전세낀 주택쇼핑

매경이코노미 19.11.27일 기사 내용이다.

문대통령이 지난 11월 19일 '2019 국민고의 대화, 국민이 묻는다'에서 한 부동산 언급이 논락을 낳고? 있다.

이날 문대통령은 "대부분 기간 부동산 가격을 잡아 왔고, 전국적으로 부동산 가격이 오히력 하락했을 정도록 안정화됐다"고 자평했다. 

한국감정원이 집계하는 서울 아파트 매매가격 지수는 문 대통령이 취임한 17년 5월 97.3에서 꾸준히 올라 지난해 10월 109로 역대 최고치를 기록했다. 

아울러 서울 주요 아파트 단지에서 최고가를 갱신한 곳이 속속 등장하면서 실수요자들의 상대적 박탈감은 커졌다.

분양가상한제라는 강력 처방에도 불구하고 서울 아파트 값이 더욱 오르자, 전문가들은 규제정책만으로 해법을 찾기는 힘들다는 목소리를 낸다. 부동산 정책으로 풀 것이 아니라 금리 등 금융에서 방안을 찾아야 한다는 주장에 힘이 실리는 이유다. 

서영수 키움증권 애널리스트는 최근 '대한민국 가계부채 보고서"라는 저서를 통해 "부동산값을 떨어 뜨리면 국가부채 계산을 다시하고, 대출을 규제해야 한다"고 역설한다. 

한국은행 발표한 18년 기준 공식 가계부채는 1534조원이다. 가계가 은행이나 보험 대부 업체 등 금융사에서 빌린돈과 결제전 신용카드액등 갚아야할 부태를 합했다. 가처분 소득 대비 부채비율은 158%다. 

그러나 서 애널리스트 생각은 다르다. 전세부채를 포함시켜야 한다는 것이 핵심 골자다. 전세부태는 전세보증금과 준전세보증금을 더한 직접 부채를 의미한다. 집주인과 세입자 간의 개인 거래에 따른 부채다.

세입자 입장에서는 전세 보증금을 임대인에게 맡기는 셈이라 금융자산으로 분류한다. 집주인 입장에서는 세입자에게 돈을 빌린 것이니 금융부채가 돼야 한다. 

김씨가 5억원을 은행으로부터 대출받아 8억원짜리 아파트를 구매했다. 그는 5억원의 공식적인 부채를 안게 된다.

최씨는 동일하게 전세보즘금 5억을 받아 8억원짜리 아파트를 샀다. 김씨는 신용도 영향을 받고 최씨는 받지 않는다.

"전세보증금을 부채로 잡지 않으면 신용도가 떨어지지 않아 신용대출 등 추가 차입 여지가 생긴다"

전세부채와 관련한 공식 통계는 없다. 전세부채 추산치는 제 각각이다. 한극은행이 지난해 3월 기준으로 추산한 전세보증금 규모는 687조원이다. 

기업대출로 분류되는 개인사업자 대출을 가계빚 범주에 포함시켜야 한다는 주장에 무게가 실린다. 자영업자는 사업자등록을 한뒤 개인사업자 대출을 받거나 개인 자격으로 가계대출을 받을 수 있다.

공식적인 가계부채인 가계신용(1534조원) + 전세추정치(750조원 + a)와 개인사업자 대출(315조원)을 합산하면 2,600조원으로 불어 난다.

서 애널리스트는 과도한 부채를 줄이는 것이 집값 안정의 제 1 조건이라 강조한다. "저금리 시대 주택 구입자가 빚을 크게 지고 자산을 매입해 가격을 띄었으니, 부채를 줄여 자산을 안정화 시키자는 주장이다.

1. 전세보증금이 부채로 잡히도록 명확한 규정을 만든다. (DSR산정때 전세보증금을 고려해 신용등급과 한도를 결정)

2. 신용평가사 신용등급 시스템을 바꿔야 한다. (상환이력이 아니라 상환능력 치중)

3. 대출을 용도별로 차응 규제한다. 대출 목적이 학자금인지 소비인지 투자인지 등 '이름표'를 더욱 꼼꼼하게 달자는 주장이다.