월급쟁이 부자 - 광명시 분석(2)

팟캐스트 월급쟁이 부자 - 광명시편 2부 요약 내용이다.

[인접지역 연관성]
지리적으로 서울과 밀접한 관계가 있지만생활권마다 다르다.
광명역 사거러 - 구로구 개봉동
철산동 - 구로디지털 단지
하안동,소하동 - 서울 시흥동, 안양
일직동 - 안양 생활권

광명역은 철산동 광명동에서 오지는 않는다. 안양 만안구 시흥쪽에 많이 유입되고 있다.
구로생활권 - 구로 가산 디지털 단지가 있어 일자리 영향이 높다.
일직동 소하동 => 광명이 안양에 영향을 많이 주고 있다. (예전에는 반대였다.)

[시세]
평당 2,000만원 수준 (과천, 하남, 성남 다음)
비싼곳 : 평단가 3,000만원 (24평 기준 9억 정도) 서울 중상위
철산동 : 평당 2000만원 철산 래미안 자이
광명동 : 아파트가 없다. 평당 1,600만원 재개발 활발해지면 철산동과 비슷한 수준이 되지 않을까
광명에코자이위브
1년 동안 13%인데 일직동은 34% 오르고 있다. (아파트 매매권 해제)
광명동은 15% 정도 올랐다.
최근 두곳에서 가격을 많이 올리고 있다.
입지의 힘도 있어서 가격이 오르고 있다.
(서울 생활권으로 보고 있다. 구로구랑 바로 붙어 있기 때문에)

[선호단지]
광명 역세권 신축 아파트 위주로? 형성되어 있다.

광명역 인근에 5개 단지 (태영데시앙 등)
34평 기준 11억 정도로 형성 되어 있고 일자리가 늘어나고 있고
초등학교 1개 있었으나, 중학교도 새로 생길 예정이다.
(안양, 시흥에서 많이 넘어 오고 있다. 경기 남부에서 수요 흡수)
일반 지하철이 없다. 1호철 빼고, 대중 교통이 불편
서울 도심이나 강남 가시는 분은 철산동을 선호
10년저에 입주한 철산동 철산래미안자이 33평 기준 9억 정도 형성
(7호선 철산역을 도보로, 상권, 철산 중학교 고등학교 이용, 거주 만족도는 철산동이 높다)
철산푸르지오, 철산센트럴푸르지오 등 새아파트가 계혹 입주 중이다.

[가성비있는 단지]
33평 기준으로 9~11억 정도 형성 되어 있어서 쉽게 접근하지 않을것 같은데.
가격만 보면 하안동이 좋지만 오래된 아파트가 되어서.
아파트 10년 정도되는 소하동이 좋지 않을까 33평은 6억 7억 정도
기아자동차 북쪽 소아 휴먼시아 남쪽 광명 역세권 휴먼시아 아파트
다만 지하철이 없어서 대중교통 접근성이 아쉬움.
상권과 학군은 좋다.
가까운 금천구청역 가까운 곳에 있으니까.

[재개발 재건축]
7호선 라인 중심으로 구도심으로 재개발 재건축이 활발하게 되고 있다.
대규모로 재건축이 일어나고 있다.
철산주공아파트 전체적으로, 광명 사거리 역 주위로 뉴타운을 형성이 되지 않을까?
지역이 업그레이드 될것 같다.

철산주공아파트 재건축 10년 정도 되었다. 거주 안전성이 있는 곳
철산 주공 4단지 7단지가 21년 입주예정이다. (광명시 시청 뒤편)
철산역 위 아래

광명시청 위쪽 철산주공 8단지 관리처분승인 허가 ..5500세대 규모 정도이다.
중충 재건축이 아니라서..금방 될 듯

광명뉴탕운 16억 -> 광명에코자이 21년 11월 그위 분양이 진행되고있다.
부동산 사장이 좋아지면서 5~10년내에 변경되지 않을까?

앞으로 분양 7,000 ~ 10,000세대 정도 분양 되는데 실거주 하시는 분들은
유심히 살펴 봐야 할 것 같아요.

철산역 ->재건축, 광명사거리는 재개발 위치다.

[호재]
도로가 잘되어 잇는데 교통호재가 있나요?
광명시 교통호재는 남쪽으로 되어 있다.
남쪽 KTX 광명역 중심으로
신안산선 : '19년 8월 예비타당성 통과..설계단계로 주변지역 가격 올랐다.
(직장 이동수단으로 여의도 까지 가는 노선이다.)
월곶판교선 : 광명역을 거쳐서 판교까지 연결되어 있는 노선
'21년 착공 예정이다. (판교는 계속 양질의 일자리가 늘어 나고 있다.)

광명역에서만 2개의 노선이 연결된다.-> 더 오를 것으로 기대

[다른 호재]
일자리 증가 예산 : 현재 가산, 구로에 의존도 높았다.
남부쪽으로 광명의료복합클러스터, 디자인 복합센터 들어 오고 있다.
광명 석수스마트 시티 개발 예정
7호선 중심, 재개발 재건축으로 주거 환경 개선

철산동 중심으로도 지역이 개선될 여지가 있다.
하안동 소하동이 별다른 개선 호재가 없다.
하안동, 소하동은 빈땅이 많기 때문에 호재 잠재력은 있다.

[실거추 추천]
q1. 30대 신혼부부 구축이고 좁아도 좋으니 3억원 예산으로 추천 아파트?
예산 범위에서 갈수 있는 데가 많지 않다.
24평 기준으로 4억 후반데이기 때문에 많이 않다.
구축 상관이 없다면 하안주공 19평 3억 초반 원베이
가산 디지털 단지 접근성 굿
1990년대 30년차로 주차장이 없고 녹물이 나올수도 있고.

대안으로 도덕파크타운 7호선 철산역 3억정도 원베이 두분 거주하는 것보다
입주 2002년 7호선 도보 이용 가능 신혼 부부 살기에는
일층이 전망도 좋다? 언덕이 있어서.

q2. 한살, 4살 아이 엄마 (서울역 근무) 남편 강남, 4인 가족 기준 서울역 대출 포함 8억 정도
출퇴근이 용이한 곳은?
유치원, 교통까지 고민해야 하는데..
교통 7호선 인근 철산동, 아내는 서울역으로 바로 갈수없지만 가산디지털 단지로 버스타고 갈아탄다면
이편한세상 센트레빌 33평 기준 8억 2010년 입주 초, 중학교 인접
다만, 7호선 철산역까지는 언덕 안쪽이라 불편하긴 합니다.

만약 9억대로 가시면 철산푸르지오 하늘채, 철산 래미안 자이 등 평지
아파트 매수가 가능하다.
조금만 예산을 맞춰서 이쪽으로 가능것을 추천한다.

개발 계획이 높고 실행력이 높아사 광명의 변화를 잘 보시면
경기 남부의 바로 미터이다.