마흔살 건물주 - 최진곤

 

서두는 다른 부동산 책과 비슷하게 돈이란 무엇인가를 시작한다. 돈의 가치는 무엇인가에서 시작해서 어떻게 정보를 얻을 것인가에 대한 이야기로 시작 된다. 주요 경제 신문을 어떻게 이해하고 사실 유무를 파악해서 정보의 본질을 찾아고 노력해야 한다고 필자는강조한다. 

50페이지 이후부터 본격적으로 부동산의 전망에 대해 이야기 한다.내가 읽어본 부동산 책들은 소액투자로오피스텔에 대해 부정적으로 이야기하는데, 투자율만 좋다면 오피스텔도 좋다는 얘기가 관심을 끌게 한다.

LH 상가 입찰 쳅터에서는 "LH나 SH에서 공급하는 상가는 예정금액 자체가 민간에서 공급하는 상가 분양가보다 훨씬 저렴하다." 라고 강조한다. 다만 예정금액보다 높게 써야 낙찰 받을수 있는 확률이 올라간다.
최고 액수를 쓴 사람이 상가를 낙찰 받는 구조다. 기간은 1년 정도 걸리므로 자금 준비 시간은 충분하다. 일반적으로 상가 낙찰가액의 60%는 대출이 나오기 때문에 낙찰 금액의 100%를 마련할 필요도 없다.

상가입찰과 달리 점포 겸용 상가주태이나 단독주택은 추첨으로 토지를 분양 받을수 있다.

상가주택 노하우는 첫째, 우선 법을 잘아야 한다. LH에서 공급하는 상가주택지와 단독 주택지는 재당첨 규정이 없다. 
둘째, 15년 부터 점포 겸용 상가주택 분양 공고가 나오면 무조건 지원했다. 청약을 많이 했기 때문에 당첨확률도 덩달아 높아 졌다. 셋째, 상대적으로 경쟁률이 덜하지만 입지 여건이 좋은 필지를 노렸다. 넷째, 가족을 활용해 내가 넣은  집을 함께 넣게 했다. 점포 겸용 택지는 1일 1필지로 제한 되어 있다. 

상가주택은 많인 대지를 품고 있다. 60평 내외로 땅을 갖고 있기 때문에 향후 땅값 상상 시의 시세 차익을 볼 수 있다. 수도권의 상가주택 매매가는 13~18억 정도이다. 보증금과 대출을 감안하면 3~5억 내외로도 투자가 가능하다. 

돈을 벌수 있는 아이디어를 얻기 위해 우선 책을 많이 읽어야 한다. 투자를 처음 한다면 가급적 소액 투자를 권한다. 오피스텔 분양, 전세낀 아파트 투자, 경매, 상가입찰, 토지청약 등이 있다. 부동산 투자의 가장 좋은 방법은 좋은 멘토를 만나 배우는 것이다. 신문을 곧이 곧대로 해석하기 보다는 비판적 시작으로 읽고 그 안에서 자신만의 퉁찰력을 키워야 한다. 

오피스텔은 5년 이내의 지은 집이 좋다. 처음 투자자라면 수익률과 향후 매매가가 오를 지역을 찾아야 한다. 마곡지구 옆에 있는 발산지구 아파트 추천. 
 
기회를 잡기 위해서는 종자돈을 모아야 하고, 책을 통해 지식을 쌓고, 좋은 멘토를 두고, 묵묵히 감을 익혀서 시기를 기다릴줄 알아야 한다. 투자 경험이 적을수록 처음에는 소액 투자로 투자감각을 익히는 게 중요하다. 무주택 1순위 청약을 유지하면서 부동산 투자를 하고 싶다면 역세권 소형 오피스텔에 투자하는 것도 나쁘지 않다. 

마곡지구에 수혜를 입을 지역: 직주근접은 부동산 가격이 오르는 핵심 지역이다. 마곡지구에 입주하는 기업들 대기업뿐만 아니라 중소기업을 포함해 수백 개 업체가 들어온다. 따라서 주변지역을 보면 김포한강신도시이다. 18년 김포 도시철도가 개통되면 김포공항역에서 5호선, 9호선, 공항철도로 환승이 가능하므로 그야말로 사통팔달이 된다. 분양가가와 근접하거나 아니면 분양가 대비 약간 오른 85M^2가 투자가치가 있다. 

필자가 생각하는 최근 부동산 트렌드는 소형화, 신규아파트,택지개발지구에 공급하는 아파트다. "장화신고 와서 구도 신고 나가는 지역에 투자하라"라는 말이 있다. 신규로 교통이 좋아지는 지역이다. 운정신도시와 용인 지역이다. GTX   A가 들어가는 구성역 일대를 관심을 가지자.

천만원으로 투자할수  있는 부동산은 어디? 춘천 후평동 석사 주공 2단지이다. 삼성 SDS 춘천센터 건립과 레고랜드까지 완공되면 춘천의 인구 유입은 꾸준히 증가할 것으로 전망된다. 

저평가 되어 있는 지역을 찾아야 한다. 상권 중에 저평가 되어 있는 곳이 마곡지구이다. 마곡 지구에서 상가를 산다면 가급적 땅값이 저렴할때 낙찰 받은 상가를 매입하는 전략이 유리하다.

만약 20억 정도 있다면, 위례신도시의 상가 주택 추천
10억정도 있다면, 미사 지구의 상가주택, 오피스텔
5억내외이면 운정신도시의 상가주택, 김포한강 신도시 상가주택
마곡지구가 활성화 될수록 김포 한강신도시의 인구 유입은 꾸준히 계속 될것이며 땅값도 상승 예상 된다.

뉴타운은 향후 유망 투자가치 지역 중 하나다. 신정이 가재울보다 나은 장접은 교육열이 높은 목동이 가깝다는 것이고, 단점은 항공기 소음이 많다는 것이다. 

집을 사고도 조금 돈이 남아 투자 할 수 있는 정도의 집을 선택하는 것이 좋다. 내 집 마련을 했다면 그 다음부터는 현금흐름에 집중해야 한다. 임대수익이 나는 부동산에 투자하다 보면 현금흐름이 원할해지고 윤태한 삶을 살 수 있다. 토지의 가치 상승과 임대 수익을 함께 노릴수 있는 상품은 상가주택이다. 상가 주택은 많은 대지를 갖고 있고 상가와 주거의 임대수익이 발생하므로 1석 2조의 투자이다. 

어떠한 경우에도 무주택으로 있는 것은 바람직 하지 않다. 과도하게 레버리지를 활용해 집을 사는 것은 문제지만 적정한 대출규모라면 무주택보다는 집을 1채라도 보유하는게 유리하다. 대출규모는 어느정도?
3년동안 무난히 버틸수 있을 정도 만큼만 대출 받으면 된다.

 

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