부동산 절세비법 - 주용철

수익률을 2배 올려주는 부동산 절세 비법 – 주용철

2019년 세금 내용이 자주 변경되어 이해하는데도 오랜 시간이 걸린다.

정부 부동산 대책에 따라 계속 업데이트가 되어야 하겠지만 책은 1년이상의 작업이

필요하므로 금방 따라 잡기에는 한계가 있어 보인다.

나름 이책이 최신 버전의 책이지만 그래도 아쉬움이 남는 것은 많은 것을 다루다 보니

책의 내용이 백과 사전을 읽는 기분이 들었다. (살짝 졸기도 하고 ㅋㅋ)

 

[본문 내용 요약]

서민 주택과 임대주택하면서 취득세 100% 절세 하기

 서민주택을 구입해 1가구 1주택이 되는 경우는 취득세 감면해 준다.

   1. 1가구 2주택일 경우는 주택을 취득한 날로부터 60일 이내에 종전의 주택을 매각해야된다.

   2. 전용면적이 40m^2 이하이고, 취득가격 1억 이하

   3. 취득후 3개월 이내 전입하고 2년 이상 거주

임대목적으로 일정 규모 이하의 신규 분양아파트, 오피스텔 취득시 감면

   1. 분양할 목적을 최초 분양 받을 경우

   2. 공동주택이거나 오피스텔 한 (단독주택 제외)

   3. 전용면적 60 m^2 이하

   4. 잔금전까지 ‘민간 임대주택에 관한 특별법’에 의한 임대사업자 등록, 동법에 의한 임대 기간을 준수해야 한다.

 

주택 살때는 1~3% 취득 관련 세금을 내야 한다.

 

 

부동산 거래 신고, 기준부터 알아 두자

부동산을 취득할 권리를 매매한 경우 계약일부터 60일 이내에 부동산 거래 신고를 해야 한다.

(분양권 포함)

다만 투기과열지구 소재한 3억원 이상의 주택 등을 취득할때는 자금조달계획서를 추가로 함께 제출해야 한다.

<부동산 거래신고 인터넷 신고절차>

1.부동산 거래관리시스템 접속

2.로그인

3.부동산 거래계약 신고서 작성, 전자인증

4.인터넷 온라인 접수

5.부동산 거래계약 신고서 확인 및 온라인 신고필증 발급

6.부동산 거래 계약 신고 필증 온라인 조회 및 출력

7.부동산 소유권 이전 등기 신청

* 국토부 부동산거래관리시스템에 접속할 경우 공인인증서만 구청 방문 없이 거래 신고 절차를 진행

 

자금출처조사 이렇게 하자

취득한 재산의 금액이 10억원 미만이라면 취득자금의 80% 까지만 입증하면 되고, 10억원 이상이면 2억원을 제외한 나머지 취득자금을 전부 소명해야 자금출처를 입증했다고 본다.

 

조합원과 일반 분양자의 세금이 다르다.

재개발인 재건축 조합원의 지분을 인수할 때 관리처분인가의 전후에 따라서 부동산 거래신고의 방식이 달라 진다. 인가전에는 일반적인 주택 등 부동산으로 신고하게 되고, 인가후부터 부동산을 취득할수 있는 권리, 즉 입주권으로 보고 신고 하게 된다.

 

입주권의 신고는 입주 예정 주택의 거래 신고와 종전부동산에 대한 거래 신고로 구분된다.

 - 입주예정주택 : 조합원이 새로 분양받는 아파트

 - 만약 건물이 멸실되어 토지만 존재하는 상태에서 지분 승계한다면 과세 대상의 종류가 주택에서 토지로 전환되면서 세울 1.1~3.5% 아니라 4.6%가 된다.

 

조합원 건물이 완공시 예상 되는 취득세 과세표준

 - 공사 평당 500만원으로 본다면, 34평형은 1.7억원의 정도가 취득세 과세표준으로 산정

   이때 조합원은 3.16%, 일반분양잔ㄴ 1.1~3.5% 세율 적용

   일정 공익사업으로 인한 조합원 취득에 대해서는 취득세를 비과세 한다.

   (주택재개발사업, 도시개발사업 및 도시환경정비사업등)

부부의 공동명의, 양도소득세 절세시 유리하다.

 

부부 공동명의, 재개발 재건축 활용시 유리하다.

 관리처분인가일 이후부터 이주가 시작되고, 철거된후 착공해 준공될때까지 입주권 상태에서 배우자와 공동명의를 진행할 경우

 1. 낮은 평가액으로 증여할 수 있기 때문에 향후 가치 상승분을 수증자인 배우자에게 세금없이 증여 가능

 2. 취득세가 저렴하다.

   재건축 대상 주택 등이 멸실된 후 증여시 대지지분에 대한 시가 표준액이 과세표준으로 되므로 상대적으로 저렴한 과세표준을 기준으로 취득세를 납부하게 된다.

   19.2월 소득세법시행령이 개정되면서, 분양권/조합원 입주권을 배우자에게 증여하고 5년 이내 양도할 경우 증여평가액에도 불구하고 증여자의 최초 취득가액을 취득가액으로 하고 부담한 증여세를 필요경비로 공제해 수증자의 양도세를 계산하게 된다.

 

부부 공동명의 혜택

 1. 종부세는 주택 공시 가격이 6억원을 추과하는 경우에 과세. 부부가 각 6억원씩 총 12억원의 주택을 가지고 있는 경우에는 종부세가 과세되지 않는다.

    1세대 1주택자의 경우 공시가액 9억원을 넘는 주택에 대해 서만 종부세 과세 된다.

    부부공동명의로 할 경우 보유토지의 공시가액이 최대 10억원(공시가액)까지는 종부세를 피할게 된다. 19년부터 조정대상지역에 주택이 있다고 할 때 0.6~3.2%의 할증과세를 적용 받는다. 다만 이런경우 기준금액 초과부분이 발생할 경우에만 걱정거리가 된다.

 오피스텔 절세 포인트

무주택자가 전용면적 40m^2 이하에 매매가 1억원 미만인 서민주택을 취득할 경우 취득세를 면제 받게 된다.

주거용 임대가 목적인 경우 취득세를 100% 감면 받을수 있다. 대진 부가가치세 환급은 포기 해야 한다.

업무용으올 사용할 경우 취득세는 분양가액의 4.6%다.대신 분양가액의 7%가량인 부가가치세를 환급 받을수 있다.

신규 분양된 주거용 오피스텔을 임대주택으로 인정받고 취득세를 감면받기 위해서는 잔금일부터 60일 이내에 부동산 소재 관할구청 등에 임대사업자 등록을 해야 한다.

임대사업자 등록시 관련법에 의해 4년 또는 8년 이상 임대 해야하고, 임대 의무 기간을 지켜야 한다.

 

월세 100만원을 받을 때 세입자가 일반과세자라면 부가가치세를 더 바디 어렵고 100만원 중 포함된 부가가치세에 상당하는 9만원 가량을 납부 해야 한다. 즉 월세 수입이 100만원에서 부가가치세를 제외한 금액, 즉 91만원으로 줄어드는 셈이다.

 임차인 또는 수유자가 그 오피스텔에 주민등록을 전입했는지가 첫째 판단 기준이다. 전입되었다면 주택으로 간주한다.

 2장) 부동산 보유시 절세법

재산세

 재산세는 부동산, 선박, 항공기에 대해 부과하는 세금이다. 매년 6월 1일 현재 재산세 과세대장에 재산의 소유자로 등재되어 있는 사람, 즉 현재 부동산 등의 사실상 소유자가 납부의 의무를 진다.

재산세는 시가표준액을 기준으로 세금

 토지분의 시가표준액을 매년 5월 31일에 고시되는 개별공시지가다. 이렇게 계산된 시가표준액에 공정시장가액 비율을 곱해 과세표준을 계산한다. 이때 공정시장가액 비율을 과세 당시 부동산의 가격 변동을 반영해서 결정된다. 토지와 건축물의 경우 50%와 90%의 범위내에서 결정되고 주택의 경우 40%에서 80% 범위 내에서 결정 된다.

 

재산세가 과세될때는 지방교육세가 재산세의 부가세로 과세 된다.

예를 들어, 재산세가 100만원이면 이 금액의 20%인 20만원이 지방교육세가 된다.

재산세의 납부 기한은 매월 7월말과 9월말로 구분된다.

 

종부세

과세 기준일이 6월 1일 현재 일정 부동산을 보유하고 있는 경우 부과 1차로 시.군.구에서 부과하는 재산세가 과세되고 2차로 일정 기준 금액을 초과한 보유재산에 대해 종부세가 과세 된다.

개인이 전국적으로 보유한 주택의 기준시가를 합해 6억원 (1세대 1주택자 9억원)이 넘는 부분에 대해서는 국가에서 종부세를 과세한다.

19년부터 조정 대상 지역내의 2주택자의 200% 상한선이 적용. 2주택자는 300% 상한선 종부세 부담.

 

 

상가 임대시

 상가는 사업을 영위하는 장소이므로 부가가치세가 부과 된다.

 개인인 상가임대인은 부가가치세를 1년에 2번 신고한다. 1월 25일 2기 확정분 부가가치세 신고 기한이고, 7월 25일이 1기 확정분 부가가치세 신고 기한이다. 즉 1년을 1기와 2기로 나우어 신고, 납부 한다.

 

 상가 임대할 때 보증금으로 받을 경우 ‘보증금 x  정기예금 이자율 x 날짜’를 계산해 당해 과세기간, 즉 1기 또는 2기에 해당하는 이자 상당액을 구한다.

 

 예) 상가 5억원 취득해 임대보증금 3억원에 월세를 받지 않는 경우

     임대수익금액 = 3억원 x 5% x 365 / 365 = 1500만원

     임대소득금액 = 1500만원 x (1-33.5%) = 997만 5천원

 

장부를 통해 소득세 신고를 한다라는 말은 임대업에서 발생하는 임대수입과 관련 비용을 회계장부를 만들고 이를 기초로 세무 신고를 한다는 의미다.

   장부를 통해 소득 금액

  (3억원 - 2억원) x 5% x 365/365 = 500만원

  재산세 종합부동산, 수리비, 관리비 등을 추가로 제하면 소득 금액을 더 줄어 든다.

 

주택을 임대할 경우

  주택 임대에 대해 서는 부가가치세를 면세한다. 하지만 주택 임대솓그에 대해서는 소득세는 신고, 납부 해야 한다.

  년간 2천만원 이하의 소득을 얻고 있는 주택임대사업자는 금융소득과 형평성을 감안해 다른 소득과 합산하지 않고, 별도로 소득세를 산정할수 있다. 이를 분리과세라고 하는데 8년 이상 장기임대사업자로서 5% 임대상한율을 적용받는 경우 60%늬 경비율을 적용하고, 여기에 추가로 400만원을 공제해 소득을 산정한다.

  장기임대소득 = 2천만원 x (1-60%) - 400만원

  일반일대소득 = 2천만원 x (1-50%) – 200만원

여기에 분리과세 15.4%를 적용해서 소득세를 계산하는 구조

 

현재 3채 이상의 중형 주택을 보유하고 그 중형 주택의 보증금이 3억원이 넘는 경우 그 초과분의 60%에 대해서 연간 1.8%를 소득으로 보아 과세.

 

19년부터 금융소득과 유사하게 2천만원 까지 별도로 14%의 소득세율로 과세를 종결(분리과세)하거나 본인의 선택에 의해 다른 소득과 합산 신고 가능.

 

3장. 부동산을 양도시 절세 비법

양도소득금액은 소유자의 지분별로 각각 계산하고, 비과세나 감면혜택을 대해서도 각 소유자별로 과세.

주택 전체의 가격이 10억원으로 9억원 초과하므로 양도차익 중 9우거원 초과하는 양도차익에 대해서 세금이 부과 된다.

조정대상지역을 지정된 지역에서 주택을 취득(계약일 기준)할 경우에는 2년 이상 거주를 한 이후에 양도를 해야 비과세가 가능하다.

비과세 요건: 양도일 현재 3년 이상 보유해야 하고, 조정 대상 지역에서 취득한 경우는 양도일 현재 2년 이상 거주 해야 한다. 고가주택 여부는 양도일 기준으로 판단한다.

 

20년 이후 양도하는 경우 양도 당시 2년 이상 거주해야 특별공제를 적용

예) 10억원에 취득하고 10년이 지나 20년 7월에 30억원에 매각

   2주택 상태로 양도시 양도차익

   (30억원 - 10억원) x (1-30%) = 14억원

   1주택 상태로 양도시 양도차익

   (30억원 -10억원) x (1-80%) = 4억원

 

만 30세 이하로 소득이 없거나 결혼을 하지 않을 경우 부모와 따로 살고 있어도 세법상 동일 세대원으로 본다.

 

집이 2채지만 1채인것처럼 비과세 받는다.

 농어촌 주택이라 투기적 수요가 아닐 실수요의 농어촌 주택으로 부득이하게 소유하게 된 주택

 주택이 수도권을 제외한 지역 중에서 읍, 면 지역에 소재해야 한다.

   주택은 고가 주택(9억원)에 해당하지 않아야 한고 그 대지는 660m^2 이하, 농업에 종사할 목적이라면 1,000M^2 이상의 농지도 함께 취득해야 한다.

귀농주택을 취득시 일반 주택을 5년 이내에 양도해야 주택수에서 제외되는 특례를 적용 가능

 

 

조정대상지역, 투기과열지구

 

현대 여러 채의 주택을 보유한 상태에서 먼저 양도하는 주택이 비과세 대상 1세대 1주택으로 인정 받기 위해서는 다른 주택이 일정 장기임대주택으로 등록되고 엄저 양도하는 주태은 양도 당시 2년 이상 거주된 주택이어야 한다. 이때 면적에 대한 제한은 없고  임대주택으로 등록 다시 수도권은 기준 시가 6억원 이하(수도권 외의 지역 3억원)이기만 하면 된다. 임대기간도 5년만 임대 해도 된다.

18.9.14 이후 취득하는 임대 주택은 거주주택에서 제외되는 주택처음 6억원 이하, 비수도권 3억원 히아 요건 취득 시점을 갖추어야 한다. (단, 기준시가 기준), 신규 취득 임대주택에 대해서 양도세 100% 감면은 종료 되었다.

9.14 대책 이후 신규로 취득하는 주태근 비록 기준시가가 6억원 이하이고 임대사업자로 등록해 임대를 해도 중과세 대상 주택이 된다.

건강보험료 감면은 주택임대수입이 년간 2천만원 이하인 사업자에게 주어지낟. 4년 단기임대의 경우 40%, 8년 장기 임대인의 경우 80%의 건강보험료 인상분을 감면.

임대주택 등록시 8년이상 유지해야 종부세 혜택을 유지하게 되면, 이전에 의무 임대 기간을 채우지 못하는 경우 면제받은 세금을 추징

9.14이후 조정대상지역에 주택을 구매했을 경우 종부세에서 제외 되는 임대주택 혜택을 적용 받을수 없다

장기임대주택으로 구청과 세무서에 등록하고 10년간 계속적으로 임대해야 혜택을 볼수 있다.

시세차익이 적은 주택, 기왕이면 조정 대상 지역이 아닌 곳에 소재한 주택을 먼저 팔아 적은 양도세를 내고, 양도차익이 큰 주택은 비과세 작전으로 접근하는 것이 유리하다.

둘다 조정 대상 지역에 소재하고 시세차익이 동일하면서 보유 기간만 다른 경우 어차피 먼저 양도하는 주택은 장기보유특별공제를 적용받지 못하므로 보유기간이 상대적으로 단기인 부동산을 양도하는 것이 상대적으로 유리핟. 나중에 매도하는 고가주택에 대해서는 최대 80%의 장특공제가 적용되기 때문이다.

5장. 부동산 양도 절세 비법

세율측면에서 비교해 보면 과세 표준으로 10억원 까지는 양도소득세의 세율이 증영세보다 더 높고, 그 이상인 경우에는 증여세의 세율과 같아졌다가 30억원원 넘게 되면 증여세의 세율이 더 높아지게 된다.

매매차익이 큰 부동산은 증여가 유리할 확률이 높고, 매매차익이 적은 부동산은 양도세가 유리할 확률이 높다.

부모 자식간의 거래에 대해서 과세관청이 인정하고 있는 사례
 - 경매, 공매등의 절차
 - 유가증권을 취득하는 경우아 등기 /등록이 필요한 부동산, 골프 회원권
 - 매수하는 자녀가 이미 세금을 내 후의 솓그올 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
 
증여세를 피하기위해 중간에 친척 명의를 한번 거치는 것이다.
단 위 사례의 경우 삼촌이 3년에 미달하게 보유한 상태에서 조카에게 매각하는 경우 과세관청은 아버지가 아들에게 증여한것으로 추정한다.