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숫자로 보는 재미있는 접근이었는데,
부동산 경매를 특히 읽기 쉽게 쓴 책이다.
경매 어린이에게 추천하는 책이다.
특히 레버리지를 잘 활용하여 부동산 대출일 일으키는 메케니즘은 탁월하다.
차근 차근 읽다 보면 재미있는 사례가 많이 있기 때문에
참고 할 만 하다.
[본문요약]
DTI (Debt to Income ration) 계산 방법
| 연봉 | 50,000,000 | ||||
| 구분 | 이자(년) | 원금(년) | 1년이자+원금 | 비고 | |
| 1) 차량대출 | 20,000,000 | 1,000,000 | 66,000,000 | 67,000,000 | 36개월, 이자율 5% |
| 2)기존주택담보대출 | 150,000,000 | 4,500,000 | 15,000,000 | 19,500,000 | 120개월, 이자율 3% |
| 3)신규대출 | 21,700,000 | 652,700 | 2,179,000 | 2,831,700 | |
| 4) 합계 (1+2+3) | 89,331,700 | ||||
| DTI(%) | 56% | 연봉/4)합계 | |||
LTV (Loan to Value)
| 공시지가 | LTV (40%) |
| 110,000,000 | 44,000,000 |
LTV = 대출금액 / 공시지가
다세대 주택 수익율 구하기
| 금액 (백만원) | ||
| 감정가 | 145 | |
| 최저가 | 201 | |
| 입출보증금 | 10 | |
| 낙찰금 | 104 | |
| 취/등록세 | 1.1 | |
| 등기비 | 0.88 | |
| 경락잔금 | 2.2 | |
| 명도비 | - | |
| 대출(80%) | 92 | |
| 보증금 | 20 | |
| 월세 | 0.4 | |
| 매출이자(월) | 2.5 | 3.3%기준 |
| 실투자금 | 5.6 | |
| 월수익 | 15% |
<아파트 투자 유망지역>
인천 미단시티, 인스파이어, 파라다이스시티 개장 예정
파주 GTX 신성-킨텍스 구간-파주운행 (지하철 3호선 연장)
고양 GTX, 북부 테크노벨리
김포 김포경전철 '18년 개통 예정
| 아파트 매매는 대형 아파트 선호 | |
| 입찰 경쟁자가 소형 아파트 상대적으로 적다 | |
| 화이트 칼라가 살 확률이 높다? | |
| 인테리어 비용이 적게 든다 |
| 감정가(백만원) | 520 |
| 최저가 | 254 |
| 입찰보증금 | 25 |
| 낙찰가 | 246 |
| 취등록세 | 4.5 |
| 등기 | 1 |
| 경락잔금 | 41 |
| 명도비 | 1 |
| 대출(80%) | 196.8 |
| 실투자금 | 71.7 |
| 매매이익 | 420 |
| 이익금 | 348.3 |
경매로 빠른 임대와 매매 노하후
1) 낙찰 받은 물건들은 임대이지, 단기 매매인지 정확한 목표로 들어가야 한다
2) 명도는 낙찰과 동시에 해당 물건을 찾아가 소유자든, 세입자든 만나는것이 중요하다
3) 임대를 목적을 받은 물건에 소액임차징니 거주하고 있다면 재계약을 하는것은 두고 명도로 진행
4) 부동산을 내편으로 만들어라
임차인 피하기
1) 애와동물 키우는 사람
2) 유통업에 종사하는 세입자
3) 보증금 내고 월세를 더 주겠다는 임차인
4) 집에대해 무관심한 세입자
경매물건 식별하고 파악하는 방법
1) 3초 물건 선별: 자신이 가지고 있는 금액 대비 투자 가능한 금액
2) 5초 권리분석: 좋은 물건인지 아닌지 판단하는 단계
3) 30초 지역분석 : 교통시설, 교육시설, 생활편이시설
4) 60초 시세분석: 매매가, 전세가, 월세가 판별
3초물건 선별
전매 경매사이트 이용 (굿옥션/지지옥션)
본인이 투자할수 있는 금액으로 조사
초저가로 조회 -> 실제 입찰시 입찰보증금 파악 가능
권리분석
1)말소기준권리
- (근)저당권, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권
- 세입자의 권리 : 대항력, 우선변제권, 최우선 변제권
- 그의외 권리 : 유치권(인테리어 대금 못받을때), 지상권, 가처분
지역분석
가까운부터 시작하라
교통> 편의시설>학군 (schoolzone.edumrc.kr)
시세분석
주위 부동산 3군데 이상 방문
국제교통부 실거리가공개시스템 활용
실거래 가격 (서울부동산 정보광장, 경기도부동산포털, 인천시지도포털)
유용한 사이트 즐겨찾기 (대법원경매, 굿옥션, 지지옥션, 등)
낙찰주
낙찰 받을시 낙찰 받은 집에 찾아가 명도 대상사 만난다
7일동안 매각허가 결정 개일? -> 심각한 하자가 발생되면 매각 불허가 신청 가능
7일이내 매각확정
경락잔금 매각허가 결저잉후 1개월 이내 납부
명도대상사 집주인 또는 배상 받지못한 세입자 -> 경락잔금 납부한후 자신의 명의로 등기 이전을 하는 순산 이사
배당받은 사업사 -> 경락잔금을 납무한이후 배당기일까지 4주간 살수 있다
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