고가주택

이코노미스트 20.2.17일자 기사내용이다.

서울 송파구 잠실동 리센츠 전용 27m^2 방이 하나인 12평형 아파트다. 거래가격이 지난해 9원대에 올라선뒤 9월 10억원을 돌파해 최고치 10.2억원을 찍었다. 

서울 강남구 삼성동 힐스테이트 1단지 전용 31m^2(14평형)는 11억원을 넘어 지난해 11억 4500만원까지 거래됐다. 

과거 일반인이 꿈도 꾸지 못하던 그들만의 저택에서 이제는 10평형대 초소형 아파트로까지 고가 주택이 흔해졌다.

고가주택 원조는 1974년 정부가 사치성 재산 소비를 억제하기 위해 취득세 중과한 '고급주택'이다. 고급 주택 취득헤율은 일반 주택의 3배였다. 

3년 뒤인 1977년 '고급주택'이란 이름으로 양도세로 옮겨와 지김의 고가 주택으로 이어졌다. 

실수요보호를 위해 혜택을 주던 1세대 1주택 양도세 비과세에서 호화스런 주택을 제외하기로 하고 그 대상을 고급 주택으로 정했다. 이때 고급 주택 정의는 주택 연면적과 대지면적이 각각 330 m^2, 660 m^2 이상, 연면적 330m^2 이상인 아파트로 가격 500만원 이상이었다.

1988년 올림픽 이후 집값이 뛰자 정부는 고급 주택 범위를 넓혔다. 주택 규모에 따른 세 부담 형평성을 높이고 대형 고급 주택 선호도를 억제하기 위해서였다. 1989년 고급 주택 규모를 단독주택 연면적 264m^2 이상이나 대지면적 495m^2이상, 아파트 165 m^2 이상으로 줄였다. 

1997년 외환위기 이후 주저앉았던 집값은 1999년 다시 꿈틀 댔다. 정부는 "고액자산에 대한 적정한 세 부담을 실현한다"는 이유로 고급주택 양도세 과세 기준을 기준시가에서 실거래가격으로 바꾸고 고급주택 기준 가격을 6억원 초과로 조정했다. 

2003년 고급주택이 고가주택으로 거듭났다. 2002년 집값이 뛰면서 6억원을 초과하는 149m^2 이하 아파트가 잇따라 나왔다.

극소수였던 고가 주택이 크게 늘면 주택시장에 '동맥경화'가 나타난다. 고가 주택은 분양 중도금 대출을 받지 못하고 주택담보대출과 전세대출이 제한된다. 취득세율이 최고로 6억원 이하의 3배인 3%다. 양도세 1주택자 비과세 대상이 줄고 종부세 주택이 늘어 난다.

고가주택 기준 가격을 어느 정도로 올려야 할까? 지잔해 공시가격 9억원에 해당하는 13억원대 이상 거래 비율이 14%였다. 정부는 12.16대책에서 '초고과주택'이라는 새로운 용어를 선보였다. 시세 15억원 초과 주택이다. 지난해 15억원 초과의 거래량은 전체의 11%였다. 18억원 초과 비율은 6%다. 2008년 9억원 초과 수준에 맞춘다면 18억원 이상은 돼야 하는 셈이다.