부동산 투자 1번지 - 한남3구역

이코노미스트 19.11.11일자 기사내용이다.

서울 용산구 한남동 2층 별돌집 다세대 주택 (총 4가구)의 지하 8평 남짓한 26M^2 지은지 26년 됐다. 지난 3월 8.5억원에 거래됐다. 건물면적 기준 평당 1.8억원이다. 국내 최고가 아파트 단지로 꼽히는 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 59M^2의 지난 8월 매매 가격이 평당 1억보다 봈다.

이집은 2000년 이후 10번, 최근 10년 새 5번 주인이 바뀌었다. 충남 공주 경기 성남 경북 영주 서울 송파구 잠실 충북 충주 등에서 매입해 1~2년후 되 팔았다.

한남 3구역이 재개발 '로또'로 주목 받으며 부동산 투자 전국구 1번지 떠올랐다. 서울은 물론 멀리 제주까지 이르기까지 '대박'을 기대한 투자자가 몰리면서 원주민인 대부분 떠났다.

뒤로 남산, 앞으로 한강 조망권을 갖춘 한남 3구역 콧대가 반포주공1단지 못지 않다. 강북 재개발 단데인데도 공사비를 반포 1단지보다 더 비싸게 책정했다. 건립 규모가 5800여 가구로 반포 1단지 5300가구보다 덩치가 더 크다.

시공사 선정 단계에 이를 정도로 한남3구역 사업이 무르익으면서 가격이 천정부지로 치솟았다. 한남동 전용 25m^2다세대 주택 거래 가격이 2006년 1.5억원에서 지난 4월 7.8억원으로 4배 이상 뛰었다.

특히 10평 이하 초소형 다세대주택이 급등했다. 크기가 작아 상대적으로 비용 부담이 적어서다. 이 주택들은 대부분 1990년 후반과 2000년대 초반 다가구주택에서 다세대 주책을 지분 쪼기개 한 집들이다.

가격 급등 뒤엔 전국에서 모여든 투자가가 있다. 3워랄 사업승인 기준 조합원 명부를 조사한 결과 현징 살고 잇는 원주민이 15%정도로 집계됐다. 서울 거주자가 71%이고 강남 3구가 17% 였다.
한남 3구역과 비슷한 시기에 시공한 강부지역 재배발 대단지인 은평구 갈현1구역에선 원주민 40% 가량이다.

지방투자자들에게 용산은 강남보다 인기가 높다. 올해 들어 9월 까지 용산 주택 매입자중 서울 이외의 비율이 32.3%다. 2006년 집계 이후 30% 를 넘기는 처음이다. 올해 강남 3구의 서울 이외 매입자 비율이 24.2%다. 강남권 재건축 단지가 조합 설립 이후 거래가 제한 받는데 비해 재개발은 거래 제한이 없다.

하지만 한남 3구역 투자가 대박을 터트릴지 변수가 많다. 시공사 선정 입찰 위법 논란, 민간 택지 분양가 상한데 등의 힘정이 있다.

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