월급보다 월세부자 -정민우

부동산 관련 78권째 책이다.

경매 관련 강의를 찾아 보다가 이번 8월에 강의 듣기를 예정된 저자?이다.

우선 저자의 책을 탐독해보고 강의 내용을 짐작해 볼려고 읽었던 책이다.

부동산의 전반적인 내용을 다루고 있어 무엇이 주제인가? 이런 생각이 든다.

월세 부자라고 하면 어떻게 월세를 꾸려나가야 하는지, 물건을 어떻게 보는 것인지?,

그 물건을 선정할때 기준이 무엇인지 다뤄야 하는데 구체적인 내용은 빠져 있다.

부동산을 시세보다 저렴해야 구해야 하는데 경매로 사는게 좋다. 

그러나 경쟁이 치열하기 때문에 급매로 사는 것도 방법이다.?

경매의 실전 사례, 부실채권 활용 방법 등 너무 많은 내용을 넣다보니책 제목과 이질감이 생긴다.

구매보단 도서관에서 보자!

[책의 요약 내용]

Part.1 부에 대한 생각을 바꿔라

Part.2 부동산으로 월급 통장을 늘려라

지방을 제외한 서울 및 신도시(분당, 일산, 부턴, 안양, 수원 등)에 20평대 아파트가 경매로 나왔다면 일찰 하지 않은 편이 좋다.

그 냥 시장경제에 맡겨두자. 얼마에 낙찰되었는지,  몇 명이나 입찰 했는지 결과만 확인하는 것이다.

현재 실거래가 및 낙찰가, 전세가율 등 비교해보고, 시세추이 파악 및 급매물을 매입하는데 참고자료로 활용한다.

차라리 급매로 사는 것이 집안 내부 상태도 꼼꼼히 확인할 수 있고, 시간 절약이나 정신 건강에도 좋다.

수도권이나 지방의 이런 중대형 평수를 경매나 공매를 통해 싸게 매입한다.

*투자전략

 소형 아파트, 원룸 오피텔: 급매 또는 분양

 단독주택, 다가구 주택: 경매 또는 급매

 투룸 이상 오피스텔, 대형아파트 : 무조건 경매

 1층 상가(지방제외) : 분양 또는 일반 매매

 아파트형 공장: 직접 사용이 분양, 임대 목적이면 경매

 모텔, 호텔: 경매, NPL

 업무용 오피스: 도심이나 유망 택지지구 중심부라면 분양

 수도권, 지방 2층 이상 상가: 무조건 경매

 

부동산에 투자하고 싶다면 오피스텔, 원룸만 고집하지 말고 상가

한두개 쯤은 도전해 보기를 바란다.

주거용 부동산은 갭 투자라는 바식이 입지에 따라 통한다.

좋은 물건을 매입할 기회가 왔을때, 돈이 없음을 이유로 포기하는 행동을 해서는 안된다.

경험이 많이 않은 투자자들이 두려워해야할 것은 대출액이 아니라, 가진 돈에 맞춰 좋지 않는 상가를 매입하는 하는 것이다.

많은 금액의 바닥 권리금이 이미 형성된 A급 상건에 우량 임차인이 인접해 잇는 상가라면 빚을 내서라도

매입해야 한다.

목표가 뚜렷하면 과정도 즐겁니다. 

월세가 얼마가 나오든 내 수준에 맞고 투자할 만한 가치가 있는 상가를 찾아보자.

월세를 받을 수 있는 부동산 중 수익률은 높고 공실률은 낮은 것이 도심의 지식산업센터다.

회사 임직원들이 제 시간에 출퇴근해야 하므로 버스보다는 지하철역의 인접 여부가 매우 중요하다. 

지하철역 기준으로 회사 앞 건물까지 도보로 5분 이내여야 한다.

아무리 새 건물이라도 지하철역에서 도보로 10~15분 이상 소요된다면

장기적으로 임대료가 상승하기는 어렵다.

나는 특수한 경우가 아닌 이상 유찰이 많이 될수록 입찰하지 않는다. 

그저 낙찰 결과를 데이타로 활용할 뿐이다.

단 기간에 수 십건의 경매 물건을 살 수 있었던 이유중 하나는 바로 신건 입찰과 대위변제였다. 

경매는 경쟁에서 이기는 것 보다 내가 쓴 금액대로 낙찰 받는 것이 중용하다.

월세 받는 것이 목적이라면 방향보다는 막힘이 없는 방이 더 빨리 임대가 나간다.

원룸은 공간이 협소해 답답한 탓에 트인 전면 쪽이 남향보다 중요하는 작용한다.

PART.3 부동산 싸게 사는게 미쳐라.

일반적으로 5~10% 정도 이상 저렴하게 나온 물건을 금매물로 친다. 

필자는 가격 상승기에는 5%내외, 침체기에는 10~15% 이상 저렴할때 급매물로 분류한다.

급매물을 얻는 방법

 1. 지역별로 10년 이상 오래된, 본인의 일을 천직으로 생각하는 보동산 중개업소 사장님들과 좋은 인간관계 형성

 2. 네이버 부동산 매물을 수시로 들여다 본다.

 3. 계약금을 어느 정도 늘 준비해놓는다.

 4. 주로 은해에서 대출을 받아야 하마로 매수자 명의의 대출 한도 관리 및 신용상태를 최상으로 유치하는 것

안전한 1순위 근저당권 같은 채궉늘 매입해 배당이아 유입하는 방식으로 수익을 극대화 하는 편이 낫다.

사업자 등록을 하게 되면 부가세 10%는 별도로 받아야 하고, 세금계산서를 발행해줘야 한다. 

서울을 기준으로 취득세, 등기비용 등 모든 비용을 포함함 수익률 6% 이상이라면 적극적으로 투자할 만하다.

예를 들어, 1억원에 매입한 오피스텔의 취득세, 등기비용이 1,000만원, 임대보증금이 1,000만원이라고 가정해보자.

최소 월 50만원은 되어야 수익률 6%가 나온다. 

*지식산업센터 추천 지역

 1. 구로, 가산디지털단지권역

 2.성수권역(성수역, 뚝섬역 등)

 3.영등포권역(당산역, 문래역, 영등포구역)

 4.강서권역(증미역~마곡나루역 라인)

 5.송파 문정구역(문정역, 가락시장역)

 

NPL : 부실 대출금과 부실지급 보증액을 합친것으로 쉽게 말해 금융기관의 부실채권을 뜻한다. 

부신채권의 구분

 1. 생산자: 은행과 금융회사

    은행대출은 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실 등 5가지로 구분된다.

    요주의: 1개월 이상~ 3개월 미만 연체 

    고정이하 여신부터 부실 채권으로 보는데 이때부터 채권회수의 위험성이 있다고 판단

 2.도, 소매상: 유동화전문회사, 자산관리회사 등에 입찰 방식으로 매각

    유암코, 대신f&i 등 메이저급 유동화회사, 한구자산관리공사 등이 있다.

 3.소비자: 투자자

    법인 설립까지는 어려운 일반 개이은 자산관리회사의 질권 설정을 통해 간접 투자를 하는 경우가 많다.

 

 채권 매입과정

 1. 매입전 협의 : 저축 은행이나 AMC와 접촉, 해당 물건 담당자와 업무를 진행 한다.

 2. 물건조사 : 후보 물건의 채권을 분석하고 현장방문을 통해 미쳐 파악하지 못한 리스크가 있는지 점검

 3. 매매협의: 매입가격을 정하고 대금납부 방법 및 조건을 협의 힌다. 

    주로 가격 결정권은 매도자인 AMC, 금융기관에 있다. 

    후수권 질권을 설정받는 투자를 할때도 수익률에만 현혹돼서는 안 된다. 

 4. 계약, 대금 지급

    채권전부양도 방식, 즉 론세일 방식이다. 

    론세일이라 채권을 완전히 매수해 등기상 근저당권자 명의가 채권매입자 명의로 바뀌는 것이다. 

    채권전부양도 방식, 일부채권양도 방식, 사후정산 방식이 있다.

  5.매입완료

   통상 채권전부양도, 즉 론세일 방식을 많이 사용한다. 

 투자금 회수 방법

 1.배당 : 저당권미앱이후 유입이나 제삼자에게 매각되면 경락대금에서 배당금을 받는 방식이다. 

 보통 6~10ㄱ월 사이에 투자금 회수가 가능하다.

 얼마에 낙찰 될지, 위험요인은 없는지, 방어 입찰을 할 것인지 계획을 세워야 한다.

 2.유입: 채권자가 직접 낙찰 받는것을 유입이라고 한다.

 부실채권 소유자가 직접 낙찰받고 근저당권으로 상계처리를 해 잔금을 납부한다.

 등기부에는 본인이 기재한 낙찰가가 취득가가 되므로 매도시 양도소득세에서 자유로운 것도 장점이다.

 3.방어입찰 

PART.4 종잣돈, 손쉽게 단기간에 마련하라.

 가진 자금이 한정적이라면 안 되는 이유만 찾기 말고 이유를 함께 찾아야 한다. 

 내가 직접 살 것도 아닌데 열악한 주차 문제에만 초첨을 맞출 필요가 없다는 말이다.

 1~2억원의 투자가 가능하다면 블루칩 지역의 중대형 평수를 노려보자.

 

 양도차익을 목적으로 매입한 부동산은 일정 기간 지나면 팔아서 종잣돈을 만들고,

 월세가 나오는 부동산은 웬만해서는 팔지 않는다.

 투자 적기라는 확신이 들었을 때, 과감히 베팅 할 수 있어야 한다.

 그 확신, 즉 본인만의 인사이트를 키위기 위해 부단히 노력해야 하는 것이다.

 

 정답은 없지만, 감당 가능한 범위 내에서 월세가 나오는 부동산을 계속해서 늘려가기를 추천하낟.

 

해당 물건에 대한 브리핑 능력, 현 시장상황에서 대한 이해와 예측, 네트워크 정보망, 중개업자의 바른 인성을

종합해서 일임하는 편이다. 중요한 것은 제대로 일하는 곳이어야 한다.

 부동산 중개업소 선정 기주은 위치가 좋아 사람들 왕래가 잦은곳, 그 지여게서 평판미 좋은 곳,

 능력 있는 실장님들이 일 하는 곳, 한 자리에서 10년 이상 유지한 곳..

 필자는 경매 또는 급매로 매입하거나 미분양 아파트를 매입해서 팔거나 임대를 놓을 때도

 전문 청소 업체에 입주청소를 의뢰해 집 내부를 최상의 상태로 유지한다.

 

 중대형 평수는 보통 4인 이상의 가족의 부모님을 모시고 

 집을 보러오는 경우도 많기 때문에 모델 하우스용 슬리퍼를 넉넉히 

 준비해두는 편이다. 

 직접 가보지 않고 매입하지 않는다느 철칙!

 부자가 되고 싶다면 스스로 물어보자.

 경제적 자유를 얻기 위해서 나는 무엇을, 어디까지 희생할 수 있는가?

 앞으로는 한 두푼 아끼는 기술보다 대출을 잘 받는 기술이 중요해질 것이다. 

 개인 신용등급에 딸 누구는 1,000만원을, 누군는 1억원을 빌릴수 있다

 내돈을 끝까지 지키고 불려줄수 있는 전문가는 나 자신 뿐이다. 

 그 들의 도움을 받되, 절대적으로 신뢰해 직접 돈을 맡기는 등의 행위는 하지 말아야 한다.

 노련한 투자자가 되어야지 학자가 되어서는 안 된다.

 투자 관련 책은 쌓아두고 다독하는 것 보다 필요한 부분을 찾아서 읽고

 실천하는 것이 효율적이라고 생각 한다.

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