[경매] 농지 연금

농지를 활용한 연금을 사용할 수 있는 경매 사례를 한번 보자.

1. 농지 연금 
   만 65세 이상 고령농업인이 소유한 농지를 담보로 노후생활 안정자금을 매월 연금으로 지급받는 제도입니다
2. 추진 방향
    농지자산을 유동화하여 노후생활자금이 부족한 고령 농업인의 노후 생활안정 지원으로 농촌사회의 사회 안정망 확충 및 유지
3. 법적근거
    “한국농어촌공사 및 농지 관리기금법” 제 10조(사업) 및 제24조의5 (농지를 담보로 한 농업인의 노후생활 안정 지원사업 등)
4. 농지연금 장점
  4-1. 부부· 종신 지급
     · 농지연금을 받던 농업인이 사망할 경우 배우자가 승계하면 배우자 사망시까지 계속해서 농지연금을 받을 수 있습니다.
       (단 신청당시 배우자가 60세이상이고 연금승계를 선택한 경우에 한함)
  4-2. 영농 또는 임대소득 가능
     · 연금을 받으면서 담보농지를 직접 경작하거나 임대할 수 있어 연금이외의 추가소득을 얻을 수 있습니다.
  4-3. 재정지원으로 안정성 확보
     · 정부예산을 재원으로 하며 정부에서 직접 시행하기 때문에 안정적으로 연금을 지급받을 수 있습니다.
  4-4. 연금채무 부족액 미청구
     · 연금채무 상환시 담보 농지 처분으로 상환하고 남은 금액이 있으면 상속인에게 돌려주고, 부족하더라도 더이상 청구하지 않습니다.
  4-5. 재산세 감면
    · 6억원 이하 농지는 전액 감면되며, 6억원 초과 농지는 6억원까지 감면됩니다.
5. 자격 요건
 5-1. 가입연령
  · 신청연도 말일 기준으로 농지소유자 본인이 만65세 이상
     (2020년의 경우 1955.12.31 이전 출생자) 일 것
     - 연령은 민법상 연령을 말하며 주민등록상 생년월일을 기준으로 계산하여 적용함.
 5-2. 영농경력
  · 신청인의 영농경력이 5년 이상일 것
   - 농지연금 신청일 기준으로부터 과거 5년 이상 영농경력 조건을 갖추어야 함.
   - 영농경력은 신청일 직전 계속 연속적일 필요는 없으며 전체 영농 기간중 합산 5년 이상이면 됨
 5-3. 대상농지
  - 담보농지는 농지연금 신청일 현재 다음 각 호의 요건을 모두 충족하여야 한다.
   ① 농지법 상의 농지 중 공부상 지목이 전,답,과수원으로서 사업대상자가 소유하고 있고 실제 영농에 이용되고 있는 농지
   ② 사업대상자가 2년이상 보유한 농지
      * 상속받은 농지는 피상속인의 보유기간 포함
   ③ 사업대상자의 주소지(주민등로상 주소지 기준)를 담보농지가 소재하는 시,군,구 및 그와 연접한 시,군,구 내에 두거나,
        주소지와 담보농지까지의 직선거리가 30km 이내의 지역에 위치하고 있는 농지
      *②와 ③의 요건은 2020년 1월 1일이후 신규 취득한 농지부터 적용
 - 저당권등 제한물권이 설정되지 아니한 농지
   단, 선순위 채권최고액이 담보농지 가격의 100분의 15미만인 농지는 가입가능
 - 압류 · 가압류 · 가처분 등의 목적물이 아닌 농지 
 - 제외농지
  · 불법건축물이 설치되어 있는 토지
  · 본인 및 배우자 이외의 자가 공동소유하고 있는 농지
  · 개발 지역 및 개발계획이 지정 및 시행 고시되어 개발계획이 확정된 지역의 농지 등 농지연금 업무처리요령에서 정한 제외농지
  · 2018년 1월1일 이후 경매 및 공매(경매,공매후 매매 및 증여 포함)를 원인으로 취득한 농지
     (다만, 농지연금 신청일 현재 신청인의 담보농지 보유기간이 2년이상이면서
      '담보농지가 소재하는 시군구 및 그와 연접한 시군구 또는 담보농지까지 직선거리 30km' 내에 신청인이 거주(주민등록상 주소지 기준)하는 경우 담보 가능)

   조심해야 할 것은 '18년도 이후 경/공매 받은 물건은 2년 이상 보유해야 신청인이 거주 30km내에 살아야 한다는 것이다.
   
   지인이 살고 있는 농지를 싸게 매입해서 2년 보유했다가 농지 연금을 활용하면 될 것 같아 물건을 찾아 보았다.
   물건번호 : 2020타경 32021이다. 감정가도 낮고 시세

   진주시에 있는 물건이데 실거래가 보다 저렴하게 낙찰 받으면 좋아 보는 물건이었다.
   농지인데 72평이고 평당 실거래가가 48만원 정도인데 최저가가 28만원 정도이면 반값이다. 
   근데 농지를 살려면 조건이 붙는다. 농지취득자격증명원. 

   그러면 시세 분석을 해보자.

   우선 낙찰이 가장 중요하기 때문에 낙찰가격이 중요하다.
   낙찰 목표가는 감정가 대비 87.5% 수준으로 잡고 수익률은 10% 정도로 잡았다.
   사실 이 물건은 농지은행 통해 연금을 받을 목적으로 들어가는 것이기 때문에
   수익률은 별로 의미가 없지만 출구 전략도 세워야 하기 때문이다.  

   지방 법원 경매는 처음가보는데 생각보다 사람도 많고 경쟁이 만만치 않아 보인다.

   원래는 11시에 낙찰 발표하지만 코로나 때문에 분산해서 발표한단다.

   나의 경우는  오후로 배정되어 2시간 이상 기다렸다.

   낙찰 결과는 패찰이다. 

   1등은 91.5% 수준으로 적은 23,511,000이었다. 

   한 가지 실수 한것은 지난 과거 평균 낙찰률을 봐야하는데 그것을 놓친것이다.  

   다시 패찰의 기본을 접고 다시 와서 인터넷을 확인해보니 평균 낙찰률이 91% 수준이다.
   내가 이것을 왜 간과했는지 모르겠다. 

   아쉬움을 뒤로 하고 다음부터 평균 낙찰률을 신경써야겠다. 
   좋은 경험으로는 너무 많은 비용이 들었다.

   편도로 4시간 이상가서 법원 경매를 했으니..좀 비싼 경험인것 같다.

    www.fbo.or.kr/contents/Contents.do?menuId=0400100020#C1