신과함께하는 자산시장 전망과 대안 - 김학렬

발표자: 빠숑 김학렬소장

투자자의 개념으로 멀리 보는 습관을 키우자.

압구정동 아파트를 사면 된다.

전세계에서 가장 안전한 자산을 미국 국공채로 본다.
전세계 국가가 망해도 미국은 망하지 않는 신뢰다.

결론부터 흔들리는 미래가치가 있는 아파트를 사시라.
그게 압구정 현대 아파트 이다.

문제는 우리가 돈이 없는 거에요. (다른 사람은 돈이 다있어요)
압구정도 35평 기준은 27억이구요 전세는 6억입니다.
진짜로 압구정에 살고 싶다면 전세로 살면 된다.
전세율이 낮다는 생각만 해도 일반인의 시각을 버리자.

전문가는 분석을 해야 하기때문에 통계 평균의 오류를
가지고 있다.개별 물건을 살때 통계의 의미가 없다.

상승/하강 예측이 무슨 의미가 있는가?
강남구 10년 미만된 새아파트가 10억 이상 올랐지만
도봉구 아파트는 3천만원식 빠졌다.
이게 통계 평균의 의미이기 때문에 잘 분별해야 한다.

위에서 내려다 봐야 한다.
권역밖에서 대기하는 사람까지 즉 대기 수요층도 볼수 있다.
서울에서 공급/수요의 의미가 의미가 없다.
서울에 못들어 오고 경기도에 사시는 분은 대기 수요라고 하면
공급 부족의 의미가 무슨 의미인가?

실수요와 프리미엄을 이해해라.
정부나 전문가들은 아파트를 사면 투자자라고 한다.
실수와 투자 수요를 구분하다면 현재는 실수요가 대부분이라고 생각된다.

분양가상한제는 분양원가를 낮추는 것이지만 프로미엄이 있기 때문에 가격이 빠지지 않는다.
강남 아크로가 34억원인데, 당시 분양 원가가 평당 2,000만원이고 프리미엄 7000만원이다.
프리미엄을 빠지겠는가?

실수요는 사가지고 거주하는 분가 사가지고 장기고 가지고 있는 것을 포함해야 한다.
아파트중 사고 안파는 아파트가 있다.

압구정, 반포동 반포주공 1단지.

34평을 사면 1+1을 준다고 한다.
40억을 투자해서 60억이 들어 온다. 반포동 반포주공 1단지.강력 추천합니다.

종자돈을 모으려면, 실수요를 통해 장기 투자를 하거나 공부를 통해 단기 수익을 올리는 방법이 있다.
단기수익을 원하시는 분들은 진짜 공부를 많이 해야 한다.

대한민국 최초의 투지 지역: 대전 서구 유성구가 2003년 되었습니다. 해제 지역 2004년 되었습니다.
천안시도 비슷합니다.
두 지역을 보면 대전 서구, 천안시중 어느 곳을 선택해야 합니까?

결론적으로 얘기하면 대전 서구는 투자/투기 수요가 많았고 천안은 실수요자가 많았습니다.
천안시는 2004년 부터 서울에 있던 삼성전자가 내려갔고, 5만명의 인력 고용효과가 있었고
ktx, 백석동 등 계속 인구가 늘어 났다. 지금은 30만면의 인구가 되었습니다.

수요가 증가한 것을 10년동안 본겁니다. 그때 아무때가 들어가도 수익을 내겠죠?

2000년대에 전국이 규제 지역이었는데 강남구가 뚫고 올라갔다.

이것은 투기 수요가 아니라  실수요였다. 

그래서 규제도 막지 못했다. 이런 지역을 공략해야 한다.

아파트 시세 = 원가 + 프리미엄

재건축/재개발 투자는 대부분 실수요 단순 갭투자는 거의 대부분 투자 수요

프리미엄만 보고 들어 가야 한다.

사람들이 살기 좋은 곳이 프리미엄이 높다.

프리미엄은 입지와 상품이 두가지가 있었다.

예전에는 상품은 고려 하지 않았다. 그때는 공급이 부족하기 때문에..
그러나 지금은 입지 70%, 상품 30% 정도 됩니다.

입지가 좋은데 새 아파트는 천하무적입니다.

수요가 있는가?
매도 하고 싶을때 수요가 한명만 있으면 된다!
(강동구 둔촌주공 아파트 조건 되시면 그냥 가라!)
(HUG 평당 3400만원 추천했는데 서울 평균 보다 낮다..이건 로또다!)

자가 실수요 세대가 50% 이상이 있는가? 그래야 조정기때 확실하게 버틸수 있다.
15년도 1기 신도기, 또는 나홀로 20세대 아파트 등이 있었다.
가치투자 하라는 얘기다.

배후 수요지가 있는가? 단기적으로 전세 시세는 빠져도 매매 시세는 안 빠진다.
잠실엘스, 파크리오 등 2만세대 분양합니다. 잠실에서 평당 2천만원 마지막 시세였다. 지금은 6천만원이다.

부동산에서 중요하는 것은 일자리 입니다. 강남구가 압도적으로 1등인데 제일 비싼 지역이 삼성동이다.
삼성동은 업무지역이다. 그 입지가 청담동, 압구정, 대치동, 잠실입니다.

좋은 친구를 사궈여도 자기 몸값이 올라 간다.

엘스리센트 트리지움이 올랐는데 또 오를 까요?
이렇게 많이 오른데 또 올라 간다.

비싸더라도 미래 가치가 있는 곳을 찾아라.

강동구 1만 4천세대, 둔촌주공 4만세대..주목하세요!
비싸다구요? 더 비싸질 겁니다. 평당 3000만원이다.
장담합니다. 1억 갑니다.

3가지를 동시에 봐야 합니다.
입지(일자리, 교통, 새주거지시설 3개 단지 이상)
상품 (폼나는 단지 상품/서비스)
가격 (실거주 수요가 수용할 수 있는 가격대)

DH개포아너힐스 (미분양 관리비는 완판되면 조합원에게 돌려주는데 조합원에게 주지 않고
실내 체육관을 만들어 줍니다.)
전세물량 없어요. 대부분 실수자 입니다.
22억에 분양..44억에 시가 형성

앞으로 재건축 가능성이 없으면 하지 마라
아빠말 듣지 말고 아내 말을 들어라.

단독 다세대 빌라에서 아파트에 살면은 가장 좋은것은 보안이다.
여자들은 잘 알고 있다.

2010년 이후 새아파트 생기면서 보안이 더 철저해지고 주차장이 지하로 내려갔어요.
새아파트에서 새 아파트로 이동합니다.
결론적으로 새아파트 수요가 계속 늘어 나는 것이다.

강남아파트 가격이 올라가는 이유는 더 올라갈까봐 구매하는 것이다.

가격은 적정 가격인지 투자/투기 가격인지 봐야 한다.
기준을 그 비용을 실거주로 살것인지를 판단해야 한다.
아크로가 34억원이 적정 가격인가? 현찰 20억원이 있으면 다른데 투자 하지요?
배후지역이 없는곳 평택, 연천군 등 이런곳은 평당 200만원 투자하실건가요?
이런 지역은 통일 되기전까지는 어렵습니다.

경기도 평균 1100만원이다.

비싸다고 포기하지 마시고 싸다고 무작정 사지 마세요.

평균은 참고, 자료치는 실제 의사결정에는 의미가 없다.

강남구는 2000년도 평당 1천만원이고 지금은 5천만원이다.
2000년도에 강남구는 그때도 비샀다.
그때 도봉구을 살까요?

3군지역 4군지역은 평균입니다. 이지역을 살까요? 가격이 오르지 않아요.
이 하위 지역에서 올라가는 것을 사야 합니다.

금천구 독산동 평균 분양가 1200만원이었다.
현재 평균 거래가 2,800만원 입니다. 주변에 1,000만원대 아파트 입니다.
낙후지역이라도 새 아파트는 구매 합니다. 경쟁력이 유지하는 것입니다.

이렇게 시작 해야 합니다.

잠실주공5단지 35평형 20억입니다. 싸죠? 아직 가치를 모르고 있으니까요.
잠실엘스와 가격이 비슷합니다.
추가 분담금 없이 1채 더 받습니다.

미래가치를 보세요! 롯데월드타워 건물이 있고 상업지역입니다.
대한민국에서 교통분담금을 제일 많이 내고 있어요.
주변에 상가를 50채 지을수있도록 허가 받은 곳입니다.
임대비용은 관리비를 다 내고도 가능하다.
지금 가격을 사더라도 +알파 적인 것이 있다.
지금 얘기하다라도 안삽니다.

서울 거래량인데 1만건이었든데 거래량이 급감했어요.
정부는 투기수요를 줄여다고 해요..아닙니다.
이유는 대출을 줄였어요. 실수유자가 손해를 보고 있다.
매도가 안되는 상품이 너무 많다.
인기 있는 지역만 매물이 없고 비인기 지역이 매물이 많다.
전세 매물도 없다.

학교를 진학 시켜야 하는데 6개월 전에 가야 배정을 받을수 있는데
매매가 안되면 전세로도 가야 하는데 실거주 수요가 많기 때문에

용산구는 학군이 꽝입니다. 저도 반포동으로 학원으로 보내고 있다.
대치동으로 학원으로 보내고 있죠.

현재는 시장에 매물이 없다.

경기도를 보시죠.
과천이 2006년도 거품이 왔어요.. 강남구가 3,500만원인데 과천이 7,000만원 이었다.
거품이죠.
빠지다가 과천이 동작구와 사당과 비슷한 금액이 되었죠. 이때가 바닥입니다.
상대적 비교를 통해 간단하게 투자 할 수있겠죠.

최소한 몇년 동안 시세를 계속 봐야 합니다.

성남이 압도적으로 1위, 하남 광명이 그 다음인데.
성남은 일자리 증가, 교통만 좋고 계속 비싸지고 있어요.

꼴지가 고양시입니다. 악재가 게속 몰렸어요. 일산은 일자리가 호재에서 빠져서 그렇다.
교통호재가 없었다. 
주변에 공급물량이 추가 되었다. 
파주 운정 신도시, 덕양구 삼송 신도시, 덕은 지구, ..15만세대가 입주 예정이다.
일산시에 새 아파트는 킨텍스 뿐이다.

입지와 상품을 사라
거주 만족도 직장접근성, 편의시설 및 교육 환경이 중요하다

투자의 패러다임이 변하고 있다.
전세가율 높은 지역은 단타 투자호 해야 하는데 공부를 많이 해야 한다.

장기보유 전략
욕심만 버리면 오른다.

호재가 가시화 : 착공을 해야 한다. 일자리, 교통망, 새주거시설들..

투자자들, 자가 실수요자들 모두에게 추천

삼성동 한 입지에 10만명을 모일 예정이다.

단시시세차익
 누가 부동산으로 돈을 벌었어
 매물 감소
 부동산으로 돈버는 시대는 끝났어

준공년도에 따른 아파트의 경쟁력
입지가 좋아야 20년까지만 프리미엄이 있다. 
재건축 호재가 없다면 가지고 있을 필요가 없다.

어떤 입지를 해야 하는가? 정부가 색칠을 빨갛게 해둔 곳입니다.
이지역은 실주요지역이다. 투기꾼은 갭이 높은 지역으로 간다.

고분양가 관리지역
 분양가를 관리하는 지역입니다.
 정부가 보증하는 아파트가 올라가는 지역이다.

시세가 높은 지역이 안전하다.

2기지 키워드로 분석하는 핵심지역
 핵심 교통망 : 신림선, 동북선 -> 환승지역이 좋은데 강남을 지나는 지하철이어야 한다. 2.3.9 호선 
 이 지역 주목하세요

혐오시설 제거 지역 주목 : 군대, 철로, 철도/차량기지, 발전소, 외국인집단거주지, 집장촌, 유흥업소 밀립지역
무조건 프리미엄 올라간다 : 주거든, 상업시설이든

미아리 텍사스, 촌호동 텍사스, 영동포 타임스퀘어..집중해서 보세요.
집장촌이 옛날에는 돈이 됬지만 지금에는 돈이 되지 않는다.

향후 전개될 트랜드 하나
 늙어 죽을때 까지 살고 싶은 곳
 늙어 죽을때 까지 살소 싶은 주택

은퇴자들이 많아지기 때문에 자연이 좋은 곳이 아니고 건대입구역 클래시500이라는 주상복합지역입니다.
고급 임대 아파트로 운영중입니다. 보증금 8억에 월세 50만원. 근데 수요가 많아요.
좋은집, 경제력 있는 사람, 대형병원(건대병원), 지하철, 즐길거리, 근거리 쇼핑 -> 이런 입지를 조건
특히 대형병원과 지하철 입니다. 이 위치를 기억하세요.

주상복합
일반 아파트가 앞도적으로 인기가 많지만 최근에 다시 오르고 있다.
타워팰리스 월 관리비가 280만원 나온다.
헬리오시티 끝에서 끝동에서 20분 걸린다.
이동이 불편하시는 분은 선호한다. 근데 근처에 지하철이 있어야 한다. 여기에 종합병원이 있으면 좋다.

Q1. 20년 정도 된 주상복합
20년이 되도 입지가 좋으면 괜찮은데 10~20년 걸리겠지만 재건축이 된다면 가치가 올라 갑니다.
일반 아파트와 경쟁하면은 재 고려 해야 한다.
 
Q2. 신축 프로미엄은 입지 몇년까지 라고 생각하세요?
새 아파트 기준은 10년차 입니다. 

Q3. 장단기 금리가 역전이 되고 있는데 그래도 집을 사야 하나요?
부동산과 금리는 아무 상관이 없다. 대출이 안되는데.
금리가 높을수록 부동산은 호황이 옵니다. 문제는 시장에 매물이 없는것 뿐이다.

Q4. 세종 대전 청주 분양 아파트 가지고 있는데요?
지방 세체 팔고 서울 투자 하세요.
 
Q5.  수색역 건너편에 전세하고 있는데 전세가율 40%
상암DMC는 양질의 일자리 입니다. 일자리 좋은 신규 아파트는 천하무적이다.
월드컵 타운. 3천 만원 정도 인데 신규 택지가 많이 생기고 있다.
덕은지구 등 좋다.

Q6. 용산에 사는 이유는?
애들 공부는 포기 해서 그렇습니다. 제가 활동이 많아서 그렇고..결국 아내가 결정했습니다.
추천지역은 청담삼익이었는데 지금 재건축 들어가고 있죠.