.

서울 자양동에 가보면 90년대까지 끌고 왔다.
이런 집이 아직 서울에 있다.
80년대 지어진 집이 아직도 있다.

아직 우리는 그런곳에 공존 하고 있다.
이것이 사람들의 분노(?)를 자아 내고 있다.

이과 수재
입학 서울대 동네 수재로 플랜카드 서울 갔더니 가난한 학생
종로에서 일하고 싶지만 직장은 지방..
지방에서 매일 같이 스타벅스 커피를 마시고 싶었던 개인 경험을 설명 한다.

문과 수재
종로에 가서 일해야지 하지만 현실을 혁신 또는 세종시로 간다.
좋은 직장은 서울에 있는데..

지방에서 낚시나 하면서 살면 어떤까?
결국은 2년 뒤에 서울로 올라왔다.

지방에 있는 사람도 서울로 올라 오고 있다.
공기업을 지방으로 이전시켜도 문제는 해결 되지 않는다.

대전통영고속 뚫리고 KTX 설치되면 지방 분권화가 될 줄 알았는데
오히려 서울로 집중 되고 있다.

독일 일본 빼고는 다 이런 식이다.
나라가 어정정한 사이즈면 힘이 빨리고 만다.
대만 등등 사례 소개 했다.

정책이 과격하니까 정권이 바뀌는 기대는 하지 마라.
정책 입안자는 의견은 동일하다. 여당이던 야당이던..
부동산 정책은 항상 규제이다.
단지 IMF,  리만 사태에만 집값이 내려 간것 뿐이다.

전세계 반도체 85%를 만들고 있다.
한국이 경제사태가 오기는 어렵다고 보기는 어렵다.
우리나라는 생각보다 잘 살기 때문에 집값을 강세라고 본다.

전문가들의 올해 입장은 다 보합이다. 약보합 또는 강보합?
+- 1%가 보합인데. 개인적으로 이런 의견 별로 좋아 하지 않는다.

오르면 오른다 내리면 내린다 해야 하지 않는가?

언제사요? 지금요..집에 퇴근하시다가 혹은 점심시간에
밥먹지 말고 부동산 보고 오라고..

이런 질문은 하는 것은 집을 사고 싶은 것이다.

그런데 굳이 물어 보면 뭔하는가?

신도시, 과천 많이 오를거다.

분양, 추천단지? 

분양이 되야 투자 하지..로또랑 비슷한 건데..
청약은 해보면 좋지만 ..시도만 해보라..

작년도 올랐던 지역 설명 했다. 몇 %...숫자로 다 얘기 할 필요가 없어 생략 한다.

지방도 23.5%가 작년에 올랐는데.
대구, 전남, 대전도 올랐는데 지방은 내렸다고 얘기한다..부산만 빠진건데.
작년 지방장은 많이 올랐다.

약세가 아니라고 본다.

그러니 결론는 올해 내릴 것이다.
이런장에서는 오를 것 같지 않다고 얘기한다.

전년에 평균 강남 10.8억원, 강북 8.5억원 정도 지방은 3억원 정도 되고 있다.

'18년 10월 8일날 진정되었다고 보도 했다.
작년에 23% 꾸준히 오른게 아니고 선거가 끝나고 바로 올랐다.

너무 올라서 9.13 대책이 나온것이다.

1.5% 주간 상승율..왜 발표하는냐? 의미도 없는거? 이렇게 생각 할 수 있는데..

약 천만원 올랐는데..52주를 계산해보세요? 얼마나 올랐는지?
주간 상승율을 작았다고 작게 오른게 아니다.
수도권도 꽤 많이 올랐다.

인천, 고양, 안산이 망했다.

작년 4분기때 분위기 안좋았다.
이렇게 되면은 서울만 올랐는데 일부 지역만 오를기 때문에 불만이 높은 것이다.

17년까지는 지방이 올랐고 다같이 올랐기 때문이다.
영남권은 대구 빼고 대부분 내렸다.
지금 망하고 있는데..쉽게 생각해보면 된다.
업계가 어려워 지원 협력업체를 먼저 짜른다.
일용직이 일자리를 빼겼기 때문에..집값이 하락 된다.
대구와 부산은 제조업 도시가 아니다.
대구 부산, 광주 전주는 기본 적인 인프라가 되어 있는 지역이지만
울산은 비정규적인 많이 때문에 일자리가 빠지면 집값이 하락 되고 있다.

수도권 경제는 좋지만 특히 반도체는 수도권 주위에 있다.
하이닉스, 삼성을 보라. 

다시말해 수도권을 경기가 좋고 제조업이 많이 있는

지방권 도시는 침체기이다.

하지만 업황이 나빠진다고 해서 회시가 망할지언정 본사 직원이 짤리지 않는다.
특히 서울은 급격히 짤리 위험도 없고 수익도 일정하게 들어온다.
그러니 서울 집값을 빠지지 않고 멈춰저 있는 것 뿐이다.

집값은 소득에 함수이다.
여러번 강조하다

대전 충남은 세종시 때문에 빨리고 있다.

대전은 재개발 때문에 뜨거워 지고 있다.
재개발 강남, 강북을 봐라. 오를것이다.

지방 광주 대전 투자도 재개발쪽에 주목해야 한다.

광주 남구 모두 늙어 가고 있다. 
땅값을 무지 무지 올랐다. 

많은 사람은 별로 관심이 없는 것 같다.

서울 평균은 10% 이상 올랐다.

시장에 돈이 풀리면 땅값은 오른다.
전국 어디서도 마찬 가지다.

인플레이션 영향을 주고 있다.

올해는 주택보다 땅이 더 오를 것이다.
그러나 주택보다 어렵게 접근해야 한다.

결론,

2019년 추천 지역은

노도강 : 노원, 도봉구, 강북

금관구 : 금천구, 관악구, 구로구

광역시

강남

*신안산선 및 동북선 주위를 살펴 보라

2019년 핵심은 토지 보상금이 풀리고 있다. 

그러면 자금이 풀릴 것이다.
초기에 집행 안된 것 들이 땅값이 계속 쌓이고 있어서 땅으로 들어 올 것이다.
결국 땅은 마지막 투자이다.

 GTX   작년 뜨거웠습니다.
 서울역을 시청역을 만들고..GTX 가 중요한게 아니다.
 GTX  C 노선이 뜨거웠다. 왜냐면 대부분 비조정적 지역이다.

 1 번은 경북선이고 2번은 신안산선이다.
 집은 철도다. 철도가 뚤려야 집값을 올라 간다.

 전세 차별화가 되고 있다.

 앞으로 전세값이 오르기 힘들다.
 전반적으로 전세수요가 굉장히 약해지고 있다.

 전세 가격은 오르지 않을 것이다.
 전세가가 좋은 곳이 있다.
 재건축/재개발 지역이 있어나 개포 주공 아파트  반포 주공 아파트는 나가면 전세가가 크질 것이다.
 서초구가 전세가 올라가고 있다. 파크리뷰도 전세가 올라간다. 이주가 중요한 시점이다.

 
 강북은 상계 중계 엄청나게 전세가가 올라 갈 것으로 예상한다.
 강남은 전세가가 계속 올라 갈 것이다.
 작년에 강남은 생각보다 오르지 않았다.

 올해 집값을 8.3% 올라 간다.
 
 2016년도 보다 오르지 않은 폭이다.

 이 기준은 소폭 오르는 것으로 전망한다.
 전문가들이 얘기하는 것이 전부 다르다.

 왜냐하면 생각하는 관점이 이나 전제조건이 다르기 때문이다.
 
 강남은 전세가 오르고 강북은 내려 갈 것으로 예상된다.
 
 수도권은 올해 비슷 할 것 같다.
 
 인천은 작은 돈으로 구입하는 곳이다.
 쇼핑하듯이 집값이 싸기 때문에 많이 사는 경향이 있다.

 지방은 특징이 없다.

2014년 ~17년 전세가 비율을 자세히 보면 이례적으로 투자 적기 시점이었다.
전세가율이 낮아지면 집값을 떨어진다고 생각하는 사람이 이상하다.
왜냐면 앞에 투자자가 사놓고 나중에 실 구매자들이 집값을 올리는 것이다.

안 사본사람들이 달려 들어 집값을 올려 놓은 것이다.

서울의 인기지역은 8억이상 가는데 투자자는 3억대 위주로 관심을 갖는 것이지
실수요자들이 가격 상승 요인이 된다.

올해가 그 느낌을 든다.
대부분 40대가 집을 오른다것을 간접 경험을 하고 있다.

10년 넘게 광주 대구 부산만 오르고 있다.

2010년 부터 지방 지역이 엄청 뜨거웠다.

투자자들은 지방 돌고 말도 안되는 가격에 산다.
전세가율이 낮을때 투자자들이 사놓고 기다린 것이다.
그 이후로 실 수요자들은 가격을 인상 시켰다.
집이 없을수록 서울 집을 사라 책도 나오고,.

강남과 마포와 전세가율이 비슷하다.
강남 지역 살수 있는 적기의 타이미잉다.
빠지다다 고개 들때 사려고 하는 게 문제다.

다주택자가 사서 집값이 오르는게 아니다.
서울에 어? 이런 집들이 많이 있다.

강남구만 빠지고 있다.

재건축이 진행이 잘 안되는곳만 빠진다. 은마 같은 곳..

거래는 잘 안되는데 거래과 되면 신고가이다.
중량구, 동작구가 오르고 있습니다.

그냥 멈추고 있다.

 9.13 이후는 절대적으로 내리지 않았어요.
 
 용인, 부천 많아 올랐죠.
 대전 서구도..
 부산도 잘 안빠져요.
 천안 많이 빠지고.

 작년 10가지 시사점을 설명 한다. 

 9/13 대책때문에 가장 큰 효과지만 부정적인 견해를 쏟아 낸다.
 

#부동산 강의 #이상우