내년 5월 부터 '반값' 아파트 본격 분양

이코노미스크 '19.12.2 일자 기사 내용이다.

주택시장에 마시멜로가 쏟아진다. 주변 시세보다 훨씬 저렴해 억대의 시세차익을 기대할 수 있는 로또 분양이다.
지난 11월 8일부터 서울 27개 동에서 민간택지 분양가 상한제가 시행되면서 마시멜로의 유혹이 더욱 강해지고 있다.

상한제 마시멜로가 내년 5월부터 본격적으로 나온다. 서울시 자료를 통해 집계한 결과 관리처분계획(분양계획) 인가를
받고 분양을 앞둔 재건축, 재개발 단지가 9만여 가구다. 조합원 몫과 임대주택을 제외한 일반분양분이 2만 가구다.

상한제 분양가가 비교 대상인 주변 새 아파트 시세와 비교하면 반값 이하로 예상된다. 시세보다 저렴한 hug 분양가
보다 10~20% 더 낮을 것으로 추정된다. HUG 규제 단지 전매제한 기간이 3년으로 입주 때 까지다. 상한제 단지는
10년으로 예상된다.

정부는 상한제 '로또 분양'의 청약과열을 막기 위해 민각택지 상한제 전매제한 기간을 3~4년에서 5~10년으로 크게 늘렸다.

새 아파트 시세가 평당 8000만 원까지 나가는 서초구 반포동 보면 전용 84M^2의 예상 시세차익이 HUG 규제 단지 10억 원,
상한데 단지 13억 원이다. 전매제한 기간이 3년 과 10년 7년을 더 기다린다면 3억원 이미 확보하는 셈이다.
전매제한 10년으로 분양한 반값 아파트인 강남 보금자리주택은 10년 기다림을 톡톡히 보상했다.
09년 전용 84M^2가 평당 1150원인 4억 원에 분양했다. 10년이 지난 현재, 보금자리주택 거래가격이 10억 ~ 11억 원대로
160%의 상승률을 나타냈다. 최소 실거래가 12억 5000만 원이다. 이 기간 해당 지역 아파트값 상승률의 10배다. 10년을
기다리지 못하고 그전에 팔았다면 이만한 수익률을 내지 못한다.

장기 보유가 실제 들어오는 차익에서도 유리하다. 양도세 감면 효과가 크게 때문이다. 1 주택자로도 매도 가격이 9억 원
초과이면 9억 원 초과분에 대해 양도세를 내야 한다. 3년 이상 보유하고 팔면 장기보유 특별공제 혜택이 있다.
전매제한 10년은 입주 후 보유기간이 7년이어서 장기보유 특별공제 56%를 적용받는다.

앞으로 3년보다 10년 뒤 주택 시장이 더 안갯속이다. 앞으로 10년 사이에 주택시장을 위협하는 인구감소와 고령화 등이
기다리고 있다. 그 사이 주택보급률도 올라갈 것이다. 집값이 계속 오르드라도 앞으로 10년간 상승률이 경제 성장률 둔화,
주택 보급률 상승 등으로 지금까지 보다 내려갈 것이다.

이렇게 보면 전매제한이 짧은 HUG 규제 단지가 안정적이다. 상한제 단지가 나오기 전 HUG 규제 단지에 주택 수요자가
몰리는 것도 이런 이유다. 상한제 지역 지정후 상한제 지역에 분양한 강남구 대치동 르엘대치와 서초구 반포동 르엘 신반포
센트럴 166가구 모집에 1만 7000여 명 몰려 평균 106대 1의 경쟁률을 나타냈다.

HUG 규제 단지의 전매제한 기간이 3년이지만 실제론 5년으로 봐야 한다. 입주 후 2년 이내에 팔면 양도세 비과세 혜택이
없어 아예 남는 게 별로 없다. 전매제한 완화를 고려하면 상한제 단지의 전매제한 기간이 HUG 규제 단지보다 아주
긴 것은 아니다.

"예상 시세 차익만 따지지 말고 실수요 입장에서 여려 생활환경을 고려해 판단해야 한다"

#반값 아파트 #청약전쟁 #보금자리주택