19년 하반기 부동산 전망

<매경이코노미 19년 6월 29일 자 기사 내용>

서울 부동산 시장이 심상찮다. 올해 초 완전히 얼어붙었던 모습과 사뭇 다른 분위기다. 서울 시내 곳곳에서는 신고사를 경신하는 단지가 속출하고 있다. 부동산 114에 따르면 6월 2주 서울 아파트 매매 가격은 0.01% 오르면 지난해 11월 1주 이후 30주 만에 상승세로 전환했다.

향후 전망 또한 상승세다. 지난 5월 서울 아파트 매매 가격 전망 지수는 87로 전월 대비 큰 폭으로 올랐다. 
일반 소비자들의 생각 또한 비슷하다. 

한국은행이 발표하는 주택가격전망 소비자 동향지수는 3월 기점으로 계속 오르고 있다. 

지난 3월 83에서 4월 87 5월 93까지 뛰어올랐다.

현재 강남 아파트 시세의 ‘바로미터’역할을 하는 단지는 반포동 아크로리버파크이다. 
112m^2는 37억3000만원에 실거래됐다. 개포주공 1단지는 지난 5월 초 19억 9000만 원에 거래됐다.
지난해 9월 기록한 최고가 18억 6500만 원을 넘어섰다.

이른바 마용성(마포, 용산, 성동구)이라 불리는 강북 중산층 주거지역도 일제히 신고가를 쓰는 분위기다. 마포구 현석동에 위치한 래미안 웰스트림은 14억 5000만 원에 매매됐다. 
성동구 옥수동 이편한세상옥스파크힐스는 지난 5월 전용 84m^2가 12억 7000만 원에 거래되면 신고가를 기록했다. 

서울 부동산이 오르는 이유는?
1) 3기 신도시 발표의 역설
무엇보다 3기 신도시 발표 이후 서울은 안정적이다 라는 신호를 시장에 준 것이 문제다. 최근 3040 맞벌이 부부를 중심으로 서울에 10억 원 전후를 들여 집을 사려는 수요가 늘고 있다. 

2) 삼성동 통 개발 발표
특정 지역 개발은 언제나 부동산 시장을 자극하기 마련. 

서울 강남에서도 가장 요지인 삼성동 개발이 수면 위로 떠오르면서 인근 강남 재건축 시장이 살아나는 분위기다.
잠실엘스~잠실 운동장 일대에 조성하는 ‘국제교류 복합지구’의 관문 역할을 할 강남권 광역복합환승센터 개발 계획안을 최종 승인했다.


3)재건축 재개발 압박
정비구역 일몰제로 인해 앞으로 재건축이나 재개발을 통해 탄생하는 서울 새 아파트가 줄어 들것이라 전망도 변수로 작용하고 있다. 
아파트를 지을 만한 땅 자체가 부족한 서울에서는 12만가구가 넘는 정비사업이 막히면 이 물량을 대체하 만한 공급원을 찾기가 쉽지 않다. 정비사업 지원은 앞으로 주택 공급 부족을 불러온다. 

중장기적으로 집값 상승을 초래 할 수밖에 없다. 

4) 금리 인하 가능성 솔솔
금융시장에서는 금리 인하를 기정 사실화하는 분위기다. 대부분 전문가들은 3분기에 금리 인하가 단행될 것으로 내다본다. 가뜩이나 시중에 유동성이 많은 상황에서 금리까지 내리면 이들 자금 부동산 시장으로 더 몰릴 수 있다. 

5) 토지보상금 딜레마
 금리는 떨어 질 것으로 예상되는데 3시 신도시 발표와 함께 막대한 토지보상금이 풀린다는 점 또한 서울 아파트 값 상승을 부채질할 수 있다는 우려가 나온다.
 토지보상을 받으면 지방세 특례에 따라 1년 이낸 인근 부동산 등을 소유할 때 취득세 면제받는다.

대출 등 정부 규제가 견고하기 때문에 주택 시장이 살아남기는 쉽지 않다는 분석도 제기된다. 겹겹의 규제가 작동하고 있기 때문에 집을 사고 싶어도 살 수 없는 점도 이 같은 주장을 뒷 답 침 한다.

<강남발 집값 바닥론 실체>
 이코노미스트 19년 6월 24일자 기사

대출 규제, 보유세 강화 당의 내용을 담긴 지난해 9.13 부동산 대책 이후 주택시장은 확 쪼그라들었다.

집을 사려는 사람이 없다 보니 지역을 가리지 않고 부동산 중개업소마다 매물이 쌓였다.

서울 부동산정보광장에 따르면 2월 1447건으로 쪼그라들었던 서울 아파트 매매 거래량은

3월 2266건, 4월 2804건으로 증가세로 돌아섰다. 

최근 집값 바닥론은 여기에서 출발한다. 끊겼던 매수세사 돌아온 것 통상적으로 가격이 바닥을 쳤다는 신호로 읽히기 때문이다. 강남구 청담동 상익 아파트 109m^형 5월 중순 21억 4500만 원에 계약됐다. 이 아파트는 지난해 말 18억 3000만 원에 계약된 이후 거래가 없었다. 

서울 재건축의 상징 강남구 대치동 은마 아파트도 최근 급매물이 팔리면서 매도 호가가 뛰고 있다. 

올해 1월 76m^2 형 14억원에 팔렸지만, 2분기 같은 주택형 16억 4000만 원에 계약됐다 

서울 재건축 아파트 값은 4월 셋째주 이후 상승세로 돌아섰다. 상승폭도 키워가고 있다. 

재건축 아파트 값이 오르면서 6월 둘째주 서울 아파트 값은 전주 대비 0.01% 올랐다. 

서울 아파트 값이 오른 것은 11월 첫째주 이후 30주 만이다. 

여의도의 대표적인 재건축 추진 아파트인 영등포구 여의도동 광장 아파트는 117m^2형 5월 15일 17억 3000만 원에 계약됐는데 이는 종전 최고가(14억 8000만 원)보다 2억 5000만 원이나 비싸다. 

한 가지를 더하면 주택시장을 전망하는 심리지표가 회복세라는 것이다. 

하지만 사실과 지표에도 최근 상황을 집값 바닥론과 연결하는건 무리라는 분석이 지배적이다. 

재건축 아파트가 오른 건 9.13대책 이후 매수세가 뚝 끊기면서 호가가 급락한데 따른 기술적 반등?이라는 해석이 많다. 

금리 인하 가능성을 불확실성이 사라지고 있고 주택공급에 대한 불확실성도

정부의 3기 신도시 지정으로 사실상 사라졌다.

전문가들은 아직도 외곽이 아니라 재개발, 재건축 사업을 서울 도심에서의 공급을 늘려야 한다고 지적한다. 

7월 9월 재산세, 12월 종합부동산세가 부과 되면 늘어난 보유세 증가를 체감하면서,

매물이 늘어 날수도 있다는 분석이 나온다. 

주택시장이 다시 불안해지면 정부가 추가 규제를 검토한다는 방침이어서 가격 상승 동력도 크지 않다는 분석이다.