철도를 보면 돈이 보인다 - 고명석

77번째 부동산 관련 책이다.

도서관에서 우연히 남이 본책 반납한 책과 마주 했는데

철도 사업 관련 땅 투자에 관심이 많아 읽어 보았다. 조금 설명은 부족해 보이지만 (전문 작가는 아니라는..) 

개인의 경험을 토대로 한 것이면 정보를 어떻게 습득해야 하는지 알게 되었다.

다만, 요즘은 TMI라서 어떤게 진실되고 정확한 정보인지는 판단하기에 난 아직 햇병아리라는 생각을 해본다.

환지 방식은 사업주체가 땅을 강제 수매하는 것이 아니라 땅 소유자의 동의를 받아 개발하고, 개발 비용을 제외한 땅을 돌려주는 방식으로써 땅 소유자가 개발이익을 취할 수 있다.

모든 투자는 기본적으로 정보와의 싸움이다. 땅 투자 역시 정보가 매우 중요하다.

땅 투자는 반드시 큰돈이 필요하다는 생각은 틀렸다. 큰돈보다 더 필요한 것은 오히려 자금의 용도와 투자 기한 등 개인의 전략에 맞춰 투자 규모를 정하는 지혜다.

땅 투자의 목적은 크게 두 가지다. 땅을 매입해 개발행위를 거쳐 매도함으로써 수익을 얻는 것과 도시계획에 의한 용도변경을 통해 지가 상승의 이익을 얻는 것인데, 전자는 도시계획 등의 개발 이유가 없더라고 입지 등 고려해 개인이 개발해서 단기 수익을 얻을 수 있다.

 

돈이 없으면 그 만큼 많은 시간을 투자해야 하고, 돈이 여유가 있으면 비교적 짧은 단기간 투자로 낮 출수 있다. 그게 투자의 룰이다.

 

싼 땅 있어요? 라고 묻는 순간, 땅을 사는 가장 기준은 가격이 되고, “개발될 땅이 있어요?” 라고 묻는 순간 투자의 기준은 개발이 된다. 생각이 질문을 만들지만, 질문이 생각을 바꾼다. 이것이 실패를 줄이는데 필요한 투자자의 마인드다. 그리고 그 마인드가 행동을 결정한다.

<건물 투자 특성과 장단점>

부동산	투자방법	수익/장점	리스크/단점
아파트	분양권, 갭 투자 경매, 중개업소	시세차익, 임대수익 환금성, 단기 수익	리스크; 인구감소, 빈집, 집값하락, 과대 공급, 공실로 임대수익 저하, 소비 위축 단점: 금융비용증가, 목돈 필요
빌라	재건축, 경매 중개업소
오피스텔	분양권, 갭 투자, 경매
상가	분양권, 갭 투자, 경매
토지	지인, 중개업소, 전문컨설턴트	<원형지> 도시계획에 의한 시세 차이 부동산중 최고 수익률 기대, 희소성, 소액투자 가능 <대지> 개발에 따른 시세차익, 분양 수익 단기 수익	<원형지> 미개발 시 돈이 묶임 다른 부동산에 비해 투자기간 필요 <대지> 분양 지연 수익 악화 홍보, 마케팅용 관리비, 금융비용 등 필요

어떤 경우라도 절대로 사면 안되는 땅이 바로 문화재 보호구역, 수자원보호구역, 국공립 공원, 자연환경보전지역에 해당하는 곳이다.

 

어디 땅을 사야할까? 바로 인구가 새로 유입된 곳을 찾아야 한다.

 

고시는 정책(사업 등) 주관 부처의 홈페이지 및 대한민국 전자 관보(gwanbo.mois.go.kr) 사이트를 통해 실시간 게재 되므로, 누구든지 검색을 통해 내용을 확인 할 수 있다.

 

온라인 정보에 너무 휘둘리기보다는 시장의 흐름을 이해하는 정도로 이해하고 스스로 정보의 중심을 잡을 수 있도록 참고한다면 도움이 될 것이다.

 

땅 투자를 시작하기전에 반드시 거치는 작업이 정보를 수집하고 내용을 확인하는 일이다.

1. 토지이용계획확인원

토지이용규제정보서비스(www.luris.co.kr)를 통해 누구나 간단하게 열람 할 수 있다.

땅을 개발할 수 잇는 조건과 규제들을 확인할 수 있다.

가장 중요한 내용은 ‘지역 지구 등 지정 여부 항목이다. 과연 도시계획이 가능한 땅인지 확인할 수 있기 때문이다.

토지이용계획확인원에는 많은 부동산 용어들이 등장한다. 

하나의 땅을 이해하기 위해 등장하는 땅의 신분에 대한 용어만 해도 임야, 도시지역, 자연녹지, 도시게획구역, 유원지 등 참 다양하다.

 1)소재지: 내가 본 땅의 주소(지번)와 서류에 등록된 땅의 주소가 같은지 확인해야 한다.

 2)지목 : 지목이란 땅의 종류로서 대지, 농지, 임야, 잡종지 등이 있다.

     -대지란 건물을 지을 수 있는 땅이다.

서류에서 대지를 볼 때 가장 중용한 것은 도로 및 구거(용수로와 배수로)와의 관계다. 

건축을 하기 위해서는 4m 이상의 포장도로와 배수로가 있어야지만 건축허가가 나온다.

     -농지 란 논, 밭, 과수원 등을 말한다.

     -임야 란 산(땅)이다.

     -잡종지란 용도가 정해지지 않은 땅으로서 집을 지으면 대지, 공장을 지으면 공장 용지로 지목을 쉽게 변경할 수 있다.

 3)면적과 개별공시지가: 면적과 공시지가는 토지대장과 국토 교통부 제공 공시지가 서비스를 통해서도 확인할 수 있다.

 4)지역 지구 등 지정여부: 개발과 규제에 관한 내용이다.

    해당 땅에 어떤 건물을 지을 수 있는 지 종류, 넓이 높이를 제하한 용도지역과, 특별히 규제를 강화하거나

    운화하는 내용을 표시한 용도지구 및 구역에 관한 내용이다.

 

눈으로 직접 확인할 세 가지

 첫째, 실제 구매 예정지의 지형을 확인하는 것이다.

 둘째, 임야를 구매할 예정이라면 25도 이상의 경사도를 가진 땅인지 체크해야 한다.

 셋째, 투지이용계획확인원이나 업체를 통해 제공 받은 지적편집도를 통해 확인했던 도로와 구거 등의 위치가 실제 존재하는지 살펴봐야 한다.

 

전문가의 신뢰도를 체크하는 방법

 첫째, 공신력, 즉 공적인 신용도를 체크해 보자

 둘째, 부동산 업체를 통해 투자를 진행할 경우 연혁과 사후 관리시스템등 꼼꼼하게 체크해보자. 

        연혁이란 사람에게는 이력과 도 같은 것이니, 해당 내용이 신뢰할 만한 것인지 조사를 해보면 좋다.

 셋째, 중개업과 투자 컨설팅을 구분하자.

 고급 정보란 큰 틀에서 시장을 분석하는 능력에서 시작된다.

 

준비 내용	관련자료
철도사업계획자료	국토 교통부, 철도시설공단, KD 공공투자관리센터
세부내용분석	국토 교통부, 철도시설공단, KD 공공투자관리센터, 언론, 지자체 선거 공략
역사 및 노선 스토리보드 구성 및 투자 지역 선별	국토 교통부, 지자체, 토지이용계획확인원, 위성지도, 등기부등본
투자 예정지 현장 조사	기 조사 내용이 현장 확인
투자 포트폴리오 구성과 전략	투자 예정 시 수익성, 환금성 분석 목적 별 투자 포트폴리오 작성
소유권이전	등기부등본

*용도지역

 땅의 성격과 용도를 정하는 것이다. 네 종류이다.

 1)도시지역: 개발이 가장 활발하고 용이한 지역이다.

    주거지역

    상업지역

    공업지역

    녹지지역

2)관리지역: 개발 장려 지역이다. 난 개발을 막기 위해 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 세분화 했다.

 *용도지구

   토지의 이용 및 건축물의 용오 건폐율 용적률 높이에 대한 용도 지역의 제한을 강화하거나 적용함으로써 용도 지역의 기능을 증진시키고

   미관 경관 안전 등을 도모하기 위해 도시, 군관리계획으로 결정하는 지역

   경관지구(자연, 수변, 시가지)

   미관지구(중심시, 역사문화, 일반)

   고도지구(최고, 최저)

   방화 방재 지구,

   보존지구(문화지원, 중요시설, 생태계)

   시설보호지구(학교, 공용, 항만, 공항)

   취락지구(자연, 집단)

   개발진흥지구(주거, 산업, 유통, 관광, 유양, 복합)

   특정용도제한지구 등

 

*용도구역

 용도구역의 지정은 도시의 무질서한 확산 방지가 주목적이다.

 개발제한구역(그랜벤트)

 도시자연공원구역

 시가화조정구역

 수자원보호구역

 

땅 투자의 3요소 체크

투자란 구체적인 행위를 뜻하며, 그 행위를 뒷받침할 필수 요소가 존재한다.

 1)정보 2)자금 3)결단력

투자의 디테일, 방향과 타이밍의 점검

 1)투자목적이 개발일 때: 무조건 한 필지를 혼자 사야 한다.

 2)투자의 목적이 지가 상승일 때: 정부 또는 지자체 주도의 개발 가능성이 있는 지역에 투자하는 것이 안정성과 수익성이 높다.

 3)들어가고 나오는 타이밍: 5~20년 사이 필요한 돈, 학자금, 결혼자금 등이라면 빨리 회수 할 수 있어야 한다.

   -1단계 철도 공사 발표: 일반 투자자들이 서류상으로 철도 공사의 여부를 학인 할 수 있는 최초의 시점이다.

   -2단계 실시 계획 발표: 철도 공사가 발표 되었다고 해서 바로 공사에 착공하는 것은 아니다.

    앞으로 공사를 할 예정이라면 발표가 아닌, 실시계획이 세워져 있는 상황이라면

    더욱 구체적으로 철도의 공사 진행 및 완료 등에 대한 시기를 알 수 있다.

   -3단계 착공: 눈으로 공사를 확인 할 수 있는 단계이며, 역사의 위치도 눈에 보인다.

   -4단계 철도 개통 전: 철도 공사가 끝나고, 개통하기전에 투자 해야 한다.

 

구도심 역세권 투자와 신도시 역세권 투자의 차이

 예) 석촌역처럼 구도심 내 새로 들어오는 역세권 투자는 투자의 기회 측면에서 몇 가지 제약이 따른다.

     무엇보다 도심의 땅값을 생각했을 때 이곳 역세권 부동산 가격은 다른 지역 대비 상대적으로 높을 수 밖에 없다.

     복정역처럼 신도시 개발을 목적으로 한 역세권의 투자는 더욱 많은 기회를 잡을 수 있다.. 먼저, 가장 매력적인 원형지 투자가 가능하다.

 

자족도시 투자와 베드타운 투자의 차이

지속할 수 있는 도시로 성장, 발전 하려면 생산과 소비의 조건을 모두 갖춰야 한다.

생산을 담당하는 일자리가 있어야 하고, 돈을 쓸 수 있는 소비의 기능도 있어야 한다.

 

도시계획내 맹지와 입지 좋은 땅의 차이

 역사 반경 200m 밖에서 1km의 역세권 땅이 가장 안전하고 수익률도 높은 땅이다.

 

  철도사업단계와 땅값 상승의 관계

   역세권 땅은 철도사업의 진행과정에 따라 가격의 상승폭이 크게 달라지는 특징이 있다.

* 개발 사업의 시행 방식 – 수용, 환지, 혼용

 수용 방식: 사업구역 내 토지를 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의거 토지를 보상, 수용하는 방식

 환지 방식: 사업구역 내 토지의 소유권과 소유권 이외의 권리를 유지한 채 사업비 및 공공시설 용지에 해당하는 비율 면적을 제외한 후 사업시행 전의 위치 또는 다른 위치에 토지의 면적 및 위치를 정하는 방식

 혼용 방식: 수용 방식과 환지 방식을 혼용

 

 환지 방식은 감보율이 있는데 돌려 받지 못하는 땅(보류지)이 전체 땅에서 차지하는 면적의 비율을 뜻한다. 감보율은 최고 50% 초과 할 수 없다. 일반적으로 감보율은 30~40%선에서 적용된다.

 환지에 의한 도시개발사업에서 투자자가 가장 조심해야 할 것은 과소 토지다. 

 과소 토지란 환지대상땅 중에서 권리면적이 적어 환지로 지정하지 않고, 금전으로 청산하는 땅을 말한다.

 과소토지는 권리 면적을 기준으로 한다.

권리 면적이라 감보하고 돌려받은 땅을 말하는데, 감보율을 최대 50% 적용할 경우 100평 땅의 권리면적은 50평이 된다.

 

산업단지는 무조건 수용이다. 산업단지개발은 수용방식으로 시행된다.

산업단지개발 지역의 투자법: 광명시흥테크노벨리가 들어선다면 투자처로 서울역에서 출발해 시흥시청, 안산 한양대 캠퍼스까지 연계되는 신안산선에 주목해야 한다. 그중 매화산단이 들어서는 매화역 주변을 살펴봐야 할 것이다. 광명시흥 테크노밸리 주변에 위치하면서 자체적으로 매화산단까지 들어서는 지역이다. 향후 판교, 월곶 노선과 제 2인천 도시철도가 연결될 수 있는 트리플 역세권이 될 예정이다.

유망역세권: 서해선 평택 안중역세권 (인구 48만명의 평택시는 철도가 개통되는 2020년을 기점으로 인구 100만며의 광역도시를 목표로 하고 있다.)

           동해남부선 울산 송정역세권

           장항선 대야역세권

           경강선 서원주역세권

           경강선 남강릉역세권

           신안산선 시흥 매화 역세권 (매화역 2030년 개통 예정)

 

 

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