재개발 재건축 지금 사도 될까요? 심형석,박유현

재개발 재건축은 다소 무거운 주제이다.

인기 있는 지역의 조합원 자격을 살려면 다소 무거운 현금이 필요하고,

장기적 관점에서 보았을 때 어느 지역이 호재이고,

과연 몇 년 뒤에 그 투자 가치가 빛을 발휘할 수 있을지

전문 집단이 아니고서는 쉽게 결정하기는 쉽지 않아 보인다.

여유자금이 있고 김치처럼 푹 담가서 익혀 먹을 수 있는 확신만 있다면 

그렇게 할 수 있겠지만 쉬운 분야는 아닌 것 같다.

그러나 시장에서 돌아다니며 안목을 키우는 것은 확실한 방법이 아닐까 생각해본다.

처음에는 이해하기 어려운데 천천히 읽어 보면 저자가 예측한 내용이 맞는 것도 있고

아닌 것도 있다. 지금 나온 책도 그렇지 않을까 생각해본다.

요약을 몇 가지 적어 본다.

 

<1장. 왜 재개발 재건축인가?>

1. 8.2 부동산 대책을 비껴간 재개발, 재건축도 있다.

분양가는 3년 이후에 매매가가 되므로 기존 아파트의 매매 가격에 3년간 수익률과 위험 프리미엄을 더해야 분양가를 제대로 파악할 수 있다. 따라서 분양가는 기존 매매 가격보다 10% 내외에서 비싼 것이 가장 적절하다.

이보다 더 높다면 의심해봐야 한다.

3. 일반 아파트 상승률이 높은 곳이 재건축 아파트 상승률도 높다.

일반 아파트 매매 가격 상승률이 높다는 것은 주거 선호지역이거나 새롭게 개발에 대한 이슈가 존재하는 곳이다.

사람의 이동에 맞춰 지역이 변신을 거듭해야만 정체되지 않고 발전할 수 있다.

16년 가벼운 축 아파트 상승이 가장 높았던 지역 10개를 추려 보면

부산 해운대, 수영구 경기 의왕시 부산 남구, 경기 과천시, 부산 동래구 서울 강남구, 서울 송파구,

서울 서초구, 부산 북구 순이다.

 

마포구 아현동, 공덕동, 대흥동, 용강동 등 4개 동의 2015년 말 인구는 2년 전에 비해 15%대로 늘어났으나 신생아 수는 무려 30% 넘게 늘었다. 재개발, 재건축 아파트에 투자에 성공하기 위해서는 주건 선호 지역을 살펴보는 것이 바람직하다. 서울 외곽 수도권의 재개발, 재건축 대상 아파트는 고령화와 도심이라는 가장 중요한 투자 변수를 만족시키지 못한다.

04. 재개발 재건축은 투자 상품이다.

재개발 재건축 아파트에 투자하기 위해서는 목적이 실거주든 투자든 상관없이 투자자의 입장에서 접근해야 한다.

신규 아파트 사업과 다르게 재개발 재건축 사업은 불확실성이 높기 때문이다.

재건축 재개발은 갭투자가 쉽지 않다. 노후 아파트는 매매 가격에 비해 전세 가격 차지하는 비중이 크지 않다. 전세가율이 낮다는 말이다. 전세는 사용가치이므로 오래되고 불편한 아파트는 낮을 수밖에 없다. 2016년 기준으로 재건축 아파트의 전세가율은 38.79%에 불과하다.

05. 뉴 스테이는는 재개발, 재건축을 어떻게 바꿀까?

기업형 임대주택이라 불리는 뉴 스테이는 최장 8년간 임대료 상승률이 5%로 제한되는 중산층 주건 안정을 위한 주택상품이다.

구분	공공임대	뉴스테이
임차인 자격	무주택 세대	만 19세 이상
청약제한	세대당 1건	1인 1건
임대료 인상률	2년마다	연 5% 이하
분양전환 의무	있음	사업주채권한

 

6. 도시재생, 재개발, 재건축의 복병일까?

소공원, 놀이터, 주차장, 마을 도서관 등 공동시설과 육아, 노인 보호 등 돌봄 시설을 확충하여 낙후된 주거지역의 생활환경을 개선하고 공동체를 유지하겠다는 것이 도시재생사업의 중요한 지원 내용이다.

재개발, 재건축 처럼 기반 시설을 크게 확충할 수 없고, 이로 인해 사업성이 떨어질 수밖에 없다. 즉 재원 마련이 만만치 않고, 민간 참여를 유도하는 것도 쉽지 않다는 말이다.

뉴타운 해제 지역을 눈여겨 볼만하다. (은평구 갈현, 수색, 중산동 / 서대문구 홍은동 / 성복구 장위동 / 중랑구 중화동)

7. 키워드는 새 아파트, 고령화 그리고 도심

재개발, 재건축 아파트가 주목받은 이유는 이러한 새것에 대한 인간의 욕망이 투영된 점이 크다.

노인들은 대도시를 떠나기 싫어한다. 도시 내에서도 중심 권역을 떠나기 싫어한다. 각종 편의 시설이 있고 북적되는 곳을 선호한다. 특히 의료 시설을 생각하면 대형병원의 존재 여부에 따라 주거지역 결정하는 경향도 크다.

8장. 재개발, 재건축 어디가 올랐는가?

16년 기준 1위 부산-해운대구-재송동 삼익 47.7%, 2위 부산 남구-대연동 반도보라 44.9%, 3위 서울 강남구 압구정동 미성 2차 44.3%

<2장. 앞으로 뜰 지역은?>

1. 강남 다음은?

 강남의 재건축이 뜨겁지만 재개발, 재건축 투자를 고려하는 사람이라면 지금 강남 재건축에 들어가는 것은 바람직하지 않을 수도 있다. 이미 가격이 많이 올랐고 먼저 투자한 사람들은 매도 타이밍을 고민하고 있기 때문이다. (지금은 너무 많이 올랐고 지금도 강남이고 그때고도 강남이다)

17년 송파구 잠실 미성아파트 단지, 강동구 고덕지역

18년 대치동 은마아파트(아직인데..)

19년 압구정동

(17년~18년 까지 저자의 예측은 맞기도 하고 틀린 것 같다.)

[사실 내 상식으로 이런 지역을 뜰 지역으로 생각하지 않는 사람이 없을 것 같다.

차라리 일반인이 추측하지 못하지만 오를 수 있는 지역을 추천했으면 좋았으면 한다.]

2. 영원한 블루칩 압구정

압구정은 한명회가 말년에 이곳에 별장을 짓고 명나라 문인 예겸에게 압구정,

즉 갈매기와 친하게 지내는 정자라는 뜻으로 이름을 받는다.

 

압구정동 재건축사업은 3가지 점을 유의해서 봐야 한다.

1) 통합 재건축 2)재건축 초과이익환수제 3) 층수제한

3. 강남 개포동 압구정을 넘어서나?

4. 강남 4구, 강동구의 변신

 강동구 재건축사업이 주목을 받는 이유는 물량도 물량이지만 재건축 초과이익환수제를 피 할 수 있다는 장점 때문이다. 강동구는 재건축 절차가 늦은 단지들도 분양을 앞두고 있어 큰 문제가 없다. 배드 타운에서 자족도시로 변신이다.

강동구의 업무단지 조성사업 중 가중 주목받는 것은 ‘고덕 상업, 업무복합단지’ 조성사업이다. 고덕동 353번지 일대에 23만 4500m^2 규모로 복합쇼핑몰과 비즈니스 시설, R & D 센터 등 들어서는 사업으로 현재 전체 95% 이상 토지를 보상하고 있어 20년까지 사업 완료를  목표로 속도를 내고 있다.

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01295606622552880&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y

 

강동구는 지하철 9호선 연장과 서울-세종 고속도로 건설 등 교통망 확충 기대감도 함께 한다. 재건축 위험요소는 입주물량과 정부의 정책변수다.

17년 5,411세대 입주 예정이고 18년 송파 가락시영 아파트 헬리오 시티 등 입주 예정이다.

(기대와 다르게 가격만 오르고 있다)

5. 방배동과 사당동 재건축

방배동은 서초구의 서쪽 끝에 위치해 있으며 우면산을 등지고 있다고 동 이름이 방배다.

서리풀터널 개통은 결정적 호재다.

과거 장재터널, 정보사터널 등으로 불렸던 서리풀터널은 2015년 10월 착공하여 19년 개통할 예정이다. 서초동 국군 정보사령부 부지로 컨벤션 센터, 미술관 등 복합 문화클러스터가 조성될 계획이다.  기존의 예술의 전당과, 국립중앙도서관 등과 함께 시너지 효과를 보일 것이다.

https://news.naver.com/main/read.nhn?oid=366&aid=0000145854

 서리풀 터널이 개통되면 방배동뿐만 아니라 사당동 역시 서초대로를 통해 테헤란로까지 바로 연결되는면서 강남 생활권으로 편입될 수 있다. 사당동은 5개 구역이 재건축이 추진 중이다.

6. 과천은 과거의 영광을 재현할 수 있을까?

과천 부동산 시장에서 재건축사업이 차지하는 비중이 크기에 과천 지식정보타운이 뒷전으로 밀려나는 모양새다.

과천의 전세 가격 상승률은 11.76%로 수도권에서 가장 높다.

7. 위례신도시 턱밑, 성남

성남지역은 위례 터널 개통, 위례~신사선 연장 등 교통호재가 이어지면서 문의도 꾸준하며, 가격도 오름세다.

실제로 성남시 산선동과 은행동의 경우 도로만 지나면 위례신도시 접근이 가능하다.

성남 구도심의 재개발, 재건축 사업의 랜드마크는 신흥주공아파트다.

성남 구도심 정비 사업의 특징은 재건축과 함께 재개발 사업도 활발히 진행된다는 점이다.

신흥주공이 용적률 114%이고, 일반 분양 물량이 1500세대 내외이며,

은행 주공의 경우 용적률 116%이나 일반 물량은 2,000세대에 이른다.

위례신사선을 이용하면 위례 중앙역에서 삼성역까지 5 정거장 10분이면 간다.

분당신도시의 경우 아파트의 용적률 200%가 넘는 곳이 많아 사업성이 높지 않다는 점도 고려해야 한다.

 

8. 규모의 힘, 광명

2020년까지 총 4만 3000여 가구에 해당하는 기존 재개발 지역을 11만 가구 규모의 대형 주거 타운으로 탈바꿈하는 사업니다. 현재는 11개(1.2.4.5.9.10.11.12.14.15.16) 구역만 진행되고 있다. 이중 가장 먼저 이주를 시작하는 곳은 ‘광명 재개발 16구역’이다.

광명 뉴타운은 서울 강남 및 도심으로 모두 출퇴근하기 편리한 입지에 비해 그동안 저평가된 곳으로 여겨졌다.

광명 뉴타운 사업으로 현재 주택 재고에 비해 3배나 많은 신규 아파트들이 2020년 초부터 입주를 시작할 것이다.

11. 부산에는 광안리 해수욕장도 있다.

광안리 해수욕장 인근에 자리 잡은 남천동 삼익비치아파트는 1980년 1월 33개 동 3060세대가 입주했다. 지금은 노후화되고 해운대가 뜨기 시작하면서 많이 옮겨갔지만 1980년대와 1990년대엔 부산에서 손꼽히는 부촌이었다.

부산 2호선 금련산역이 도보 5분 거리에 있는 역세권역이면, 경부 고속도로를 잇는 도시고속도로와 원동 IC, 남해 제2고속도로,중앙고속도로 통해 시외 이동 편리한 교통 인프라를 가지고 있다.

대표적인 곳이 남천 삼익 비치 재건축이다.

12. 제주는 계속 뜨겁다.

제주시에서 재건축 사업이 이뤄지고 있는 공동주택은 도남주공연립과 이도주공 1단지와 2.3단지, 노형 국립 연립, 연동 고려, 대지 연립 등 5곳에 이른다. 하지만 시행 준비 중인 단지도 제원아파트를 포함해 인제아파트, 영산홍 아파트, 유나이티드 아파트 등 3~4곳으로 파악된다.

 

*무상지분율과 비례율

 무장지분율이란 지상 건축물의 가치 차이를 고려하지 않은 재건축사업을 대지지분 비율로만

접근한 단순한 개념으로, 재건축사업을 통하여 생긴 사업이익(개발이익)을 평단가로 나우 어 환산된 무상 지분 면적을 다시 총 대지 면적으로 나누어 백분율로 표시한 수치를 말한다.

 무상지분율 = 개발이익 평수/대지면적 X 100

쉽게 말해, 자신이 가지고 있는 대지지분에 무상지분율을 곱하면 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형이 나온다.

예를 들어, 무상지분율이 150%라면 대지지분이 20평인 조합원이 재건축 후 30평의 아파트를 추가부담금 없이 받을 수 있다.

용적률이 낮을수록 대지지분이 높아진다.

용적률이 낮을수록 대지지분은 높아진다. 용적률이 낮은 5층 정도의 주공아파트 등이 대지지분은 높아진다.

 

비례율이란 개발 이익률이라고도 한다.

비례율은 재개발 사업이 끝난 후 조합이 벌어들일 총수입금에서 사업비를 뺀 금액을 구액 내 토지 및 건물 감정평가액으로 나눈 금액을 말한다.

 비례율 = (총 분양수입-총사업비)/총 종전 평가액 X 100

권리가액이 높으면 추가분담금이 줄어들기 때문에 비례율이 낮으면 사업성이 낮고 높으면 사업성이 좋다고 평가한다.(권리가액은 감정가에서 비례율을 곱한 금액인데 권리가액은 조합원의 실제 자산 가치를 나타낸다) 추가부담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이고 조합원이 입주 시 또는 중도 납입 때 부담해야 할 금액이다. 정확한 비례율은 보통 재개발/재건축 막바지 단계인 관리처분인가때 정확하게 알 수 있다.

<3장. 어떻게 투자해야 하는가?>

1. 왕초보, 부동산 투자 정글에서 살아남기

   지나친 욕심은 버려야 한다. 은행금리보다 2배 이상 순수익이 난다면 괜찮은 투자로 봐야 한다.

   인간관계를 잘해야 한다.

   세상에 널려 있는 것이 정보다. 그러나 핵심 정보는 잘 노출되지 않는다. 이런 정보는 사람을 통해서만 얻을 수 있다.  

   부동산 소장과 친하게 지내라. 부동산 사무실을 잘 활용하면 그곳은 보물 창고와도 같다.

   부동산을 많이 쇼핑해라.

   패선 감각이 뛰어난 사람들은 백화점이나 인터넷 쇼핑을 즐긴다.

2. 초보도 성공하는 투자 비법

구역 선택이 중요하다. 투자유망 구역을 고른다. 주변 아파트 가격이 높고, 학군이 좋고, 대단지이며, 교통이 편리한 주거지로 사람들이 선호하는 곳이라면 충분하다.

시공사와 조합의 의지를 확인하라. 조합 사무실을 방문하여 사업 진행에 관한 전반적인 내용을 숙지해야 한다.

물건을 잘 골라서 매수한다. 좋은 물건이라 진행단계에 따라 조금씩 차이가 난다. 사업 초기단계,즉 조합설립이 되지 않았거나 시공사가 선정되지 않았으면 위험 부담을 안고 매수해야 하기 때문에 사업이 무산되어도 매도가 쉬운 물건을 골라야 한다.

매수, 매도 타이밍을 잡지 못해 끝까지 투자물건을 봉하는 것은 지양

입주권(조합원 분양받을 권리)이 있는지 확인한다.

 재건축은 다주택 조합원에게 입주권이 3개까지 주어지기도 하지만 재개발은 한 세대에 입주권 1개가 주어진다.

 조합원 분양평형 신청 여부 확인한다.

 재개발구역에서 신청기간 내에 분양평형 신청을 하지 않은 조합원은 청산대상이다.

 무허가주택과 관리처분인가 이후 주택 매수 시 취득세는 주택이 아니라 나대지로 적용받아 4.6%를 납부한다.

 재개발은 조합설립 시 동의하지 않아도 조합원 자격을 유지하지만 재건축은 조합 설립 시 동의하지 않으면

 조합원 자격이 상실되고 청산대상이다.

 관리처분인가 후 매수 시 감정평가액과 매매가의 차이, 즉 프리미엄이 적정한지 잘 파악해야 한다.

 양도세를 잘 따져 본다.

 무상지분율과 비례율을 알아야 한다.

3. 재건축 투자로 입지가 우선이다.

   부동산 시장에서 직주근접 보다 더 강력한 투자 조언은 없다.

4. 이사만 잘해도 대박 난다.

   전세는 사용가치만 있는 상품이라 교환가치에 기반한 자본수익이 없기 때문이다.

   투자를 하고 싶지만 종잣돈이 없다면 투자금이 필요 없는 투자를 할 수 있는 방법이다.

  재개발, 재건축 구역으로 이사를 결정하였다면 집을 고를 때,

  혹시라도 무산될 개발의 리스크를 위한 대비책을 마련해 두어야 한다.

5. 이주, 성공의 또 다른 기회

관리처분계획이란 재개발, 재건축 등의 정비 사업 지역에 조성된 대지와 기존 건축물의 처분 및 관리비에 관한 계획이다. 종전의 토지나 건축물에 대한 소유권 및 그 외의 권리를 정비사업으로 새롭게 조성되는 토지와 건축물에 대한 권리로 변환시켜 배분하는 것이다.

관리처분계획에서는 재건축된 건물에 대한 조합원별 지분 비율과 부담금, 정산받을 금액 등을 정한다.

6. 레버리지를 활용하라.

9. 과소필지의 위대한 탄생

  재개발 구역의 토지를 가진 소유자가 분양 대상 자격이 주어지는 요건은

  사업구역 내 전체 면적(총면적 적용)에서 90M^2 이상 소유했을 때이다.

10. 인생을 바꿀 수 있는 상가투자

11. 부동산은 타이밍이다.

재개발, 재건축 사업은 기본계획은 수립되었지만 정비구역지정이 늦어지거나 지정이 되지 않을 수 있는 위험요소를 안고 있는 사업이다.

재개발, 재건축 사업이 무산되어도 쉽게 매도할 수 있는 물건을 선택하는 것이 실패 확률을 최소화시킬 수 있는 방법이다.

보수적인 성향의 사람들은 사업시행인가를 기다린다.

사업시행인가는 정비사업의 꽃이라고 할 수 있다.

사업시행인가의 의미는 정비사업 전체 내용의 확정이면 돌아올 수 없는 다리를 건너는 상징적인 의미이기도 하다.

 

12. 재개발 투자 타이밍

13. 재개발 수익률 분석법

     다음에 나오는 사례는 사업시행인가 전의 매매 예시이다. 매매가와 감정가의 차이는 3,840만 원이다.

대지	약 30평	15년 개별공시지가 97만/M^2
건물	28평	불록 조 2층 단독주택
항목	비용	비고
1. 매매가	180,000,000	평당 600백만 원
2. 전세금	60,000,000
3. 초기 투자비용	120,000,000	1-2
4. 대지 예상 감정가	124,800,000	개별공시지가 X 130%
5. 건물 예상 감정평가	16,800,000	블록조 건물의 감정가액 약 60만 원/평
6. 예상 비례율	110%	감정가의 10%(14,160,000)
7. 예상 총감 정평 가액	141,600,000	4+5
8. 권리가액	155,760,000	6+7
9. 예상 조합원 분양가	374,000,000
10. 추가분담금	218,240,000	9-8
11. 취득세 등 비용	3,000,000
12. 총투자비용	401,240,000	1+10+11
13. 입주 후 예상 매도가	550,000,000
14. 예상 투자수익	148,760,000	13-12

 

 

<4장. 무엇을 알아야 하는가?>

1. 시공사 입장에서 생각하라.

2. 입주권 또는 분양권을 살까?

 

구분	입주권	분양권
장점	좋은 동, 호수 배정 가능	초기 투자금 부담 적음
유의점	저렴하지만 추가 분담금 고려	입주권보다 고액, 분양권 전매 시 웃돈 필요
청약통장	무	유
주택수	포함	불포함
취득세율	4.6%	1.1~3.5%