연봉 2배 올리는 공매 투자 이야기-김동휘-

 

 

공매란 무엇인가?

국가에 세무 관계가 원만치 않거나 국가 물건을 공식적으로 판매 하기 위한 방법의 한가지.

경매도 있지만 공매는 온라인으로 진행 되기 때문에 법원에 가지 않고도 쉽게 진행할 수 있다.

그러나 현장 답사와 물건 분석은 항상 전제로 해야 하기 때문에 경매/공매는 다를바가 없다.

초보자 수준에서 예전에 한번 읽었는데 다시 보니 새롭다.

어려운 경매/공매 용어를 되도록이면 쉽게 구성해 놓았으니

아래 요약장 정도만 봐도 충분할 것 같다.

사례 연구를 더 보고 싶다면 이 책을 한번 보면 좋을것 같다.

예전에 경매 공부할때가 새롭다. ㅎㅎㅎ

[본문요약]

명도의 서류 : 명도 합의 각의서 2부, 점유자 연락 바란다는 내용 2부 (1부 현관으로 전달, 1부 우편함 전달)

[경매 낙찰시 예상 일정]
  낙찰 받은 일자 : 4/24일
  매각 결정     : 4/29일
  잔금 기일     : 5/29일 (30일 내)
  배분기일      : 6/29일 (30일 내)

  예) 다가구 주택 :  
       입찰 금액 (583천만원),
       공매비용(1.7천만원_매각금액 3%),
       배분금액 (정병장 보증금 1,300만원, 김상병 보증금 1600 만원)

[국유재산 임대 공매에서 대부기간]
  --> 대부 계약 기간을 계약 체결으로부터 5년, 대부기간을 초과 하지 않는 범위내에서 좀전의 대부 계약을 생산 가능

권리분석과 실전 투자
   :  Onbid 입찰 정보 내역 분석 -> 물건 분석 + 권리 분석 -> 수익 분석 후 입찰자 분석-> 입찰 참가

  Check Point
   1)     물건정보와 감정평가서에서 토지와 건물 전체가 매각되는 것으로 감정 평가가 이루어 졌는가?
   2)     매각 물건의 사진, 위치, 지도 확인 -> 돈이 될 수 있는 물건을 찾는게 중요
   3)     감정평가 금액만 신뢰하지 말고 주변 부동산 중개업소 3 ~ 4개 군데 방문하여 시세 파악
   4)     등기사항증명서, 임대차 정보, 공매재산명세서, 등기부등본 직접 발급 받아서 1차적으로 말소기준 권리 찾고,
         2차적 인수할 권리가 있는지 확인 필요
   5)     임차인이 있는 경우 대항력과 배분 요구 확인
   6)     조세나 공과금 있다면 당해세 유무, 체납세액, 법정 기일을 확인

 

[우선 변제법]
   -->  공매나 경매 절차에서 그 권리를 주장 할 수 있는 것으로 소임차인이 경우,
         소액임차금 보증급중 일정액을 최우선변제금으로 우선 변제 받고,
         소액 임차인이 아닌 경우 확정 일자부 우선 변제금으로 우선 변제 받게 되므로,
         소액 임차인이 확정일자를 받아 두었다면 두 개의 권리는 동시에 가지고 있어서
         1차적으로 최우선 변제금,
         2차적으로 확정 일자에 의한 우선 변제금으로 우선 변제 받게 되는 것.

[주택 임차인이 가지고 있는 권리]

1)     주택 임차인의 대항력이 발생하려면

(1)   임차인이 주택의 인도와 주민등록 이라는 대항요건 갖추면 다음날 오전 0시부터 대항력 발생
  - 소유자가 바뀌어도 새로운 소유자에게 임대차 기간 동안 주택을 사용,
    수익 할수 있고 종료시에 주택 인도와 함께 보증금 청구 반환 권리

(2)   우선변제권 : 공매나 경매 절차에서 그 권리를 주장할 수 있는 것
 - 소액임차인이 확정 일자를 받아 두었다면, 1차적으로 최우선 변제금, 2차적으로 우선 변제금을 받게 된다.
 - 임차인이 주민등록과 주택의 인도를 경매개시입등기전에 갖추고 있으면서 소액 임차인에 해당되면
   보증금 중 일정액에 대하여 주택가액의 1/2 범위안에서
   다른 담보 물권자와 일반 채권자 보다 우선 변제 받을 수 있는 권리.

2)     상가건물 임차인 권리
 (1)  상가 임차인을 월세도 보증금으로 환산해서 적용,
      4개의 권역별로 각기 적용되는 환산 보증금을 초과하게 되면 상가 건물 임대차 보호법에 보호 받지 못함
 (2) 근저당권 설정일 상임법 시행일 이전인가 이후 인가 확인 -> 이전이면 보호 받지 못함
 (3) 상임법의 적용 대상에 해당되는 환산 보증금이 되어야 상임법상 대항력과 우선 변제로 인정 (상임법 시행 이후)
 

[ 근저당권]
 -  계속적인 거래 관계로부터 생기는 다수의 불특정 채권을 장래의 결산기에서
    일정한 한도까지 담보한 목적으로 설정된 근저당권

[전세권]
 - 전세기간 동안 사용, 수익 할 수 있는 용익 물건 이면서 전세권 기간이 완료시에는
   소유자가 전세금을 반환해주지 않을 경우 전세권을 처분하여
   그 매각 대금으로부터 우선 변제 받을 수 있는 담보 물질적 성격을 가지고 있는 권리

 [가압류]
- 채권이 확정 되지 않은 상태에서 채무자가 재산을 처분하지 못하도록 보전을 목적으로
  채권자의 일방적인 청구에 의해 이루어 진다.

 [압류]
-  확정된 채권을 가지고 채무자가 재산을 처분하지 못하도록 보전 처분하는 것을 말한다.