월급쟁이 부자 - 염상훈작가(1)

팟캐스트 월급쟁이부자 - 염상훈작가 편이다.

[나의 첫 금리 공부 - 염상훈 작가]
SK애널리스트 7년 정도 -> 현재 리딩투자증권 헤지펀드 매니저

[부동산과 금리의 관계]
부동산을 매수 월세하는 것과의 차이는 이것과 창출하는 가치가
부동산을 투자했을때 예를 들어 월세 등을 하는데
오늘 받을 200만원과 5년 뒤에 받을 200만원의 차이는
가장 중요한 기준은 금리가 되는 겁니다.

[내 집의 가치는 금리에 따라 달라 진다]
오피스텔이 한달에 월세 70만원 정도 한다면
이 70만원에 5년 전에는 60만원, 5년 후에는 80만원이라고하면
이 오피스텔의 가치는 동일 한 거냐?
이 가치를 금리를 기준으로 했을때 적용 되는 할인률을 적용해야 하는겁니다.
금리는 이자율이고 수익률이고 할인율이다.
먼 미래를 현재 가치를 땡기는 것은 할인율이다.

모든 세상 자산의 금리가 떨어지면 부동산 가치가 떨이진다.

실질금리 : 물가 반영
명목금리 : 은행 이자율 5%

명목금리 5% 인데 사실 물가가 5%가 올랐다면 실질금리는 0% 가 되는 거죠

실질금리는 중요한 팩트이지만 알아 내는 것은 어렵다.

작년 물가 상승률은 0% 입니다.
체감 상승율은 높은데..근데 물가 상승률은 오르지 않았다.
특히 부동산도 오르고 있고.

물가상승률은 누가 만들어서 무엇이 구성되어 있는 확인해야 하는데..

1) 전세, 월세는 들어가는데 부동산 매매가는 안들어 가는 겁니다.
   그래서 조금 이상하죠?
   집을 소유하고 있는 사람은 돈을 까고 있는 건데..
   이 인덱스는 국가마다 다르다. 
   (이것을 부동산을 가지고 있는 현금화했을때 내는 비용을 월세를 계산하면 될것 같은데..)

2) 핸드폰은 늘 100만원이다. 근데 매년 속도가 빨라지고 성능이 좋아지고 있다.
   특히 TV는 100만원인데..그런데..30년 전의 100만원 자체가 다르다.
   컴퓨터도 비슷한 개념이고.

3) 전세는 매년 올라가는데 그런데 전세가 내려 가는 것이죠.
   그래서 제대로 반영이 되고 있지 않다.

집값은 상당히 잠들어 있는 기간이 많았었다. 물가는 한번 정해지고 나면
변경되가 어렵다. 지금은 물가 상승을 올리고 싶다고 부동산 가격을 적용한다면
과연 누가 이것을 적용할 까?

우리나라 기준금리는 1.25% 정도 이죠
다른나라는 미국 0.75%, 유럽 더 낮고..선진국에 비해 조금 높고요.
이머징 국가에 대비하여 낮습니다.

금리가 선진국보다 개도국 보다 금리가 높다.
간단하게 물가 상승률이 높기 때문이다.

저금리 정책을 하는 이유?
경제성장이 높지 않기 때문이다. 2% 성장을 전망하기도 하고
올해는 0.5% 정도 성장율을 전망하고 있다.

미국 금리는 상황이 어떤가요?
알수가 없다. 오늘 주식시장이 내리다가 다시 오르고 있고.
미국채 10년 금리가 0.8% 정도 되는 것으로 알고 있다.
독일은 10년 금리는 -0.7% (10년 가지고 있으면 -0.7% 만큼 잃어 버리는 것이다.)

미국 기준 금리는 고정된 숫자이고 매달 단위 이고
시장 참여자는 주가나 그 나라의 10년물 국채 금리 기준으로 보고 있다.

우리나라도 긴급 금통위를 준비 중이다.
미국 기준 금리를 내리고 있어서 우리 나라도 그렇게 할 전망이다.
9.11 테러때, 50% 이하 한적이 있고 리먼 파산 2번 정도 있었다.

[일본 - 금리]
기준금리에 대한 마이너스 금리입니다.
기준금리의 정의가 다르다.
한국에서는 시중 은행들이 남은 돈을 한국은행에 예치 할때 발생하는
금리가 기준 금리다. 매주 일주일째 내는 금리이죠.
은행 입장에서는 가장 안전한 예금 금리인거죠.

마이너스가 된다면 한국은행에 넣으면 마이너스가 되는 것이고
시중금리가 떨어지게 되는 것이죠.

[연금저축 - 신입사원에게 비 추천]
직장인들에게는 다 가지고 있지만..연금 저축을 대부분을 하시는 분들은
대부분 안전한 곳으로 하고 있는데..금리가 아주 낮기 때문이죠.
생명보험사등..사업비를 제외하고 1% 대의 금리를 운영하기 때문에..
이 구조는 일찍 때이고 나중에 돌려 받는 구조이다.

신입사원 경우는 목돈이 계속 발생할 것인데..연금 저축을 해약하면 손해를
많이 받기 때문에 그냥 안하는 게 좋을 것 같다.

국민 연금도 들어 가고 있기 때문에 공격적으로 해야 하는게 맞다고 본다.
나이가 들면 안정적인 투자를 하는게 맞구요..아직 시간이 많이 남아 있는 분들은
주식하는게 좋을것 같다.