조원경의 알고 싶은 것들 - 전세제도

이코노미스트 19년 11.18일 특집 기사 내용이다.


서울 집값이 계속 오르고 대전의 집값 상승률은 하늘을 찌르고 있다. 내려가기만 하던 울산 집값도 하락을 멈추고 있다. 오르는 시기가 있으면 내려가는 시기도 있는게 이치다. 문제는 언제냐다. 서울 강남 집은 이미 평범한 월급쟁이는 소유 할 수 없는 대상이 됐다.  전세라도 싸면 다행인데 새 집 전세는 어무다가 안나고 녹물 나는 재건축 아파트 전세는 그나마 싸 보이나 들어가 살기가 불편하다.

전세의 구조를 간단히 살펴보자. 주택 수요자가 집주인에게 무이자로 돈을 빌려주고 대신 그 지비에 들어가 사는 것이 전세의 골자다. 주택을 담보로 돈을 받은 집주인은 계약기간 동안 그 돈을 이용해 수익금을 얻고 세입자는 주택을 사용하는 일종의 전당 개념이다.

일반적으로 전세가격은 금리와 반비례한다. 통상적으로 금리가 낮으면 전세가를 올려 받을 수 밖에 없다. 집값 상승기에 집주인이 집을 사고 바은 전세금으로 다른 집을 사기도 한다.

집값이 오르지 않자 전세금을 더 울려 받거너 월세로 전환하려던 것을 긜 오래지 않은 시기에 경험했다. 그래서 집 사지 않은 풍조가 만연해 전세가 상승만 이어지기도 했다.

이런 측면에서 집값을 언젠가 반드시 오른다는 가정을 버리면 집을 파는 게 더 현명할수 있다. 그러나 현실적으로 집을 사고 파는데는 거래비용이 많이 들고 전세가가 지속 상승한다면 집을 사는게 차라리 번잡하지 않을 수도 있겠다. 2015년 분양시장 활황은 집값 상승에 대한 기대감보다 치솟는 전세금에 지친 세입자들이 대거 분양시장에 뛰어 들었기 때문에 발생한 현상이다.

가구 소득과 주거 형태의 연관성을 분석해보면 소득 수준이 높을 수록 자가와 전세비율이 높아진다. 소득이 적을 수록 월세와 보증부 월세가 차지하는 비중이 커진다. 저소득층이라고 해서 월세를 선호하는게 아니라 높은 전세금을 감당할 여건이 되지 않기 때문이다.

흔히 서울 주택 시장은 월세 확대, 전세 감소, 주거 수준의 양극화로 요약된다. 오래된 주택이 늘어날수록 슬럼화하는 지역이 하나 둘 나타나기 시작할 것이며, 이들 지역은 소득이 상대적으로 낮은 계층이 모여 사는 공간이 된다.

집값이 오르지 않아도 능력이 되는 자는 은행 빚을 내서라도 집을 사고자하는 욕구가 늘어 날수가 있다. 매달 집주인에게 꼬박꼬박 돈을 줘야 하는 월세를 제외하고는 다른 대안이 없다면 집을 사는 수요는 증가할수 밖에 없다는 말이다. 우리나라의 경우 월세에 익숙한 나라들과 달리 전세는 큰 부담이 없다고 느끼는 반면 월세는 돈을 꼬박 꼬박 집주인에게 뜯긴다는 생각이 강한것 같다.
일본도 주택시장이 장기 침체 현상을 겪었지만 새아파트 수요는 꾸준히 증가하고 있다.

맨해턴의 원룸 아파트 가격은 이루 말할수 없이 비싸다. 그 돈주고 교외에서 큰 집 사고도 남을 것인데, 그게 정말 개인 취항의 문제만은 아닌것 가탇. 공급이 제한된 인기지역의 부동산이 갖는 특성을 무시할 수 없다.

파리의 집값이 계속 오르는 이유는 파리밖에 나가지 않는 사람들 때문이다. 고층 건물의 제한과 노블리스 오블리주 역사로 파리는 주변에 집이 건축 되어도 사람들이 심리상 파리 안에 살고 싶어 한다.

부동산이 일종의 신분을 나타내는 지위재로 역할을 하고 있다는 점도 인기 지역의 높은 주거비를 설명하는 이유다. 글로벌 금융위기 이전 수준으로 산업생산지수가 복귀하지 않는 영국의 경우 집값은 글로벌 위기 수준을 훨씬 상회한다. 개발도사국에서 큰 돈을 번 부자들이 좀더 안전한 선진국으로 자산으로 보관하는 에셋 파킹 현상때문이다.

결론적으로, 우리나라의 전세제도는 가격 상승에 대한 기대를 바타응로 임차인에게 낮은 임차비용의 주거서비스를 제공하고 집 주인에게는 소액투자를 통해 자본 이익을 확보 할수 잇는 제도로 역할을 해왔다.

이런 전세재도는 우리날의 특수한 제도 일까?  안티크레시스라는 전세계약이 기원전 15세기 메소포파미아에 존재했다. 초기의 전세는 메소포타미아 문명권과 그리스 로마를 거쳐 초기 중세시대 대륙법 아래 있던 프랑스오가 스페인 등에서도 흔적을 찾을 수 있다.

집주인은 다주택자인 경우도 있지만, 우리나라와 유사하게 자기집을 전세주고 본인도 전세나 월세로 거주하는 경우도 많다. 우리나라에서는 세임자가 거주하는 대가로 임대료를 지불하는 개념이지만, 볼리비아의 안티크레티코는 집주인이 세입자로부터 돈을 빌리는 대출 방법의 일종으로 인식하는 경우도 있다는 점이다.

인도의 전세의 경우 극소수 지역에서 특수하게 나타난다. 2~3년간 정해진 목돈을 지불하고 계약이 만료되면 임대인은 이자 없이 원금만 지불한다. 만약 임대인이 계약 만료때 보증금을 돌려주지 못하면 임차인에게 양도된다

다수의 국내 전문가들은 우리의 전세 감소와 월세 증가 현상을 세계화되는 주택 시장의 흐름으로 보며 가격 상승 기대가 사라지면 전세의 소멸은 불가피한 자연현상으로 받아들이는 듯 하다. 왜일까?
소득 정체로 전세금을 올려 줄수 없는 세입자 들이 불가피하게 월세 시장으로 편입되고 있는 것을 자연스러운 것이나 아니라 어쩔수 없는 선택이라는 것이 더 적절한 표현이다.

금리인하는 긍정적인 파급효과 외에 부정적인 효과도 초래한다. 대출을 받아 원리금을 상환하고 있는 가구나 대출을 받을 계획을 가지고 있는 가구에게 금리 인하는 좋은 소식이다.

전세제도는 주택가격이 상승하고 고금리일때, 집주인과 세입자가 동시에 만족할 수 있는 임차방식이다. 반대로 주택가격 상승에 대한 기대가 적고 저금리이면 집주인 입장에서 전세보다는 월세가 더 유리하기 때문에  집주인은 전세주택을 월세 주택으로 더 빠르게 전환하려고 할 것이다.

서울의 경우 주택 가격이 지속적으로 상승하고 있다. 이런 상황에서 기준 금리가 더 낮아지게 되면 어떤 현상이 발생하게 될지 궁금해진다.

금리인하는 아파트에 살고 있는 전세 가국에 더 많은 부담으로 작용할 수 밖에 없다. 이런 상황에서 전세입자들이 다음 거처를 선택할 때 대안은 무엇일까? 주택구입, 월세전환, 전세 유지..
비아파트와 저가 아파트 중심의 빠른 월세화는 오히려 주거격차를 더욱 심화 시킬수도 있다. 그래서 정부는 기준 금리인하의 그늘에 있는 가계부채 증가와 전세가격 상승으로 인한 서민의 주거 불안정 확산에 대한 세밀한 관리 전략을 필요하다.

마이너스 금리로 돈을 빌리면 사실상 빌린 돈 보다 덜 갚게 된다. 애플은 마이너스 이자율의 유럽 채권을 발행했는데, 이는 애들이 돈을 빌리기 위해 나중에 돈은 받는 다는 것을 의미한다.

마이너스 금리는 미국 경제에 대한 신뢰를 잠식 할수 있기에 주식시장의 하락을 야기할 수 있다.
반면, 마이너스 금리가 미국까지 확산될 경우 부동산은 몇 안되는 수혜 대상중 하나가 될 수 있다. 부동산 투자자들에게 마이너스 금리는 대출을 훨씬 더 싸게 만드는 원리로 작용한다.

국채 10년 금리가 0%대에 진입하는 국가들의 고령화율과 한국의 인구 추계를 이용해 추정해보면 한국도 국채 10년 금리가 몇년 안에 0%대에 진입할 것으로 예상된다. 제로 금리로 마이너스 성장이 특이하지 않는 상황이 제로 금리로 가계는 저축을 줄이고 부동산과 같은 위험자산에 투자을 늘려 수익률을 높이려고 할수 있다.

수요가 뒷받침 되는 인기 있는 곳에 투자하는 것이 더 높은 수익률을 올리수 있다고 생각해 이곳으로 돈이 몰릴수 있다. 부동산 시장의 차별화가 예상되는 것이다.
핵심지역 또는 개발 이슈가 있는 곳은 수익률을 제대로 실현 하는 곳이기에 이런곳으로 투자처가 한정될 전망이다.  결론적으로 전세의 존속에 어려움이 가중될 것으로 보인다.

#전세제도