[경매] 낙찰에서 명도까지 법인 부동산 판매 절차

1) 물건 분석

    수원 장안구에 있는 물건인데 빌라지역에 나홀로 아파트이다.

    주상복합 형태로 현장 확인 결과 탑층이 아니고 시내 전경이 보이는 곳이라 매매를 해도 방금 팔릴 것 같았다.

    주변시세는 매매 2.4억에 전세 2.0억 정도에 팔린다고 한다. 

    대출은 60% 정도 나올수 있다고 하지만 부동산 공인중개사는 물건이 많지 않아서 

    잘 팔리지 않을 것이라는 이야기도 했었다. 

    (나중에 알고 보니, 소유자와 합의하에 물건을 낙찰 받고 다시 넘기는 식으로 전략을 잤는데

    내가 낙찰 받아 팔아 주지 않는다라는 이야기를 전해 들었다.)

    다행히 2등 낙찰자와 90만원 차이로 낙찰해서 처음 받아보는 환희를 느꼈다.  

2) 낙찰결과

  낙찰자 발표가 나고 1위가 되면 도장과 주민등록증을 보여주고 아래와 같이 영수증을 받게 된다.

  우선 낙찰자가 계약금을 지불했다는 증서이가 때문에 잊어 버리지 않게 잘 보관해야 한다.

  영수증을 받고 법원을 뛸 뜻히 기쁘게 나온 기억이 난다.

3) 잔금처리

  영수증을 받은 날짜가 9월 10일 이고 잔금납부고지서를 받은것은 약 9월 30일 발행이되었다.

  정확하게는 20일 정도 소요가 되었다. 그 중간에 필요하면 대출을 확인해보던가 아니면

  사건현황을 법원에가서 읽어 봐도 되는데 난 잔금 처리를 위해 열심히 뛰어 다녔다.

  

4) 소유권 이전

잔금 처리를 위해서는 등록세, 등본 발본등 등기 비용이 들어 가는데 처음 해보는 것이라 셀프 등기보다

법무사를 통해 등기 처리를 했다. 10월 14일 정도 했으니까 거의 한달만에 경매 물건이 내 소유가 된다.

이제 남은 것은 명도 처리 인데 이전 소유자를 어떻게 이사를 합의를 통해 나가야 할지 확인 해봐야 한다.

소유권이 넘어 오기 전에 낙찰 받으려고 했던 부동산 말고 다른 부동산에 미리 팔아 달라고 부탁했는데

다행히 일주일 만에 매수자가 생겨 집을 보여 줘야 하는데 남은 것은 지금 살고 있는 주인을 명도이다.

5) 명도절차

    이사 비용을 3백만원 이상 달라고 했으나 약간의 협상을 통해 180만원 이사하는 것을 순조롭게 합의를 했다.

    19년 10월 12일에 점유자와 이사 합의문을 아래와 같이 협의 하여 이사 날짜까지 확정을 받았다.

    물론 집을 팔리 것을 고려해서 매수자가 들어와서 집을 구경할 수 있도록 협조도 잊지 안았다.

    남은 것은 매매와 관리비 청산이 남았다. 

 

6) 부동사 매매

명도를 마치고 바로 그날 매매 계약서를 체결 했다. 

아직 관리비를 처리한 것도 아니고 해서 기존 계약 체결가에 50만원 더 올려서 계약을 했다.

이사를 나가게 되면 밀린 관리비만 해결하면 될 것이다. 

관리비가 500만원 이상 나왔기 때문에 어떻게 처리할지 고민되는 부분이다.

당연 공용부문만 해결하면 되기 때문에 금액이 줄어 들것으로 예상되었지만 

관리사무소에서 어떻게 나올지 모르겠다. (전세입자는 없지만 전세권도 있어서 배당을 받기 위해서는

계약 체결부터 우선 해야 했다)

 

 

6) 전세권 해지

배당 기일에 맞춰 마침 LH공사에서 전화가 왔다. 전세금을 회수 하고 싶다고 했다.

배당을 받을려면 낙찰자의 승인을 받아야 하는데 이때 관련 해지 증서와 전세권 말소에 대한

확약서 까지 받아 두었다.

(전세권 설정이 되어 있을때 배당을 받기는 위해서는 낙찰자의 승인이 있어야 하기 때문에 명도는 쉽게 해결될수 있다.)

7) 관리금 납부

관리부분은 아쉬운 부분이 많다. 시간을 내고 내용 증명서를 보내 금액을 최소한 하고 싶었지만 공동투자하면서

이견이 많이 발생한 관계로 공용 부분 관리비를 약 300만원 정도 지출에 들어 갔다. 송사무장의 경매책에 보면

관리사무소의 책임도 있을 것인데 아쉽게도 우리에게는 시간이 넉넉하지 않아 비용 처리로 마무리 했다.

 

8) 수익률 분석

   -낙찰금액 : 228,000,000원 (법인 낙찰 기준)

   -법무미용 : 3,700,000원

   -명도비용 : 1,800,000원 

   -관리비용 : 3,600,000원

   -대출금융비용 : 1,300,000원

  - 판매가 : 255,000,000원

  - 순수익 : 16,600,000원 (낙찰에서 판매까지 3개월 소요)

 

    사실 대부분 대출을 받았기 때문에 내가 든 비용은 초기 입찰 비용이 전부이기 때문에

    수익률을 따지기는 현실적으로 어렵다. 무한대가 되기 때문이다.