탈 많은 지역주택조합 제도 개선

"조합원 가입비 290억 원을 환수할 수 있도록 도와주세요"

충북 청주시 a지역 주택조합 투쟁위원회는 최근 청주시청에서 기자회견을 열고 "재개발 정비사업 조합이 사업 담보에 따른 지주 불만 해소를 위해 지역 주택조합을 만든 뒤 위법적으로 사업을 진행했다"라고 주장했다.

"지역 주택조합 인가을 받지 못한 상태로 가입비를 사용할 수 없지만 조합이 마케팅 비용, 홍보관 걸립 등에 조합원 가입비 290억 원을 썼다."는 것이 투쟁위 주장이다.

새 아파트가 인기를 끌면서 지역 주택조합이 기승을 부린다. 서울, 수도권 사업장 곳곳에서 조합원 확보에 나서면서 피해 사례가 속출하는 분위기다. 

지역 주택조합은 6개월 이상 일정 지역에 거주한 무주택자나 전용 85m^2 이하 소형주택 소유주들이 공동으로 짓는 주택이다.

사업 과정을 보면 조합 설립과 조합원 모집 -> 지구 단위 접수 -> 토지 구입 -> 사업계획 승인(건축심의) -> 철거 후 착공 순이다. 조합이나 업무 대행사가 아파트 가구 수의 절반을 조합원으로 모집하면 시공사와 도급계약을 체결할 수 있다.

재개발 사업의 경우 입주까지 길게는 10년 이상 걸리지만 지역 주택조합은 시간을 절약할 수 있다. 시행사를 끼지 않고 조합원이 직접 토지를 매입하도 보니 시세보다도 매력이다. 

부동산 업계 관계자는 "재건축 재개발 사업과 다리 지역주택 조합 사업은 분양가 상한제 규제에서 벗어난다는 점이 매력 요인이다.

성공사례는 서울 동작구 신대방동에 들어서는 보라매 자이가 대표적인 사례다.  959가구 아파트 단지로 지난해 착공에 들어가 2021년 10월 입주 앞뒀다. 

기존 개발 사업보다 수월하고 장점도 많아 보이지만 조합원 모집, 토지 확보가 만만치 않다는 것이 문제다. 사업 특성상 조합원 모집 기간이 길어질수록 사업 비용과 조합원 부담이 늘어날 수밖에 없다. 일반 분양할 때 미분양 물량이 발생하면 고스란히 조합원 부담으로 돌아간다.

조합원을 확보를 순조롭게 마무리했다고 해도 안심할 상황이 아니다. 땅이 없는 상태에서 사업을 추진하다 보니 토지 매입이 또 다른 난관이다. 지자체로부터 사업계획 승인을 받으려면 대지 95% 이상 소유권을 확보해야 한다.

보동 지역 주택조합 업무대행사들은 조합원을 모집하면서 "토지 소유권을 확보했다"라고 대대적으로 홍보한다. 실상으로 들여다보면 토지를 50% 이상 확보하고 조합원을 모집하는 곳을 찾아보고 어렵다. 

이 때문에 지역 주택 조합을 믿고 투자했다 낭패를 본 투자자가 수두룩하다. 지역 주택조합에서 제시하는 조건가 수익률 광고를 믿고 가입한 후 탈퇴하려 해도 가입비를 제때 돌려받지 못하는 경우가 많다. 

"지역 주택조합은 사업계획 승인을 위한 토지 확보와 조합원 모집이 어렵다는 것이 결정적인 문제다. 토지를 확보하지 못한 상태에서 일단 조합원 부터 모집하는 사레가 많은데 사업이 무산돼 조합이 해산되면 투자금을 전부 날릴 우려가 크다"

정부는 지역 주택조합 가입자가 탈퇴할때 가입비를 쉽게 돌려 받을 수 있도록 했다. 최근 국회를 통과한 주택법 개정안에 따르면 지역주택조합이 가입자에게 받은 가입비 등을 예치관에 맡기도록 했다. 지역주택 조합 가입자가 한달 내 가입을 취소할 수 있고, 조합은 가입 취소 신청을 받으면 예치기관에 일주일 내에 반환을 요청해야 한다. 조합은 가입 신청을 했다고 위약금이나 손해배상을 청구 할 수 없다.

개정안에는 주택사업 주체가 광고를 하면 광고 사본을 지자체에 제출하도록 하고 지자체는 이를 2년 이상 보관해 입주자가 요청하면 열람시켜하는 내용도 포함되었다.

전문가들은 지역주택 조합 피해 사례를 줄이려면 장기간 사업이 지연되는 조합 해산을 강제할 수 있도록 하고, 조합원을 속이는 허위광고를 하면 강력한 처벌이 필요하다고 입을 모은다.

"지역 주택조합 사업에서 가장 문제가 되는 자금 집행 규제부터 강화해야 한다. 재건축 재개발 조합과 마찬가지로 조합이 예상 승인을 받지 않고 임의로 자금을 집행했을 때 형사처벌을 받게 할 필요가 있다"