신과함께하는 자산시장 전망과 대안

발표자 : 이상우 애널리스트- 전유진투자증권

분양가 상한제를 대처하는 우리들의 자세 
40대 후반 분들은 그냥 분양하시면 됩니다. 2~30대는 안타깝죠. 

상가/오피스텔은 잘 분석해서 투자 해야 합니다. 
10억원 이상은 땅을 투자 하는게 좋다. 

노동강/금관구 가장 좋게 본다. 강남은 10억 이상 되시는 분들께 투자 
광역시 시장은 앞으로 떠거울 것 같다. (광역시에 집중 효과) 

서도영(서대문, 동대문, 영등포) 
분당, 과천, 송파 

토지보상, 철도신노선, 전세차별화, 소득, 리모델링 중 소득이 견인이다. 

가구 소득이 증가할 것 같고 내년에도 오릅니다. 
현대 기아차 노동자 협상, 공무원 임금 상승률 체크 해 보시면 됩니다. 

분양가상한제는 반대 급부는 리모델링으로 보고 있다. 
토지보상되면은 부동산으로 갑니다. 
지가가 오르면 집값을 당연히 올라 갑니다. 

신안산선, 동복선 ** 이 두개 노선 꼭 지켜 봐야 한다. 

전세가 계속 오르고 있다. 서울, 광역시도 마찬 가지다. 
전세 공급이 줄어 전세가가 오르고 있다. 다주택자가 사야 하는 것인데 
실수요자가 매매하고 있는 중이고 전세가가 계속 올라 가고 있다. 
갭이 너무 많이 벌어져서 실거주자들은 계속 어려워 지고 있다. 

8.3% 정도 오를 것으로 보인다.  
하반기 부터는강북보다 강남이 더 빠르게 오르고 있다. 
지방은 광역도시 기준으로 올랐다. 
세분화 해서 지역 분석을 하는게 좋다. 

규제의 일상화 
 수급 정책 (실제 사람들이 소비하는 것이기 때문에, 사람들이 신축 선호는 뚜렷하다.) 
 정책인 이미 상수도 되어 있다.  
 규제지역이 특정 지역만 치중 되어 있다.  
 부산 진구 중심으로 부동산이 움직이고 있다. 
 용인 수지구 기흥구 다시 오르고 있다. 
 규제가 미친다고 하더라고 매력적인 지역이라고 보시면 된다. 
 인기지역을 늘 수요가 넘쳐 난다. 
  
9.13 
 세금은 많이 대출은 어렵고 임대사업자 규제 
 비조정 지역은 6억 이하만 사자. 수원 용인, 의왕, 군포, 안양등 
 임대사업자 제도 매력있으니까 잘 활용하시길 바랍니다. 
 3기 신도시 30만호는 언제 될지 모릅니다. 

분양가 상한제 
 투기과열지구, 현지 오른 지역..투자는 하시는 대로 하세요 
 정비사업도 내 돈이 들어 간다.  
 분담금이 나올수 밖에 없다. 소득수준이 나쁜 지역은 진행이 안될 것이다. 
 조합원의 이익을 일반 분양자에게 주는 것인데 공급이 잘 될까요? 
 개포주공 4단지가 되겠죠? 
  
#가격소득이 늘어 나고 있다. 
 잘버는 분들은 대기업 맞벌이로 보면 된다. 

 소득 증가율이 높다. 
 전국도 마찬가지입니다. 
 10분위의 소득이 항상 빠르다. 

 소득증가는 계속 된다. 
 도시 근로자의 소득 1.5억원 돌파 
  
 지방 근로자 4천만원, 서울 1억원 정도 
 40세 정도 상위 대기업 8천만원, 맞벌이 1.6억원 
 예상 주택 가격은 6억원, 15억원 정도 예상 된다. 

 서울의 주택은 부족하다. 
 아파트 만 보면 서울을 절대적으로 부족하다. 

 주택가격은 시장이 결정한다. 
 임대시장의 불안정이 동력이 된다.  
 저금리에서 시작하면서 전세가가 오르니 규제가 강하되지 시작했고 
 임대사업자를 유인했다. 상한제 5% 승인.. 
 역전세가 나오기는 물건만 나온다. 

 원하는 지역에 신축 공급이 어려울 것이다. 
 정비사업는 힘들다. 
  
 나이와 상관없이 아파트를 선호한다. 
 70대 아파트가 상당히 높고 있다. 
  
 소득이 90세 까지 꾸준한 신 분이면 집을 살 필요 없다. 
 전세를 살면 된다. 
 문제는 우리의 근로조건이 그렇지 못하다. 
 세금 걱정과 나라 걱정 하지 말자. 

 19년 시장전망 
 서울의 전세가 오르고 있다. 매매 전세가 오르고 있다. 
 전세값 올려주느니 매매하는게 좋을까? 
 상반기 지역은 재건축 지역으로 빠지다가 다시 오른다. 
 루체하임 주목해서 보자. 

 송파 잠실 계속 오르고 있다. 
 부동산 심리..남들 안살때 사야 한다. 
  
 년초에 사야 한다. 

 지가 상승률이 계속 오르고 있다. 
 경남권도 지가는 강하게 오르고 있다. (창원, 부산 등) 
  
 흑석에 사시는 분이 강남에 갈려고 마음을 붙였다. 
 신안산선을 잘 지켜 보라. 
 마곡 개발, 위례 개발, 더이상 서울 시내 더이상 투자할때 없다. 
  
 입주시장 
 특정지역에만 많다. (송파, 강동구) 
 고덕자이, 명일동 재건축을 잘 봐야 합니다. 
 
 장위뉴타운 19년 동북지역 입주의 중심  
 다시 살아나는 분위기 (단지도 크고, 동북선도 좋고, 광운대역) 
 길음은 관심 높다. 
  
 금관구 노도강 - 신안산선, 동북선 착공 -> 24년 완공 예정..중간지역이 매력 있다. 
 하남선, 별내선 공사가 잘 진행 되고 있다. 
 구리, 남양주는 강남을 연결이 쉽다. 

 서울역, 청량리, 삼성역--> 주요 업무지역이다.  

 리모델링은 법적으로 허용된 정비사업 
 송파 성재 아파트 
  
 3기 리모델링 첨담 건영아파트, 서초구 움직임이 많다. 
  
주상복합은 하반기 이후 가격이 많이 오르고 있다. 
주상복합은 리모델링이 필요 없다. 100년 주택이다. 
주상복합은 주거성 좋고 가격이 봄까지는 않오려는데 투자 가치는 있다.