민간택지 분양가상한제

민간택지 분양가 상한제 파장

매경이코노미 19년 7월 17일 자 기사 내용이다.

정부가 공공택지뿐만 아니라 민간택지에도 분양가상한제를 도입하겠다고 밝히서 언제부터 어떤 기준이
적용될지에 관심이 쏠린다. 업계에서는 정부가 설정할 기준에 따라 서울 강남권 재건축 단진 분양가가
지금보다 20~30% 낮아질 것으로 점친디ㅏ.

분양가 상한제는 감정평가를 한 토지 가격에 정부가 정해놓은 기본형 건축비와 가산비를 더해 분양가를
정하는 방식이다. 지방정부의 심사를 거치기 때문에 현재 분양가 자율화 제도 아래서 책정한 분양가보다
낮아질 가능성이 크다.

가장 큰 관심사는 국토부가 시행령을 어떻게 바꾸는 지다.

현행 주택법 시행령에 따르면 민간택지에 분양가 상한제가 적용되려면 최근 3개월간 주택 가격 상승률이
물가상승률이 2배를 초과하는 지역중 1) 최근 1년간 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 추가 하거나
2) 분양 직전 2개월간 월평균 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택 규모(전용 85m^2) 이하는 10대 1
을 초과하거나 3) 3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가할 때 등 세 조건중 하나를 충족해야
한다.

시장에서는 일단 정부가 3개월간 주택 가격 상승률이 물가상승률의 2배라는 조건을 물가상승률 초과 정도로
손질 가능성이 있다고 본다. 

서울의 경우 최근 3개월간 소비자물가가 0.29% 오른데 비해 아파트값은 0.63% 하락해 기준을 만족하지 
못한다. 물가상승률의 2배라는 기준을 낮추거나 아파트 값 변동률 집계 기간을 직전 3개월에서 더 늘려
잡으려면 서울이 분양가상한제 대상에 포함될 수 있다.

적용시점 변경 가능성도 점쳐진다.
현재 재건축 재개발 사업은 분양가 상한제 시행 이후 관리처분계획 인가를 신청하는 단지부터 적용
받는데 이 경우 현재 사업을 진행중인 강남권의 주요 재건축 단지는 모두 빠진다.
대신 정부는 '입주자 모집 공고'를 하는 단지 부터 규제를 적용하는 방안을 검토하고 있다.
강남권 재건축 단지들이 후분양 등 빠져 나갈 구멍을 차단하기 위해서다.

그간 정부는 강남권 재건축 아파트의 고분양가를 잡기 위해 주택도시 보증 공사의 분양보증을 통해
분양가를 통제해 왔다. 

하지만 입주자 모집공고 단계부터 규제를 적용하면 이들 단지도 분양가 상한 대상이 된다. 관리처분계획
인가 단계에서 조합원, 일반분양가와 조합원 분담금 등 사업 계획을 확정하는 조합으로서는 촉각을 곤두
세울 수밖에 없는 문제다.

민간택지에도 분양가 상한제 도입되면 분양가가 얼마나 떨어질까?

2007년 분양사상한제 도입 당시 국토교통부 시뮬레이션 결과를 공개하고 분양가 상한제 적용 이후
전국 분양가가 16~29%, 평균 20% 가량 떨어질 것으로 예상한 바 있다. 서울 전용 84m^2 분양가는
자율적으로 책정할때 보다 25% 낮아지고, 같은 주택형 주변시세에 비해서는 29% 하락할 것으로
예상했다. 

관건은 토지비다. 토지 비용이 전체 분양가에서 차지하는 비중이 50~70% 가량인 만큼 감정평가를 통해
결정하는 택지 비용을 정부가 얼마나 인정해주느냐에 따라 분양가가 오르내릴수 있다. 전문가들은
감정평가가 시세의 50~60% 선인 공시지가를 토대로 이뤄지기 때문에 평가금액이 시세의 80%를 
넘지 못할 것으로 내다본다.

정비업계에서도 강남 재건축 사업의 일반분양가가 HUG의 기존 요구 분양가보다 20~30% 이상 낮아질 것으로
본다. 

반면 조합으로서는 일반분양가가 낮아져 사업성이 악화된 만큼 재건축 사업을 중단할 가능성도 있다.
박합수 KB국민은행은 "분양가상한제로 분양 시점을 늦추거나 정비사업을 연기 또는 포기하는 단지가
속출하면 아파트 공급이 감소할 수 밖에 없다