부동산 투자 비법 - 정유나

한권으로 끝내는 부동산 투자 비법

아파트, 빌라, 상가 투자, 땅투자 까지 모든 것 총 망라 되어 있고
텍스트로 아주 길기 때문에 가독이 많이 떨어진다.

중도에 낮잠을 자는 경우도 많았다. ㅎㅎ

그렇지만 천천히 곱씹이 읽다 보면 어느 정도 이해가 되고 저자가 강조하는 부분이 어디인지 이해하게 될 것이다.

주식도 마찬가지로 부동산에도 정답은 없다.
오로지 본인이 가지고 있는 투자 비용과 수익성, 목적에 따라 개인의 의사 결정만 있을 뿐..

[본문요약]

실거래가 분석하기 : 네이버 부동산
정부 정책과 경기 흐름 지표 분석
건축량 : 세움터
거래량 : 한국부동산원
부동산가격
공가율 : 공실의 비율 (한국 부동산원)

21년 22년 코로나19로 인해 지원금과 확장 재정 정책 및 저금리로 인해 시장에 유동성 자금이 넘쳐났다. 이는 곧 부동산 시장과 주식 및 코인 등 금융시장에 넘쳐흐르는 유동성 자금이 유입되면서 부동산 가격과 주식 등 금융자산의 폭등을 불러왔다.

부동산의 지역성은 부동사의 가장 중요한 특성이다.  
지역 내 구성 분자로서 상호의존, 협동 또는 대체, 경쟁관계를 맺고, 그 관계속에서 사회, 경제 및 행정적 위치를 차지하는 것이다

부동산 관점에서 유효 수요를 실제로 구매력이 있는 수요라는 의미다. 부동산의 가격은 다른 일반 재화화 다르게 고가의 재화다. 따라서 일반 수요와 공급 이론에는 적합하지 않을수 있지만, 수요- 공급 이론에 어긋나는 시장은 아니다.

줍줍을 할때는 경쟁률니 높은 아파트의 청약자격 조건이 미달한 줍줍을 택하는 것이 좋다. 적어도 수백대 일에 마감한 아파트는 확실한 줍줍이 되면 경쟁률도 높겠지만, 당첨만 되면 돈을 벌고 들어가는 셈이다.

분양권은 매매 계약금 + 옵션 계약금 + 프리미엄을 계약 된다.

잔금은 입주시 이루어지게 되는데 투자로 분양권을 투자 했다면 대체로 전세로 입차인을 맞추어 중도금과 잔금을 모두 지불하게 되는 방법을 택한다.

근생빌라를 주택으로 용도 변경이 가능하다라는 말은 믿지 마라. 다른 호수 세대원 동의도 받아야 하고 쉽지 않다.

부자는 자산의 크기가 아니라 현금흐름의 크기에 따라 정의 된다.

오피스텔은 지방으로 갈수록 신중히 선택해야 한다.

[오피스텔 투자]
도심과 접근성이 중요한데, 주변에 큰 기업이 있다면 접근성이 중요한 변수가 될 수 있다.

임대보증금 + (월세 X 100) > 매매가격
예) 1억원 + (70만원 X 100) = 1.7억 > 1. 6억(매매)

똑똑한 상가 투자 포인트

1. 목, 즉 입지가 좋아야 한다. 배후지의 세대수를 파악하자.
2. 전면이 좁고 안쪽인 긴 상가는 활용도가 떨어진다. 전면이 넓은 상가를 선택애햐 한다.
3. 임차인이 자주 바뀌는 상가, 중복된 품목이 많은 자리, 2~3개월만에 내호는 자리는 피해야 한다.
4. 지하철역 근처나 대로변 상가를 선택
5. 업종에 따라 대로변이 아니어도 번창할수 있는 곳
6. 주변에 노점에 많은 곳은 그야말로 목이 좋은 곳
7. 유명 의류점이나 은행등이 있는 곳이 좋다.
8. 도심지 근린 상가는 업무와 주거시설이 섞인 곳이 좋다.
9. 4차선 이상 되는 차도 중 길 하나 차이지만, 맞은편 상가와 상권 사이가 나는 경우가 있다.
10. 주변 지역의 유동인구와 주심 세대수를 파악해야 한다.

토지 투자

토지 투자는 수요과 공급의 법칙이 먹히지 않는 시장
땅값이 떨어지기 시작하면 일반인은 저렴하게 살 수 있겠다고 생각하지만, 지주들은 도리어 내놓았던 땅들을 거두어 들이거나 일정 금액 이하로 팔지 않겠다고 마지노선 같은 것이 정해진다.

토지는 절대적으로 미공개 개발계획을 다 믿으면 안된다. 개발 지역의 정보를 선점하고, 시행 주체를 파악해야 한다.

개발 지역 인근의 저평가된 지역 토지를 노리는 것이 효과적이다. 풍선효과

규제 받지 않으면서 아직 저평가된 곳
경기도 평택, 안성, 화성
추천지역 1 : 안성
서울 세종 고속 도록 안정 구산 IC 4개, 신설 예정
수도권 내륙선
평택부발선
경강선 연장 (검토중)
삼성생명 토지
용인SK하이닉스 / 삼성반도체 배후 주거지역
안성 미양면 스마트코어폴리스
동신산업단지는 평택삼성반도체에서 약 40분, 용인SK하이닉스에서 25분 거리

안성 후소 관광도기 개발 추진
안성과 접한 경기도 용인 남사와 이동읍 지역 삼성전자 300조원 투자 계획

추천지역2 : 평택시
평택고덕 국제화신도시
삼성반도체
안중역세권 도시개발사업
브레인시티
미군기지 이전
경기경제자유구역
평택국제항만개발
평택호관광단지개발
평택진위테크노밸리

추천지역: 화성시
송산그린시티
국제테마파크
서해선복선전철
신안산선 향남 연장사업
신분당선 연장
수도권 내륙선
분당선 여낮ㅇ
기아 화성공장 착공
화옹지구

#부동산투자비법
#정유나
#매일경제신문사
#땅부심TV