빠숑의 세상답사기 - 부동산세금

빠숑의 세상 답사기 (58-2) - 부동산 세금의 모든 것

미네르바로 알려진 전 세무공무원의 부동산 절세에 대한 내용이다.
"모르면 부동산 세금을 내야 하지만 알면 절세할 수 있다"라는 내용이 기억에 남는다.

1세대 2년 이상 보유, 조정대상 이후 지역 2년 이상 거주해야 한다.
(17.8.2 이후 실거주해야 한다.)

동시에 2주택자 같은 경우는 비과세 가능한가요?
실수요이기 때문에 비과세 가능합니다.
이사 간 집은 2년 이내에 팔아야 비과세 가능
(기준 18.9.14이후, 조정대상지역 기준)

집을 샀는데 현재 집은 오르고 산 집이 내리면?
뒤에 집을 우선 거주해서 살고 첫 번째 집은 임대주택으로 하면
거주 주택 과세 특례로 비과세 입니다. (5년 거주해야 합니다.)

재건축/재개발 양도세는?
세법과 조정법을 같이 알아야 한다.
구 주택이 관리처분인가가 나면 권리가 발생하죠.. 조합원 입주권
이 입주권은 주택이 아닙니다. 권리..다시 발하면 분양권으로 보시면 됩니다.
2005년 도곡렉슬이 주공이었는데 입주권으로 주택으로 안 보아서
투기가 몰렸죠. 분양권을 전매 금지 처리되어 있어서 입주권을 사면 되니까
동부센트레빌 입주권 투기열풍으로 입주권 + 주택이 있으면 비과세가 안됩니다.
(재개발 예정 주택을 사면 관리처분인가를 나면 조합권 입주권을 팔면 됩니다)
중과가 안 됩니다.)

장기 임대 주택 vs 준공임대 주택 차이는 뭔가요?

장기 임대 주택 기준 시가 서울 6억 이하, 지방 3억 이하
(현재 준공공 임대 가입 -> 거주 주택 과세 특례, 중과배제, 종부세 합산 배제)

준공공 (면적 요건 85m^2 국민 주택 이하, 8년 장, 10년 이상 100% 공제)

임대 의무 기간을 못 채우면 세법 혜택을 못 봅니다.
과태료가 부과 됩니다. (19.10.24일 이후 건당 3,000만 원)
(면제, 다른 임대료 사업자에게 팔 경우는 가능)

8년 기준인데 6년을 임대로 했는데..
준공공 혜택을 받으려면 8년을 채워야 합니다.

전세 레버리지를 할경우 간주 임대료.. 부과 시행되나요?
주택을 임대시 월세, 전세를 하고 있는데
전세 보증금은 임대 소득은 아니기 때문에 부채로 봅니다.

월세자와 형평성 문제가 되기 때문에.. 간주 임대료
임대수익금이 2000만원 이하이어도 과세를 해야 하고요
2000만 원 이상이면 신고해야 합니다.

월세: 한채는 과세 안되지만 기준 시가 9억 초과
간주 임대료는 3채 이상, 소형 빌라 2억 이하, 전용 45m^2 이하이며 간주임대료는
부과 안됩니다.

법인 설립 장단점 뭔가요?

양도세, 대출 규제 영향으로 탈출구로 하고 있는데..
법인세 설립 빈도가 높아 지고 있다.

유리: 세금만 놓고 보면 많이 유리하지 않습니다.
법인세율이 10~25% 정도이고요 비사업을 팔면 10% 추가 과세
총 20~35%가 유리해 보이지만 차액을 함부로 빼가면 안 됩니다.
근로소득이나 배당을 가져와야 하면 세금을 내야 합니다.
약간 유리합니다.

1세대 1주택 일시적 2 주택자는 비과세가 꼬이는데
법인으로 하면 비과세 혜택을 받을수 있다.
법인 세서 다주택자가 되어도 종합세를 내야 합니다. 7% 추가 가산이 있고요.

종합세 절세효고가 크죠.
6억 공제 효과가 큽니다.
개인과 법인 반반으로 해주면 각각 6억을 해주기 때문에 큰 혜택을 보는 겁니다.

법인하고 부동산 매매 사업자 차이는?
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부동산을 팔면 매매차익 계산을.. 양도세 규제가 없으면 유리하지만
사업과 관련 비용을 모두 가능합니다.

1세대 1주택경우 1 주택 추가하면 비과세가 꼬여지는데..
법인과 개인을 별도로 구분이 가능합니다.

법인도 종부세를 똑 같이 냅니다.
양도세 차이가 있는데 법인의 경우는 10% 추가 됩니다.

법인은 종부세 절세효과가 있어서 6억 정도 공제를 해줍니다.
예를 들어 30억 주택자 산일 경우 (개인 15억, 법인 15억) 있다면 각각 6억 공제가 됩니다.

법인과 부동산 매매사업자 차이는?

부동산 매매사업자 - 개인사업자. 세법에서는 부동산 매매 업자라고 한다.
부동산 팔 경우 매매차익 비교 과세를 합니다.->
양도세 계산 방식, 종합소득세 계산방식으로 세액을 계산하는데 둘 중에 큰 것을 내야 한다.
조정지역 내 지역은 양도세를 크게 내야 합니다. 매매 사업자는 양도세를 내야 합니다.
만약 양도세 규제가 없다면 매매사업자 유리하다. 종합소득세를 내야 하는데
부동산 매매업자가 사업 관련 모든 경비를 절세 해줍니다.

예) 집을 5개 사고 팔고 대출을 받고 사면 매매사업자는 경비를 인정을 해준다.
중과세로 하면 양도세는 이자 비용을 인정해주지 않기 때문에 실익이 없습니다.
그래서 법인을 선호 하죠.

중과제도가 없다면 법인의 인기가 식어지겠죠.
법인을 청산하는 방식으로 하는 게 좋죠. 세무사에 사업을 청산하면 됩니다.

부가가치세 주택도 내나요?
원칙은 주택도 있습니다. 재화를 공급하는 경우는 부가가치세를 부과해야 합니다.
그런데 조세특레제한법 국민주택 34평 이하는 부가가치세가 면세가 되고
국민주택 34평 이상일경우는 일반인(비사업자)은 부가가치세 면세이고 법인은 10%를 내야 합니다.
그래서 법인 34평 이하로 구매하는 것을 추천합니다.

부가가치세 주택도 내나요?
국민주택 이하는 법인이 사는것을 추전

법인이 국민 초과 주택을 샀을때 부가가 체세를 10%를 내야 하는데
주택을 4~5년 임대를 하고 팔면 부가가치세 면제를 받을수 있습니다.

국세청 세무 조사를 하다가 특례를 세액을 공제 받을수 있는 방법이 있습니다.

세금 상담하시는 분들은 대부분 계약을 하고 오시는 분이 있는데
사기 전에 이미 절세 플랜을 짜야합니다. 그리고
팔기 전에도 세무 플랜을 와서 해야 합니다.

법인으로 차를 사면 되나요?

법인을 차를 사고 경비 처리를 해줘야 하느냐 문제인데.
업무와 관련된 비용은 경비로 인정 해 줍니다.
차를 많이 타고 다니면 업무용으로 해줘야 겠죠.

실제로 일반법인의 경우는 차를 사고 개인적으로 타는 경우가 많아서..
법인 명의로 차를 일정 한도 내에서 해줍니다.
최대 년 800만원 정도까지 경비 인정을 해줍니다.
4천만 원 짜리를 5년 정도 감가 처리를 해주는 것이죠.

렌터를 하면 동일합니다.
년 800만원 정도 내에서 경비처리를 해주는 것이죠.

인건비 및 상여금 등을 경비 처리해 줍니다.

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