분양가상한제 이후 - 미성, 은마, 개포주공

www.econovil.com 8월 기사 내용이다.

정부가 민간 택지 분양가 상한제 도입을 확정하면서 재건축을 앞둔 지역과 재건축이 시행중인 지역 모두 '정중동' 양상을 보이고 있다. 매매가격은 소폭 상승세를 유지하는 가운데 매수 주문만 줄어 들며 겉으로는 별 차이가 없는 모습니다.
서울 강남권은 민간 택지 분양가상한제 영향으로 수년내에 다시 가격 상승이 불가피할 것이라는 의견이 확산 되면서 매물 찾기가 힘든 상황이다.
최근 민간택지 분양가상한제로 간장감이 돌고 있는 서울 재건축 단지 중 재건축 사업 초기 단계인 노원 월계의 미성, 미륭 아파트와 대치동 은마 아파트, 긜고 관리 처분 인가를 받은 지역중 반포  주공 1단지와 개포 주공 1단지를 찾아 봤다.

월계동 미성, 미륭
1986년 중공된 노원구 월계동의 미성, 미륭 아파트는 강북 지역에서 대표적을 재건축을 추진 중인 지역중 하나이다. 해당지역의 한 부동산 관계자는 매수 문의가 기존 10개라고 한다면 2~3개 수준으로 줄었다.  다른 관계자는 "분양가 상한 이전보다 오히려 오르고 있다. 미성 14평 매매가도 분양가 상한 이야기 이후 4억 2천만원에서 4억 3천만원 가까이 올았다. 이 지역은 근처 개발 호재가 있다는 특징이 있다"

은마아파트
1979년 준공돼 현재까지 강남구 대치동에 위치한 대표적인 재건축 단지로 꼽히는 은마아파트 역시 겉으로는 아직 큰 변화를 체감하지는 못핟다는 방능이다.

<민간택지 분양가 상한제 적용 요건>
기본요건: 직전3개월간의 해당 지역 집값 상승률이 해당지역 물가상승률의 2배를 초과해야 하며 추가 요건중 하나를 충족해야 함
 추가요건1: 직전 12개월간 아파트 분양가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과한 지역
 추가요건2: 지난 3개월간의 주택매매거래량이 전년 동기대비 20%이상 증가한 지역
 추가요건3: 진전 3개월간 해당 지역 월평균 청약 경쟁률이 5대 1을 초과 또는 국민주택규모 이하의 경쟁률이 10대 1을 초과한 지역

은마아파트의 경우 03년 추진위원회의 승인을 받은 이후 지금껏 재건축 진행 상황이 답도 상태다.
반포, 개포처럼 이미 재건축이 들어간 곳이지 은마는 추진위원회 단계 수준이라 분양가 상한자체로 인한 영항이 아직 가시화 된 것이 거의 없다는 것이다.
한 공인중개사는 "모든 정책이 단기적으로 영향을 준다. 매매가는 당분간은 하락 추세로 보이지 않는다. 아직 정비구역지정 단계를 넘어선 단계라 그런것으로 보이며, 모든 재건축 단지에 영향이 있기는 할 것"라고 했다.

개포주공1단지
1982년 준공된 강남구 개포주공1단지 재건축 단지내에 위치한 조합사무실은 곁으로는 평온한 모습니다.
"이전보다 손실을 보면서 하는 재건축에 조합원들은 불만이 있을 수 밖에 없다. 부담이 늘어나는 건 조합원들의 피부에 오 닿는 이슈이기 때문에 이미 문의가 많다. 한쪽은 유예기간이 주어 질 테니 그 안에 빠리 재건축을 하라고 아우성이지만 우리도 답답하다"

국토교통부의 실거래가 공개시스템에 의하면 개포주공 1단지의 거래량은 지난 6월 13건에서 7월 5건으로 줄었다.
 
반포주공1단지
 1973년 준공된 서초구 반포 주공 1단지 재건축 지역 역시 업자들이 분양가 상한제 칸날을 벗어 나기 힘들 것으로 예상하는 지역중 한 곳이다.

"관리처분인가까지 소급해서 적용한다고 하니까 그 저에서 불안을 느끼는 것 같다". 해당 지역은 이미 18년 12월 관리 처분 인가를 승인 받은 상태이다.

강남지역의 경우 재건축 현장을 비롯한 매수는 줄어도 가격 유지나 상승은 계속 되고 있다. 강남을 비롯한 성루의 아파트 값 역시 상승세를 유지하고 있다.

부동산 114 리서치센터팀의 윤지해 수석연구원은 분양가상한제와 관련해 "재건축 지역도 크게 둔화세를 보이지 않는다"라면서 "당장의 큰 영향은 없고 시간이 지나야 영향이 나타날 것이다". 구체적인 정책안이 확정되지 않아 관망세가 있다"라고 분석했다.

매물도 부족한 양상에다 분양가상한제로 인한 재개발, 재건축 공급이 줄어들 것을 대비해서 새 아파트 재개발, 재건축 공급이 줄어 들것을 대비해서 새 아파트 중심으로 매수세가 유입되고 있다고 설명했다.
윤수석연구원은 "정부 차원에서 3기 신도시를 통해 주택량을 공급하려 하지만 서울 내에서의 이루어지는 공급은 한계가 있다"

분양가상한제는 주택의 땅값과 정부가 정한 건축비 안에서만 분양가를 유지하도록 규제하는 것을 말한다.

현재 민간택지 아파트는 주변 시세의 최ㅐ 105% 이하의 가격까지만 분양가를 책정하고 그렇지 안는 경우는 주택도시보증공사가 지원하는 분양 보증을 받을 수 없게끔 간접적으로 제한하고 있다.

관리처분 인가를 받은 재건축 지구도 분양가상한제의 영향을 받을수 있다는 가능성이 커지면서 관련한 우려도 커지고 있다.

후분양를 막르련느 것이 정책의 목적인 만큼 해당 업계에서는 관리처분 인가 신청 기준을 일반 주택사업과 동일한 입주자 모집 공고로 변겨앟고 기존의 관리인가 지역도 소급해 적용 할 것이라는 분석이 나오고 있다.

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