신과함께 - 상가투자

팟빵 신과 함께 111회 - 김종률 대표의 상가투자 내용이다.

권보다는 입지가 중요하다.
예. 이 지역에서 어디가 좋은가?
프렌차이즈 위치가 어디인가? 스타벅스 등 프렌차이즈가 무조건좋은 위치는 아니다.

신도시의 상가의 경우 아이스크림 전문점은 굳이 1순위 지역으로 가지 않는다.

[사례연구]
동탄 11자 상가 지역 (큰길 양옆으로 되어 있는 곳)
한백초, 한백중 등 오른쪽 입지가 좋은 곳인데 베스킨라빈슨은 반대쪽에 있다.
왜일까?

여기가 제일 좋은 자리라고 오해할수 있겠지만
임대료가 적은곳으로 이동해 있고 아이스크림점은 독점이기 때문에
매출 수준을 고려 월세 수준을 등을 고려해서 입점하는 것이다.

비탈길에서 상권형성이 되지 않는다?
오르막/내리막은 걸어가면서 좌우를 보지 않는다? 는 아니다.
지하철 기준으로 보면 제일 아래에 지하철이 위치해 있다.
그래서 상권 형성이 잘되지 않는 경향이 있다.
예) 숭실대 3.4번 출구
숭실대 2번 출구가 좋은 상권 으로 보인다. (아파트 배후 지역등)
아령 중심 상권은 사람만 그냥 지나 가는 곳이다.

경리단길은 상권이 좋은 곳이 아니다. (사람들이 모이는 곳이 아니다.)
판매점이 좋아하는 위치가 아니다.
건물주가 세입자가 매출정도를 고려해서 올려야 하는데..
테이블 장사하는 대는 매출의 한계가 있다.

유행을 따라가는 것보다 유망을 찾아야 한다.

6천세대 -> 던킨 도너츠

500세대 : 혼자 먹고 사는 것..수퍼, 부동산 중개, 세탁소
2,000세대 : 3~ 4명 오는 직군.빵집, 호프집 등
4,000세대 : 김밥집 (객단가가 낮아), 떡뽁이집
1만세대 : 휴대폰 전문점 (대리점 형태는 2천세대 정도)

신촌숲아이파크 (상권썰렁? 서강대역 )
스트리트 상가는 최소한 2천세대를 확보 해야 한다.

상권별 분석 사례 연구

 [햄버거 가게]

 맘스터치 : 4천 세대 기준으로 타깃 하는 게 좋다.
 버거킹, 롯데리아가 들어가기가 힘들기 때문에 욕심내지 않고 입지를 잘 고르는 회사다.
 (해마루푸드서비스 주식 상장 회사 )
 큰상권 도로변에 욕심을 내지 않는다.
 상권이 작으면 작은 위치에서 최대의 효율을 뽑아내는 곳으로 입지를 선정한다.  

 홍대역/천호역 2층으로 오픈하기도 하면서 가맹점주의 손익을 고려하여 지원하는 것 같다.
 
 동탄 예담 마을 앞에 있는 맘스터치가 있는데 (4천 세대)
 롯데리아는 넒은 면적을 선호합니다.
 맘스터치는 아주 작은 위치 - 파리바게트 바로 옆으로 학원 건물등의 배후 세력도 있다..
 적은 면적으로 경쟁력을 가지고 있다.
 

동탄예담마을

 [김밥집]

 김밥집은 메뉴 단가가 높지 않기 때문에 충분한 배후 수요와 경쟁력을 우선 생각해봐야 한다.

 내방역 김밥집, 이수역 김밥집을 비교해보자
 내방역은 배후 수요가 튼튼하고 매출이 5천만 원 정도 된다. 

내방역

 이수역 김밥집 분석
 배후수요가 없다. 동선이 분리된다.
 월세는 내방역과 비슷하다.
 앞에 컨 빌딩 수요가 견인학 있는 것 같다.
 주위에 학교가 없고 학원가도 없다. 
 김밥집은 학원가 주변이 좋다.

 [고깃집 분석]

 하남돼지 집
 가급적이면 30평 이상 선호
 (20평 이하는 손익이 떨어진다. 주방 면적 고려 등)
 
 서울대 입구 뒤쪽
 길도 좁고 상가 형성이 어려운 자리인데..
 월 매출 1억 정도 
 하남돼지 집 브랜드력이 좋은 것 같다.

 신촌역 사거리에서 신촌점 - 서서 갈비 쪽을 가는 길
 비탈길이고 고깃집이 하루 6천만 원 매출
 출구도 없는 지역인데..
 
 짬뽕 지손
 메뉴는 간단합니다.
 주차장 넓게 해서 큰 매장이 많고 있다.
 월 매출이 2억 정도 됩니다.
 평균적으로 안되는데 정말 많습니다.

 수원 오목천동 - 스타 힐스 아파트 남쪽 편이다.
 스타벅스 뒤 짬뽕 지존
 건물 전체가 다 보이는 가시성이 좋아야 한다. (이건물은 특이하게 보이지 않는다)
 200평 이상이 되야 주차도 넉넉 하겠죠.
 
 창업하시는 분은 입지 분석이 우선이다.
 신도시 상가 가보면 너무 비싸고 공급도 많다.
 
 상가는 고평가 나쁜 입지를 걸러 낼 수 있어야 한다.
 우리나라가 자영업 비율이 높은데 그런 인식은 굉장히 낮다.

 위례신도시 같은 경우  상가 개발 사례는 사업 잘못 됐다.
 사업이 과대 평가되어 지금 한 폭판은 썰렁하죠 지금은..
  
 GS 리테일, 롯데마크 경험이 있기 때문에 실제로 어떻게 도움될지 고민해봅시다.

 #신과함께 #상가투자#