부동산 권리분석 오늘부터 1일

부동산 권리분석 - 오늘부터 1일

권리분석할때 도움되는 책이다. 책도 있으니까 Self로 공부하고 싶다면 강추다. DVD도 제공되니

책을 꼭 사서 보라고 추천 한다.

다는 읽지 못하도 일부 읽는 내용 요약 해본다.

[본문 요약]

투자 수익을 얻는것 보다 현재의 자산을 지키는 일이 중요하다.4

내가 땀 흘려 번 돈을 지키기 위해서라도 부동산 권리분석을 꼭 공부해야 한다.

채권이라? 채권자가 채무자에게 특정한 행위를 청구 할 수 있는 권리다.
금전적으로 액수를 정할 수 없는 것도 채권의 대상이 된다.
매매대금지급청구권과 소유권이전청구권 등이 있다.

물권이란 특정한 물건에 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적인 권리다.

일상생활에서 자주 볼수 있는 물권중의 하나가 전세권이다.
점유권, 소유권, 유치권, 질권, 저당권, 지상권, 지역권, 전세권

물권과 채권의 차이
 

 물권의 대상은 부동산이다 반면 채권은 특정한 사람의 행위를 대상으로 한다.
 전세권은 다른 사람들의 부동산을 사용하고 이익을 얻을수 있는 물권이다.

 임차권은 임차인이 임차한 부동산을 임대차의 목적대로 사용 할수 있도록 임대인에게 협조를 청구할 수 있는 채권이다.

 물권은 절대적 지배권일 권리내용의 실현을 위해 타인의 행위를 필요로 하지 않고

 권리자 스스로 물건으로 부터 일정한 이익을 얻지만,

 채권을 상대적 청구권으로 권리 내용의 실현을 위해서는 채무자의 행위를 필요로 한다.

 물권을 배타적인 권리다. 

 한 부동산엣 서로 양립할 수 없는 물권이 2개 이상 동시에 설정 될수 없다.

 말소기준권리란 경매 부동산의 모든 권리에 대해 인수와 소멸 여부를 판단하는 기준이 되는 특정 권리를 말한다.

 예고등기, 건물 철거를 목적으로 한 가처분등기, 전소유자의 가압류는 순위를 불문하고 소멸되지 않는 다는 것이 통설이다.

 권리분석의 기본위칙
 1) 경매부동산에서 돈이 목적인 권리나 처분은 매각후 소멸되고, 그밖의 것은 인수된다.
 2) 권리분석의 1원칙을 적용할때, 선의의 제3자가 피해를 입으면 안된다.

2-1
저당권이란 돈을 빌려주는 대신, 답보로 제공된 부동산에 대해 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을수 있는 권리
 
은해이 채권액을 확정하는 '저당권'대신 채권 최고액을 6500만원으로 하는 '근저당권'을 설정한다면 채권액이 증가하거나 감소해도 근저당권을 새로 설정하거나 변경하지 않아도 되어 편리하다.

 근저당권을 채권 채고액을 말한다.

 한정근저당을 설정했다면, 부동산 담보 대출의 원금과 이자, 손해배상금 등만 받을수 있다.
 포괄적저당권을 설정했다면, 연체된 카드대금까지 우선변제권을 주장하여 배당 받을수 있다.

근저당권을 경매신청권이 있다. 채무자가 빚을 갚지 않으면, 근저장권을 근거로 바로 부동산 경매를 신청할수 있다.

경매부동상 상의 모든 (근)저당권을 매각과 동시에 소멸하며, 어떠한 경우라도 낙찰자에게 그 부담이 인수도는 경우가 없다는 사실을 기억하자

지상권이란 타인의 토지에 자기의 건물이나 기타 공작물, 수목을 소유하기 위해 그 토지르 사용하는 물권을 말한다.

지상권을 물건이므로 절대적이고 배타적이다.

그러므로 지상권자는 제 3자에게 지상권을 양도하거나 지상권이 유지되는 동안에 그 토지를 임대할 수 있고, 

토지의 소유자가 바뀌더라도 새로운 토지 소유자에게 지상권을 주장할 수도 있다.

계약갱신청구권으로, 지상권자가 지상권설정자를 상대로 지상권설정계약을 갱신해 줄 것을 청구할 수 있는 권리를 말한다. 

계약갱신을 거절할 경우, '상가건물'을 사라고 지상물매수청구권을 할 수 있다.

매각물건명세서의 내용중 "등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는것"은 중요한 의미를 지닌다.

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 부동산의 용도에 따라 사용하거나 수익하며,

부동산 전부에 대해 후순위 권리자나 기타 채권자 보다 전세금을 우선변제받을 권리가 있는 용익 물권이라고 정의하면 된다.

전세권을 받드시 전세금을 지금해야 하고 등기를 해야 한다.

전세권을 용익권인 동시에 답보권이다. 

어떤 권리가 용익권인지, 담보둰인지 판단하는 것은 부동산 경매의 권리분석에 매우 중요하다. 

용익권이라면 지상권처럼 낙차된후에도 효력이 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되며, 담보권이라면 배당후 소멸된다.

전세권자가 배당(경매신청포함)을 요구했다면, 보증금을 전액 배당받지 못한 선순위의 전세권이라도 낙찰자에게 인수되지 않는다는 사실를 기억하자!

부동산의 경매의 권리분석에 영향을 미치는 가등기는 소유권에 관한 것이 대부분이다.

소유권이전청구권 가등기는 용어 그대로 '소유권을 이전해 달라고 청구하는 권리를 미리 등기하는 것'을 말한다.

소유권가등기라면 금전채권을 담보로 하는 것이 아니므로 배당 받을 자격이 있는 권리가 아니고, 담보가등기라면 저당권을 취급하니 저당권처러 매각으로 무조거 소멸된다.

3-1 권리가 아닌 등기상의 보전처분

가압류란 금전채권에 관한 소송의 판결이 확정될 때 까지 채무자 소유의 부동산을 현 상태로 동결시키는 보전처분을 말한다.
채권자가 가압류 신청을 하면, 법원은 채무자에게 변론의 기회를 주지 않고 최소한의 형식만 확인한 후 바로 결정하여 등기부에 기재한다.

가압류 필요성
 1. 가압류가 등기되면 채무자가 자신의 부동산을 타인에게 양도하더라도 채권자가 본안소송에서 승소할 경우 가압류 해 놓은 부동산의 경매를 신청하고 배당 받을수 있다.
 2. 경매 절차에거 가압류가 없다면 일반 채권자로 분리되어 배당 순위에거 가장 후순위로 밀리지만, 가압류가 있다면 가압류가 등기된 시점으로 소급하여 순위를 인정 받을수 있다. 

가처분은 일정한 행위를 청구하는 채권으로 금전으로 환산 할수 없는 채권을 보전한다.
법원이 신청에 따라 가처분 인용하면, 촉탁에 의해 가처분의 취지가 해당 부동산 등기부에 등기된다. 가처분 등기에는 피보전권리(가처분으로 보전하느 권리)와 금지 사항이 기재 된다. 

#부동산 권리 분석