아파트 투자 타이밍-김인만

 

예전에 읽은 던 책을 최근 다시 한번 Review 하는 것도 좋을 것 같다.

초기에는 Self Study를 위해 책에 대한 요약만 정리 했는데

내가 처음 부동산을 접했던 책을 다시 보면서 ㅎㅎㅎ

괜스레 부끄럽기도 하고 다시 초심으로 돌아가 부동산 공부를 다시 해보는 것도

나쁘지 않을 것 같다는 생각을 해보게 되었다. 

 

내가 기억하는 이 책을 특히 재건축 계산에 대해서 상세하게 나와서

메모한 기억이 남는 책인데 그 당시 노량진 재건축 물건에

관심이 많아서 좀더 깊이 있게 파악했던 기억이 다시 한번 생각이 난다.

 

돌이켜 보면 참 좋은 물건 이었는데 재정상, 또는 자신이 없어서

접근하지 못한 것은 아마 나는 그때 공부가 덜 된것이 아닌가

이런 생각 마져 해보게 된다. 

 

초심자들에게 이 책을 투자 타이밍에 대한 생각을 재점검해보자.

주식이던 부동산이던 싸이클이다. 

 

[본문요약] 

 

1) 아파트 구매 타이밍

 

    현재  --->       5년간    --->  10년간

     (최저가격)      (최저가격)

 

2) 경기흐름

   1) 회복기 (거래 up, 가격 up) : 안정적인 투자

   2) 상승기(거래 주춤, 가격 up) :  보주적인 투자

   3) 침체진입기 (거래량 down, 가격보합세)

   4) 침체기 (거래 down, 가격 down) : 미분양 up

   5) 불황기 (거래 소폭 up, 가격 down) :공격적인 투자

   6) 호복 진입기 (거래 up, 가격 멈춤)

 

3) PIR (Price to income ratio)

    년 평균 소득을 반영해 트정 지역/국가 평균 수준의 주택을 구입하는데 걸리는 시간을 의미하는 지표

-> '10' 이면 10년 동안 소비하지 않고 주택 구매하는데 걸리는 시간

 

4) HAI(House Affordability Index, 주택구매능력지수)

    월 소득으로 주택담보대출 월리금을 상환할수 있는 능력

       -> 100보나 높다 : 원리금 상환 수월 vs100보나 낮다 : 원리금 상환 어렵다

 

<재건축 투자 수익 계산>

대지지분(m^2)	66m^2
매매가	8억원
희망면적(m6^2)	112m^2
무상지분율	150%
조합원분양가	1천만원/m^2
무상지분면적	66m^2x150%=99m^2
유상지분면적	112m^2-99m^2=13m^2
추가분담금	13m^2x1000천만원
총매입가	8억원 +1.3억원=9.3억원
일반분양가	10억원
주변시세	11억원
일반분양가대비	7천만원
주변시세대비	1억7천만원

 

<재개발 투자수익 계산>

대지지분(m^2)	33m^2
건평	50m^2
매매가	2억원
감정평가액(토지)	1억6500만원
감정평가액(건물)	2천만원
총평가액	1억 8500만원
비례율	100%
비례율반영액	1억 8500만원
조합원분양가	4억원	전용면적 59m^2 배정시
추가부담금	2억 1500만원
총투자금	4억 1500만원
일분분양가	4억 7000만원

 

<상가수익률 분석>

 

	case a	case b	case c
매매가	10억	10억원	10억원
보증금	1억	1억	1억
월 임대료 (년간 임대료)	400만원 (4800만원)	400만원 (4800만원)	500만원 (6천만원)
대출원금		5억원
대출이자 (금리 3.5%)		146만원 (1750만원)
기본수익율 (대출제외)	5.30%	5.30%	6.70%
순이익율 (대출포함)		7.60%
환산매매가치 (수익율 5.3%기준)			11억 3천만원

 

<복성식 평가법>

 평가가치 = 토지가격 + 건물가격

     -토지가격 = 대지면적 x 면적당 토지 가격 (주변시세, 공시지가 x 반영비율)

    -건물가격 = 연면적 x 면적당 건축비(120~150만원) x 감사수정 (1-사연년수/10~40년) 

<수익률 평가법>

 평가가치 = 연 임대료(월임대료 x 12) x 100/수익율 + 보증검

 

<소형 아파트 추천>

 노원구 강서구, 서대문구, 은평구

 

 <오피스텔 전용면적당 가격으로 환산시 가격 비교>

오피스텔	A	B
매매가	2억 7500만원	4억원
계약면적/공급면적	84M^2	84M^2
전용면적	40M^2	40M^2
전용율(전용/공급)	48%	70%
전용면적당가격(매매가/전용면적)	688만원/M^2	679만원/M^2
전용 84m^2 환산가격 (전용면적x전용면적당가격)	5억 7790만원	5억7천만원