경매투자의 모든 것 -우형달

이 저자의 책에는 경매의 노하우가 많이 숨어 있다.

약간의 이론적 공부도 들어가 있고 실전 사례를 통한 간접 경험을 많이 할수 있도록 도와 주는 책이다. 

초급자보다는 6개월 이상 경매 경험있는 분에게 추천하는 책이다.

특히 경매 고수가 할 수 있는 고수익의 사례와 금액별 추천 물건들도 상세히 볼만한 책이다.

이 관련 저자의 책을 모두 읽어 볼 생각인데 나도 고수가 될 수 있을까?

계속 되는 패찰에 실망만 하고 있는 나를 자책해 본다.

1장)
 금리상승기에는 부동산에 투자해야 하고, 금리 하락기에는 시장에서 빠져 나와야 한다는 것을 잊지 말자.

 부동산 관련 세금의 경우, 정부가 부동산 규제강화정책의 일환으로 부동산 관련 세금중과세정책을 구사한다면

 단기적으로는 세금부담이 증가하게 된다. 하지만 장기적으로 세금전이효과로 인해 부동산가격은 상승하므로 참고 기다려야 한다.

 자본주의가 고도록 발달할수록, 기술 진보가 거듭될수록 개인이나 기업의 '경쟁력 내구년수'는 줄어 들수 밖에 없다.
 

2장)
부동산 소유권을 취득한다는 것은 부동산의 3대 권리인 사용, 수익, 처분권리를 가진다는 뜻이다.

시세를 확인하는 방법은 사려는 입장으로 2~3곳, 팔려는 입장으로 2~3곳을 확인해 평균값을 구하면 된다.

전 월세를 얻으려는 입장에서 임대가격을 확인하면 실수를 줄일수 있다.

3장)
 초보자들은 싸고 좋은 물건을 고르는 방법보다 실패를 줄이는 방법을 터득해야 한다.

 우수한 경매물건을 고르는 4가지 노하우
 1.경매신청자가 1순위 채권자여서 제1금융권이면 안전하다.
 2.부동산 등기부에 채무설정액이 많은 물건이 유리하다.
 3.1순위 저당권의 채권액이 동일하다면 오래된 채권일수록 좋다.
 4.경매사건 번호가 오래된 사건일수록 좋다.

 4장)

 5장)
 법정지상권 성립여지가 있는 물건의 체크 포인트
  왜 토지만 경매가 진행 되고 있는지 정확하게 파악해야 한다.
  토지을 취득하고 난 두 어떻게 할 것인가를 판단해야 한다.
  지상 건축물의 상태(무허가, 불법, 미등기 건물등)를 파악해햐 한다.
  소유권 취득후 건물의 처리 과정을 생각해야 한다.
  건축물 소유자의 상황을 파악해야 한다.
  건출물 임차인에 대한 권리분석을 파약해야 한다.
  자금조달에 관한 대책을 세워야 한다.
  시간이 어느정도 걸릴지 등에 대한 전반적으로 철저한 사전체크가 반드시 필요하다.
6장)
7장)
하자 치유가 불가능한 대표적인 사례들
 선순위 처분 금지가처분등기가 있음
 선순위 소유권이전청구권가등기가 있음
 유치권이 성립하는 물건
 소유권에 관한 예고등기가 있는 물건
 분묘기지권이 성립하는 물건
 특수법인소유 부동산일때
 농지취득자격증명원이 필요한 물건
 대지권이 없는 물건
 토지에 말소 안되는 선순위 권리가 있는 물건
 무잉여 물건
 낙찰로 말소 안되는 등기부상 권리가 있는 물건
 
유치권 성립요건
 해당 채권이 목적물로 인해 발생한 것
 유치권자는 목적물을 정당한 방법으로 점유를 계속
 해당채권은 변제기에 도래했어야 한다
 유치권의 발생을 부정하는 특약이 없어야 한다.

 예고등기는 아무런 법적효력이 없는 일종의 경고적인 의미로 설정순위에 상관없이 경매결과로 말소 되지 않는다.

8장)
 펀드 구성시 유의사항 10가지
 1.타인끼리 구성하라.
 2.상호신뢰가 생명이다.
 3.리더가 있어야 한다.
 4.작은것 부터 시작하라.
 5.멤버수를 제한하라
 6.멤버에 아줌마를 반드시 포함시켜라
 7.자금의 동원, 관리, 분배가 투명해야 한다.
 8.사설펀드를 투자법인으로 발전시켜라
 9.고문팀을 확보하라.
 10.전문가의 자문을 수시로 받아라.

9장)
 다가구 투자시 유의사항
 투자용이라면 일발 주거지역의 2종 지역에 투자하라
 임차인 권리분석을 정확히 하라
 임차인 명도대책을 분명하게 수립하라
 법원 감정가격을 믿지마라
 향후 개발 가능성을 고려하라.
 개 보수 비용이 과다하게 발생할 가능성을 주의하라
 관리에 많은 수고가 드는 점을 고려하라
 수익성 분석을 철저히 하라
 재임대가 수월한 지역을 선택하라
 법정지상권 성립여지가 있는 물건을 주목하라.

 오피스텔 투자 포인트
 오프시틀 특성상 가격이 천천히 상승하기 때문에 단기매각을 노린 고가 낙찰은 피해야 한다.
 부동산 투기에 대한 정부의 기본적인 규제방침이나 주거 전용 오피스텔은 주택으로 기준하는

 세법상의 규정을 봐도 개인면의로 투자하는 것은 그리 현명한 방법이 아니다.
 
 상가투자시는 철저하게 수익률을 따져야 한다.

#우형달 #경매투자