월급쟁이 부자 - 양천구 지역분석 (2)

[시세]
최근 2~3년 흐름 : 평당 단가 3000만원 ('17년 평 단가 2100만원)
호가 16 ~ 18억 정도 형성 되고 있다.
->명문학군 수요 이유
30년 정도 연식 되면서 재건축 호재로 드라이브 중
신정동 중심으로 새 아파트로 가격 끌어 올리는 현상
목동 힐스테이트 35평은 15억 정도 되어 있다.

[선호지역]
목동이겠지만 아이들 학군이 들 신경 써는 곳으로 이사하는 수요가 있다.
대표 아파트 : 월촌중학교 (목동1, 5, 7단지 아파트) 30평 기준 18억, 전세가 7억
목은중학교 (주상복합 아파트, 목동트라팰리스, 하리패리온) 18억 정도 형성
목동힐스테이트, 목동 파크자이 ->학군 좋은 아파트는 아니지만 새 아파트로
13 ~ 16억 정도 형성 되고 있다.

[분양단지]
래미안 목동 아델리체 : 2호선 신정역 초 역세권 21년 1월 입주 예정 500세대, 분양가 32평 6.5억원
조합원 분양권 거래가 13억 정도
목동 센트럴 아이파크 : 신정뉴타운 정 중안, 3000세대, 분양가 6~ 6.5억원, 일반분양권 지금기준 9억 ~ 10억 정도
입주시 더 가격이 올라갈 여력이 있다.
주변 정리가 되어있어 앞으로 계속 올라 갈것으로 보고 있다.

[재건축]
목동 1단지 ~ 14단지 모든 아파트가 재건축 대상으로 도래 하고 있다.
대지 지분이 좋고 재건축 할 수 있는 요건을 잘 갖쳐저 있다.
개별 단지별로 추진 중이고 제일 빠른 곳이 6단지가 될것 같다.

재건축이 오래 걸릴 것으로 보인다. 보수적으로 봐야 한다.

[주변지역 영향]
목동 중심으로 학군 수요을 끌어 들이는 요인이 커다.
실거주는 부담 스럽기 때문에 전세로들어오는 사람이 많다. 전세가율 50%
구로구나 강서구에 거주하면서 목동으로 보내는 사람도있다.
양천구가 많이 않기 때문에 구로구, 영등포구 등올 이동하고 있다.
신길뉴타운, 마곡지구가 들어 오면서 거기 근무하시는 분들이 아이들 학군을
중요하는 분들은 전세롤 들어 오기 때문에 수요는 꾸준하다.

[가장 살고 싶어 하는 단지]
어느 단지를 들어가도 좋지만 인기 중학교를 우선 보는게 좋다.
목동1단지, 5단지 7단지 : 목은중, 원천중 18억 중반대
목동 트라팰리스 : 목은중 18억대

차선책
신목중 32평 기준 15억 정도
목일중 목동 13 14 단지 14억 정도

아파트 단지는 오래되었지만 정리가 잘 되어 있고 고소득자가 많기 때문이다.
리모델링이 많이 되고 있고

[신혼부부거주]
교통이 좋거나 상권이 좋은곳인데 양천구는 목동에 있기 때문에..
신호 부부 수요가 많지 않다.
신정동 신월동에서 집을 마련한뒤 목동으로 진입할려고 한다.

20평 초반 3억대 기준으로 보면 신정동 신트리 아파트 학마을 아파트 신정 푸른마을
가성비 좋은 아파트이며 역세권 위주

빌라를 대체제로 이용하기도 합니다.

[내집마련]
Q1 영등포 직장 30대 신혼부부 10평대 아파트 매입 4억원 정도 가능한 단지는?
추천단지: 신트리 4단지 20평 3.8억 정도 (목동택지를 도보 이용 가능) 역세권 X, 항공노선
학마을 1단지 20평 3.7억 정도 (서부트럭기지 터미널) -> 신정뉴타운 개발로
계속 오르고 있는 중이다.

Q2. 강서구 거주 목동 이주 희망 6억 20평대 신축 아파트?
목동 20평대는 8~9억으로 형성 되고있어서 들어가기 어렵다.
학군을 후순위로 보면 신정뉴타운 롯데캐슬 아파트 (신남중학교는 학업 성취도가 나쁘다)
* 강서구를 거지하거나 목동 전세로 들어가거나 선택지를 고민하는게 좋을것 같다.

Q3. 목동 전세 40대, 8억원으로 30평 매입 가능한 단지가 있을까요?
기본적으로 15억정도인데 대단지 아파트는 진입이 어렵고
목동 택지 안에 있는 곳이 아니고 세대수가 작은 아파트를 주의 깊게 봐라.
월촌중 신목동 목동금호어울림 8.8억원 매매 가능
목은중 목동 삼익 아파트 8.9억원 정도 매매 가능
목일중 목동 삼성 래미안, 신정아너스빌 8억 중반 매매 가능 400세대 미만이다