정부규제에도 살아남는 부동산 투자법 - 김혜경교수

월급쟁이 부자들 팟캐스트 180화 - 김혜경 교수 내용 요약

월급쟁이 부자들 팟캐스트에 현 정권에서의 부동산 투자에 살아남는 법을 정리해본다.

1부]

22년 간 군 생활하다 부동산을 공부한 투자자문가
부동산 멘토스쿨 김혜경 교수님

부동산 공부 계기?
군생활 제대 전 4년 전 잘할 수 있는 게 뭘까?
1) 각지에 근무한 경험 3) 책을 좋아하고 3) 계산하는 것 좋아하는 것
강원도에서 부동산을 공부를 시작했습니다.

부동산의 가치 평가에 대한 정리 하면서 나름대로의 깨달음으로 글을 만들기 시작했다.

정부가 규제지역을 묶어 두었는데?
조정대상지역, 투기과열지역, 투기지역
투기지역이 가장 심한 억제 지역이죠.
이사도 못하는 경우죠.
투기과열지역 서울 수도권 지역인데 재건축, 재개발에 전매제한, 재당첨 제한, 조합원 지원권 양도 금지 등
팔지도 못하고 사지도 못하고
조정대상지역
경기 일원 오른 지역, 세종시, 대구 수정구 등
기본적으로 다주택 주자 양도세 중가 및 대출규제 , 청약 규제, 다주택자 실수 거주 규제 등

규제에 따른 투자
규제하는 지역보다 비규제 지역을 투자하는 게
미래의 호재 지역, 복합시설, 대규모 개발이 이루어지는 지역
비조정지역에서 호재, gtx 등이 있는 곳이 좋다.

뉴타운 와 재개발
도시재생사업은 생소하죠. 정부에서 공적자금을 지원해서 5개 이 유형으로 지원하는데
소규모 정비 사업 :
가로주택 정비사업
(승인이 쉽게 나고 조합원이 필요 없이 소규모 , 만평 이하, 200세대 15층 아파트, 구획정리가 잘되어 있는 6m 도로)
시범지역으로 5개 지역으로 면목동 가로주택 사업 (30명, 7층 건물, 추가 자금이 없기 때문에 노후 집에서 새 아파트, 일반 분양으로 받는데..
추가 자금이 들지 않죠. 권리가액은 높으면 돈을 받아가고 낮으면 돈을 좀 더 주고..)
(영등포 뉴타운, 20개가 취소되었죠. 영등포 시장 안쪽에 있는 지역인데..
사업시행자가 나타나서 30세대 개발해서 가로주택 정비사업의 강점은 주택에 카운트에 안 들어가고, 권리 가금액 많으면 3채까지 받을 수 있습니다.)
무주택자 자격을 유지가 가능하다.
2종이 용적률 200%, 3종으로 상향으로 해줍니다.
2종은 수익을 기대하기 어렵고 3종으로 하는 게 좋습니다.
영등포에 제자가 투자했는데
투자금은 5억 7천 들어갔는데 권리가액 7억 3천, 프리미엄 1억이 붙고.. 19평을 신청하면 3채를 받을 수 있습니다.
-> 용도지역이 좋은 3종에 투자하는 게 좋다.
정부가 가로주택은 정부가 지원을 해주고 있고 인센티브가 있어서 주의해서 봐야 한다.


단독주택을 모아서 자율 주택 정비 사업(5층인데 주변이 낙후되어 있을 경우
소규모로 지원해주는 사업이죠)

뉴타운:
서울은 많이 올랐죠. 서울은 아직은 투자할 때가 많죠. 3억 정도
인천은 5천만 원 정도.
지구지정단계에서 입주단계를 보면 7~8번정 상승할 수 있는 기획가 있기 때문에.
흑석 7구역 관리처분 이전 단계에 조합원 6억, 일반 8억 정도 34평 기준 현재 17억 정도 되고 있죠.
요즘 로또가 10억인데..ㅎㅎ
뉴타운은 서울에서 막바지 단계인데.. 한남이 가장 핫하죠? 시공사 선전 단계인데 프리미엄만 7억이고
한남 뉴타운은 10억 정도 들것을 생각되는데 추천합니다. 단 현금에 여유가 있을 경우..
진행이 늦어지면.. 그래서 돈이 있다면..

서울 노량진 뉴타운, 여의도와 대치하고 있고 흑석 3, 9, 11구역이 남아 있어서.
수색증산 복합개발을 시작했고요. 증산은 2구역은 랜드마크로 자리 잡고..
서울도 자금이 많이 들어가지만 투자할 가치가 있다.

개발사업에서 개발 요인은?
정부 택지개발, 산업단지 조성, 역세권 복합 개발.
지자체 지구단위 개발 시행 등

역세권 복합 개발 : 많은 사람을 한 장소에 모으게 해서 복합적으로 개발하는 사업인데
천안 역세권 복합개발 개발 중이고 광명 역세권도 진행이고
수서역세권은 착공 단계이고..
수색역세권은 준빈 단계이고
서울의 중심이 영등포, 여의도, 삼성인데..
조금 더 광역으로 보면 7개의 광역 중심.. 추진 중인데.
그런 장소가 월드 콤플렉스 기능을 함으로써 시너지 효과가 발생하고 gtx로 들어오고
접근성이 좋아지면 일자리가 늘어날 것이고요.

토지보상지역에 확인해야 할 것?
정부가 주도하는 사업이고 공영 재이 죠.
주민들에게 편리함을 제공하는 것이고 현금 보상을 원칙을 하죠.
원주민들이 이주를 해야 하는 문제가 발생하죠.
추가로 단독주택, 빌라 등을 근처에 지을 수 있도록 지원하죠.
투자자 입장에서는 투자하기에는 제한될 수밖에
공시지가 + 면적 합해서 1억이 나오면 1.5배 이상에서 투자하면 안 된다.
현금 보상인 그 기준으로 1.5배 조금 더 나오기 때문에
추가로 양도세를 내야 하기 때문에..
그런 지역을 투자하는 것보다 주변 지역을 하는 게 좋을 것 같다.

gtx 투자 타이밍?
동탄 - 수서 까지가 메인 노선이데 그 지역 아파트가 급등하다 보니까. 경기 남부권이 주춤하죠.
내년부터 삼성 - 운정 라인이 건설 시작하고.
22년 예타 통과한 b노선을 시작하죠.
어떤 지역이 유망한가 물어보는데... 시점에 따라 다르죠.
동탄 - 구성까지는 좀 올랐죠? 근데 1 동탄은 많이 오르지 않았죠. 2 동탄은 입주가 완료되었기 때문에
1동 탄도 투자 추천한다.
용인시도 플랫폼 시티, 구성 - 보성 수지까지 보상이 이뤄지고 구성역 주변으로 개발된다면 다시 상승 예상된다.
a노선 북부지역도
경기 북부, 의정부 움직임이 없고.. 그래서 좀 더 추이를 봐야 합니다.

움직임은 정부 발표, 보상 발표 그리고 개통 시작으로 움직이겠죠.

9호선 개통 전철의
9호선 보다 신분당선이 파급 효과가 더 크죠.
9호선은 급행으로 효과를 많이 봐죠.
5호선 상일역,
2022년 강남역 - 용산역 신분당선 연장선이죠. 서남과 서북권을


2부] 미래의 시장 예측 및

아파트 투자
주목해야 하는 투자 요소는?
신규 아파트는 관심이 고조되고 있는데 재건축하고 재개발을 통해서 완성된 거죠.
아현 뉴타운 마래푸가 들어오면서 가격이 9억 정도 형성되었다가 기업이 들어오면서 15억 정도 되었고
그 모델을 본 나머지 지역까지 프리미엄이 형성되었죠.

개포통 래미안 루체 하임, 서초동 평균 1억을 찍은 아리팍.. 송파의 헬리오 시티 등 랜드마크로 구상하고 있죠.
브랜드 가치, 한강 조망, 높은 층이면서 대단지다.

앞으로 5년 뒤에는 강남 4구에는 재건축을 많이 하고 한남 뉴타운, 둔촌주공 등 5천에서 만 세대이기 때문에
랜드마크 자리매김 예상해본다. 학원, 역, 학군 등 고려하면 올라갈 것으로 본다.

소형이 선호가 심화될까?
소형을 추천한다. 가구 분화가 심화가 되고 있다.
베이비붐 세대들이 월세 소득을 선호하는 기조가 뚜렷하다.

소형이 중형이 추월할 것으로 보고 있다.
소형 공급이 늘어나고 있지만 수요가 더 늘어나고 있다.
예전에는 좁았지만 건축기술이 발전되면서 25평 같은 경우는
방 3개에 화 2개 나오기 때문에..
입지에서 역세권이면 좋을 것 같다.

용인은 대형은 아직 전고점을 찍지 못했다.

뉴타운과 재개발의 변수는 타이밍이다.
서울을 너무 급등했고 수도권은 많지 않고.
1. 타이밍 2. 입지, 3. 사업성, 4 사업 속도 5. 감정평가 6. 브랜드 조망 7. 자금 최소화

이런 곳이 있을 까요?

이 중에서 제일 중요한 것은 내가 먼저 결정하고 언제 들어가느냐가?
중요하다.

조합설립 인가가 나는 시점에 들어가는 것이 좋다.

경기도 같은 경우는 시공사 선정이 나면 반등이 나고요.

인천은 그런 것도 없죠..

서울지역이 82% 이상이 15년이 초과하는데요 리모델은?
리모델링 법은 입법 예고를 중단 상태이다.
결국 재건축을 하려도 지연시키고 있고.
88년식을 재건축 또는 리모델링이 가지고 논의가 있는데.

문제느 분양가인 게.. 사업성을 따지는 기준은
리모델링을 하려면 최소한 1억 정도 되어야 움직이는데.
사업성이 되니까..

상계주공..

재건축을 해서 수입 나오는 대가 몇 개가 없어요.

중층이 많이 남았는데 리모델링을 하게 되는데..
될까요?

재건축을 어렵다고 봅니다. 용적률을 높여줘야 하는데
그렇지 않으면 사업성이 안 나오기 때문에..

리모델링은?
사업기간이 짧아 인가가 나면 바로 가능하기 때문에..
건축비가 주면 되니까 생각보다 기간이 짧죠.
분당지역에서 하고 있는데 내륙 벽을 부숴었을때
안전문제로 지연되고 있죠..

이왕이며 입주가 좋고 소형 평형이 수익 가치, 수요 측면에서
좋을 것 같다.

서울의 재건축/리모델링은?
서울을 의견이 갈리는데.. 개발을 하지 않은면 공급이 딸릴 것이고
아파트 가격이 상승할 건데..
결국 1기 신도시가 문제가 될 것 같다.
최소 90년 초반 들어왔는데.. 문제는 건물 안전 문제,, 20년 경과한
상태에서 녹물이 나와서 고쳐서 쓰고 있죠.
95년 이전 강관(수명 20년), 이후 pvc 관 그리고 frp 관(4~50년)을 쓰고 있다.
97년 이후부터 옥상이라는 개념이 없는 아파트가 생기죠.

지방도 신축을 선호하는 열풍에 들어가고 있는데..(광주도 급등하고)
앞으로 전망은?

병아리 같다고 하죠. 적은 돈으로 닭을 만들어서 알을 낳은 거죠.
투자해서 종잣돈을 불릴 수 있는 경우죠.

새 아파트에 살고 싶은 실 수요자의 로망도 있고.

서울은 200대 1의 결과를 나오고 있죠.
분양가 상한제가 들어오면 더 효과가 있겠죠.
상한제가 시행되면 전매제한이 문제가 생기는 거죠.

지금도 현재 민간택지는 3년의 전매 제한
공공은 5년 전매제한이 있지요.

민간 택지는 입주할 무렵에 가능한데
분양가 상한제 거릴 면 8~10년 정도 걸리게 됩니다.

입주하시를 분이 40% 이상은 자금이 있어야 하는 것이죠.
차액은 나겠지만 보유기간을 길게 가져가야겠죠.

보유하고 있는 분양권 매수 매도 시점은?
3~5년에 기간 내에 못 팔기 때문에.. 편법적인 일이 발생할 수 있죠.

전매 풀리는 시점에 매도 타이밍을 잡아야 합니다.

입지가 좋고 미래가치가 있다면 매도 타이밍은 다르게 봐양죠.

동탄은 6년 동안 입주를 해야 합니다. (분양권 포기 사례)
공급은 내년 내후년 완료되어야 합니다.
그때까지는 올라가는 폭이 느슨하다고 봅니다.
조금 오르는 폭이 적습니다.
이런 단계에 매도하는 것이 수익을 내는 방법이라고 생각해요.

수익형 부동산 투자?
어렵다고 본다.
금리가 낮고 은퇴자가 좋아하는 투자 방법인데
도시형 생활주택, 분양형 호텔 레지던스 등 유망하다고 했는데
저금리 시대의 블루오션이기 하는데
금리가 오르면 다를 수도 있겠죠.

분양 단계에 체크할게 너무 만다.
분양사, 시공사, 시행사 위탁 관리사가 따로 있기 때문에
여기저기서 분양까지는 잘 되는데 입주가 어려운 사례가
많죠.
성공하기 위해서는 법적인 문제, 운영상의 문제,
분양가는 적정한지 따져 봐야죠.

앞으로는 서울 대학가 지역 셰어하우스는 공동생활주택으로
대학생들이 임대료 셰어 해서 하는 타입니다.
대학 주변에 원룸촌, 하숙집이 셰어하우스로 변경되고 있어요.

렌털하우스가 용산에 있는 미군들이 평택으로 이전되면서
검증이 되어야 하는 하우스가 많습니다.
렌털하우스는 부대의 검열을 받아야 합니다.
이제 평형별로 임대료 측정이 확정되어 있어서.
작년 평당 4만 원으로 하고 있어서 20평 기준을 80만 원이죠
임대수익률이 높다는 게 강점입니다.

1기 신도시, 2기 신도시 파급 지역은 어디로?
기존 인프라를 구축 못하고 공급한 게 문제죠.
그래서 가격 차별화가
경기도 종합 계획을 살펴보면 역 트라이앵글 축이
판교, 광교 그리고 대기 주자는 과천이 광역 중심으로
자리매김이 할 것 같아요.

판교는 복합시설, 테크노 밸리 등.. 들어오고
광고는 신분당선 서울 접근성이 좋고, 내년에 경기 도청이
입주 예정 이곡, 거기에 수원 지방법원이 들어오고,
광고 주변에 모이는 상태입니다.

그 외에 동탄 1기 신도시가 10년 됐는데 나름대로 2기보다
살기 편한데 동탄 역세권, 산업단지 조성이 들어와야
완숙 단계이고

위례 신도시는 서울, 성남 , 하남 경계선인데..
투자에서 제일 잘하는 사람은 붙어 가는 사람입니다.
묻어가기 전략..

문정, 세곡, 수서 이 지역이 붙어 가는 곳이 위례이죠.

이명박 정부 때 보금자리 주택, 강남, 세곡, 강일 지구, 감일지구,
고등지구 나름대로 집단 적으로 교통체계가 좋아진다면
그 지역도 명품 지역도 손색이 없을 것으로 판단.

토지 매수는 어디를 유심히 봐야 합니까? 대표적인 곳.
토지는 블루 오션인데요.
주거용 부동산 규제가 심하니 풍선효과가 발생해서 그렇죠
토지 보상금액이 12조 원과 남북 경협 문제 등.

지역적으로 볼 때 남부권은 인프라가 완성되어 가는 단계이고요
남부권은 고평가 , 북부권을 저평가되어 있죠.

토지 시장을 볼 때 뭘 가지고 투자해야 한느 가?
보상이 많이 되는 곳이 좋겠죠. 고속도로 개통이 새롭게 되는 곳.
예, 하남미사지구는 4조 원이 보상되고요. 평당 56만 원에서 400만 원이
아파트가 되었죠.
서울을 쌓고 있는 그린벨트가 1번이죠. 개발 압력을 받고 있죠.
서울 간 문산가 개통되는 지역이 파주, 고양, 서울 은평, 마곡 지구에
관심을 봐야 합니다.
제2외곽 순환도로도 봐야 합니다.
양평, 곤지암, 동탄, 남양주, 마석 화덕, 포천이 연결되는데
비도시지역인데 택지개발, 산업단지 조성되는데
겹처셔 남북 경험을 고려하면 고속도로 개통하기 때문에
가장 핫한 곳은 고양(4조), 김포(1조), 파주(1조) 보상이
되기 때문에

미국 반환 공유지도 유심히 보야합니다.(의정부는 나 온상태)
동두천, 파주 등이 많습니다.

군부대의 이전과 통폐합이 되고 있죠.
1번, 3번, 43번 도로 축에 군부대 없는 지역이 어떻게 개발되는지..

앞으로 3년 후 한국의 부동산 시장 예측은?
경제위기를 많이 하는데 위기 올 때 내가 방어할 수 있느냐가 중요하죠.
위기가 오지 않는 다면, 노후주택은 많고 공급이 부족하기 때문에 올라갈 것으로 예상된다.
성장률이 3% 이상에서 소득이 증가한다면,
26년 기준으로 GTX가 개통이 되고 북부, 남부 지역 교통체계가 개선되면
소외된 지역이 도시화가 가속화될 것 같습니다.