아는 만큼 돈버는 부동산 절세전략 -이상혁-

 

부동산 공부할때 생각하는 것은 제일 나중에 고민한다.

하지만 사실 구매하기 전부터 고민해야 하는 부분이다.

내가 팔았을때 양도세는 어느 정도 될지 미리 예상 해보는 것이다.

 

어려운 점은 정책이 계속 변경 되다 보니 누더기 정책이 되어
이제는 세무사를 통해서 상담을 받을 수준이 왔다.

그래도 세무사랑 논의 할때 어느 정도 이해하고 상담 받는 것과
가격 네고시 크게 차이가 난다. 

그것도 세무사에게 돈을 주는데 적정 가격이 얼마인지도 모르고
시작하면 웃기지 않는가?

 

사실 세금 관련 책은 너무나 많이 변동 되기 때문에 최신 책을 사서

계속 익히고 숙지하는게 좋을 것 같다는 생각을 해본다. 

 

[본문요약]

 

부동산 구입시 절세는 중요하다.

네이버 또는 어플을 다운로드 하면 쉽게 이해할수 있으니 참고 하길 바란다. (정부 정책이 너무 자주 바뀐다)

 

<상담문의>

세무서 전화 126  (국세청 법무과에 서면으로 질의하여 받는다)

  -> 실제 해봤는데 대기 시간도 걸고 잘 모르는 경우가 많아서 힘들었다.

 

세무 대리인과 상담하는 편이 낮다

 

실제로 전화 해봤지만 거의 전화 받지 않고 개인별로 상담하기는 까다롭니다.

차라리 세무서 방문하는게 빠르다.

 

<취득세> 

주택신고가격	85㎡ 이하	85㎡이상
6억원이하	1.1%	1.3%
9억원이하	2.2%	2.4%
9억원초과	3.3%	3.5%

지방교육세/농어촌특별세 포함

유상매매는 실거래가 기준, 상속/증여는 시가 표준 기준

 

<종합소득세 >

  - 부동산 임대 사업시 발생하는 세금

 

1) 재산세, 종합부동산세 (6/1일 기준)

  - 부동산을 파는 입장은 6월 1일 이전에 잔금 치르고, 사는 입장은 6/1일 이후 잔금 치르는게 좋다

  

  - 재산세 : 공시가격 기준으로 하여 주택, 건축물, 종합합산과세 대상 투지, 별도 합산 과세 대상 토지로 구분하여 계산

 

백만원	시가	시가표준액	공정시장가격비율	재산세 과세표준
주택	650	395	60%	237

    * 재산세 과세 표준 : 시가표준액 x 공장시장가격비율 = 237 백만원

   

    * 부부지분 합친 전체의 재산세 기준으로 부과 (공동명의가 유리)

 

 2) 종합부동산세

    과세기준일 : 6월 1일

    1차) 시, 군, 청에서 자기 관내의 부동산 소유자에 대하여 재산세 과세

    2차) 국내에 있는 부동산의 공시가격을 인별로 합산하여 일정 금액 초과하는 부동산 소유자에 대해 부과

          

	단독명의	공동명의
기준시가	12억	6억	6억
재산세	2.2백만	2.2백만
종부세	1.5백만	X	X

 

   * 종합부동산세 과세 표준

 

대상	과세표준	공시가격
주택	주택공시가격을 인별로 전국 합산가액-6억원)X80%	주택공시가격
종합합산토지 토지공시가격	토지공시가격을 인별로 전국 합산가액-5억원)X80%	개별공시가격
별도 합산 표시	토지공시가격을 인별로 전국 합산가액-80억원)X81%	개별공시가격

 

1세대 1주택자라면 공시가격 9억원 이하 다각구 주택의 월세 소득을 전액 비과세 된다

 

복잡하면 아래 링크에서 대략적인 금액을 계산할수 있다.

https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EB%B3%B4%EC%9C%A0%EC%84%B8

부동산계산기

 

예,  반포자이 22억원대에 구매 했다면,

 

 

 

* 부동산 임대업 수입 금액에 따른 기장 의무

구분	성실신고확인	외부세부조정	복식부기	간편장부	기준경비율	단순경비율
부동산입대업 기타서비스업	5억원이상	1.5억이상	7.5천만원 미만 이상	7.5천만원미만	2.4천만원이상	2.4천만원미만

 

<재건축 절차>

 1) 기본 계획 수립

 2) 안전진단 : 소유자가 안전진단 신청시 작성하고 관련 서류 첨부하여 시장/군수에게 제출하는 단계

     - 평가 등급이 D/E 등급시 재건축 가능

 3) 정비구역 지정

 4) 추진위원회 설립 (5인이상)

 5) 조합설럽 (전체소유자에 3/4이상, 토지면적 3/4이상 소유자 동의 필요)

 6) 사업시행 인가

 7) 관리처분계획인가(시공사 선정, 조합원이 출자한 재산권의 평가 방법)

 8) 착공및 분양

 9) 입주 및 청산 

    --> 10년 이상 소요되므로 확정전까지는 보수적으로 접근하는게 좋다.