대한민국 땅따먹기 – 서상하 (풀하우스)

 

코로나 바이러스가 잠잠하기를 기대하며 이 책을 읽어 본다.

아파트 가격은 하늘 높은 줄 모르고 올라가고 빌라는 어디가 하자인지 모르고 또 그 가격도 오르지 않고

상가는 온라인 쇼핑 이후로 먹고 살기 힘들다고 하는 이 시점에 땅을 들여다 보는 계기가 되었다.

어떻게 정보를 구축하고 만들어 가고 어떤 부분을 더 핵심적으로 공부해야하는지 

약간의 혜안을 주고 다시 공부 해야 겠다는 생각을 해보게 되었다. 

사실 땅은 어느 곳이 투자 가치가 있는지 알수가 없다.

통계적으로 확인이 가능한 것도 아니고 그러나 더 자세히 바라보면 블루오션에서

황금을 기대할 수 있는 곳이 땅투자인것 같다. 

초급자에게는 쉽고 알찬 내용이 많아서 사서 꼭 읽어 볼만한 책이다.

 

[본문 요약] 

1부  토지 투자, 생각을 바꾸면 길이 보인다.

[Summary]

토지 투자를 해야 하는 이유

1.     토지투자는 경쟁이 적다.

2.     토지도 소액투자가 가능하다

3.     투지 투자는 수익성이 높다.

4.     토지는 감가상각이 없는 인플레이션 맞춤 상품이다.

5.     토지 투자도 단기 매매가 가능하다.

6.     토지 공법은 몇 가지만 체크해도 충분하다.

7.     토지도 대출이 수월하다.

 

2부  좋은 토지는 건물을 지을수 있는 토지다.

      [건물을 지을 수 있는 도로 판단법]

1)     건물을 지으려면 도로가 있어야 한다.

건축허가를 받으려면 토지가 도로에 2m이상 접해야 한다.

건축허가를 받을 수 없는 도로도 있다. 

2)     건축허가를 받을 수 있는 도로의 4가지 요건

도로의 폭이 4m이상 이어야 한다.

보행과 자동차 통행이 가능해야 한다.

지목이 도로이고 국가 소유여야 한다.

지적도와 현황상 모두 도로가 있어야 한다.

3)     토지이용규제에서 건축 허용 판단법

토지이용규제정보서비스를 열람하라

절대로 건축할수 없는 토지를 골라내자 (개발제한구역, 도시자연공원, 상수원보호, 하천, 비오톱1등급

4)     건축 가능 여부를 확인해야 하는 토지이용규제도 있다.

국방군사 규제, 재개발 재건축 규제, 문화재 보호 규제

5)     개발 허가 가능 여부 판별하기 위한 체크

개발해위허가 여부(경사도가 기준보다 높지 않은지, 도로의 폭이 기준 이상인지, 상수도가 있는지, 하수도가 있는지)

농지전용허가 여부(농지의 모양이 어떠 한지, 온지보전부담금은 납부했는지)

산지전용허가 여부(경사도가 25도 이하인지, 산 전체 높이의 1/2높이 이하 인지, 입목축적이 관할 시,군,구의 평균 입목 축적의 150% 이하일것, 대체산림자원조성비를 납부 했는지)

2장. 어떤 건물을 지을 수 있는가?

[Summary]

건축 가능한 건물 확인 체크리스트

1.     입지에 맞는 건물이어야 한다. (지역분석, 접근성분석,주변환경분석)

2.     용도규제에 맞는 건물 (용도지역, 용도지구, 지구단위계힉 구역)

3.     보전 규제에 맞는 건물이어야 한다. (농업진흥지역, 보전산지, 수질보전지역,구역0

         일조권은 용도지역이 전용주거지역이나 일반주거지역인 토지에만 적용된다.

3부. 토지투자, 경매로 수익내기

1장.        수익률을 극대화 하고 싶다면 경매 법원에 서라

토지 투자는 경매가 더 유리하다.

[토지 경매 5 스텝]

1.     물건 검색 및 조사

*서류상 지목이나 면적은 모두 일치하는 것이 정상이지만 간 혹 다른 경우가 있다. 이럴 때는 토지대장이 기준이다.

2.     현장 확인 (접근성, 토지의 물리적 현황, 주변환경, 점유현황)

3.     법원 입찰 및 낙찰

4.     잔금 납부 및 소유권 이전

5.     매도 및 세금 납부

2장.        입찰가 산정 요령

입찰가는 세금을 낸 후 순수익을 계산하여 정한다. 수익을 내기 위한 수단임을 잊지 말아야 한다.

1단계: 목표 수익 기준 정하기 (투자금과 투자기간에 따른 목표 수익 기준을 미래 정해야 한다.)

2단계: 보유기간과 매도 가격 설정

이해관계자와의 협의나 소송이 끝나는 시점, 지역 개발 계획, 가격 동향 등을 고려하여 매도 시점을 정한다.

3단계: 입찰가 정하기

3단계 ~ 5단계까지 반복하여 양도소득세와 순수익을 계산해보고 목표 수익 기준을 만족시키는 입찰가를 정한다.

4단계: 양도소득세 산출

5단계: 순수익 계산

 

4부. 고수들의 노하는 따라잡기

1장.        매달 월세처럼 받는 농지 연금

농지연금 가입시 6억원 이하 농지는 재산세가 100% 감면 된다.

농지세가 1억원이라면 채권최고액 1500만원 이내의 대출이 있을 때는 농지연금을 신청할 수 있다. 농지 연금을 목적으로 한다면 개발이 어려운 농지를 경매로 사는 것이좋다.

2장.        매매가 필요 없는 보상 경매

3장.        맹지가 돈이 된다.

도로가 없는 토지를 맹지라고 하는데 맹지는 도로가 있는 토지의 절반 가격도 되지 않는다.

도로 개설이 예정된 투지 투자 포인트

1.     가까운 시기에 도로가 개설 되어야 한다.

2.     도로계획이 취소될 경우를 대비 해야 한다.

3.     해당 사업구간이 터널이나 경사면, 교량으로 만들어지는 것은 아닌지 확인 해야 한다.

 

4장.        토지 투자의 블루오션 미불용지 경매

국가에서 도로로 사용하면서 소유자에게 보상을 해주지 않는 토지인 것이다.

 추천책: “셀프 소송의 기술”