월급쟁이 부자 - 김장섭(조던) 2부

[재개발 재건축]
재건축 투자해서 3년 동안 이자를 2천만 원 ~ 3천만 원 내다보면 버티기 힘들다.

주변에 그렇게 해서 파산한 사람들을 많이 봤다.

부동산을 하방하기 시작하면 쭉 내려가는 경향이 높다.

주식 먼저 하락하기 시작하고 3개월 위 50% 정도 하락하기 시작한다.
은마 아파트가 '06년 14억에서 8년에 8억 정도 하다가 다시 반등하기도 한다.

공황이 오기 시작하면 7년 정도 버텨야 한다.
1년마다 대출 갱신을 하는데 아파트가 위험한데 상가나 빌라는 오픈 가격이 없기 때문에 은행이 판단하기 힘들다. 따라서 상가 오피스텔 등은 대출을 받아도 담당자가 문책을 받지 않지만 아파트는 1년에 한번씩 대출에 대한 갱신을 받는다.

결론은 아파트는 담당자가 1년에 한 번씩 은행에서 담당자가 체크를 하는 경향이 높다.

예를 들어, 신도림 지점에서 대출을 해준다면 압구정으로 사무실을 옮겨도
신도림을 보살펴 줘야 한다. 원금상환을 못했다면 담당자가
갚아야 한다. 규정에 맞게 해야 하는데 너는 못했기 때문에 개인 돈으로 갚아야 한다? 이때 파산을 쉽게 맞는다.

KB시세 보면서 원금 상환을 계속 보기 때문에 아파트 가격을 하락되면 이자만 내는 사람들도 있다.

(요즈음은 둘 다 하는데?)

[공항 도래?]

원리금 상환까지 하기 때문에 강남이 빠지고 수도권도 확대된다.

'08년 오른 적이 없기 때문에 지방은 거품이 없기 때문에 지방이 오르지 않았다. 그때 당시 전세가율이 90% 정도였다.

공급도 많고 가격도 올랐기 때문에 부채 축소가 오면 서울 지방 모두 하락 가능성이 높다.

최근에 경매 물건이 많이 나올 경우가 많다.
문제는 부동산은 현금 확보가 어렵다. 레버리지까지 활용했기 때문에
오히려 주식이 현금화가 빠르기 때문에 분산 투자하는 게 좋은 것이다.

달러를 보유하면 환율을 인해 떨어진 아파트를 살 수 있는 기회가 올 수 있다.

2007년도 재개발 관련 투자책
무피 투자 등을 통해 10억을 벌 수 있다고 했는데 금융위기 등을 경험해보니 레버리지의 위험도 경험하기도 했다.

[중국 투자 이야기]
상해시가 부동산 투자하기에는 좋을 것 같다.
와이탄 - 내환선 주변 아파트가 2억 정도 되고 70% 대출 가능
월세는 년으로 받는다. 지금은 20억 정도 되었다.
주재원 했던 사람들은 5억에 팔기도 하고.

특정 지역이 묶이면 비규제 지역이 효과가 발생하는데 투자자들도 달려가는데..
강남 -> 수원, 용인, 성남 -> 부천 -> 지방..
아무리 규제를 하면 할수록 아파트가 늘지 않고 공급이 부족하고
수요만 막히기 때문에 가격은 올라가고.. 이렇게 순환된다.
공황이 오면 가격이 내려가고..

사실, IMF 및 금융위기에서도 한국 부동산이 가격이 떨어 진적이 없다.(?)
내부 요인이 아니라 외부 요인이 대부분이다.

65세는 아직 집을 안 팔았다. 왜 나면 아들이 취업이 안 했죠.

70년 세대는 50세는 취업 중이죠.

80년 세대는 40세 전월세 살고 있죠.

지금까지는 팔 이유가 없죠. 

지금 부동산은 최 호황기이다. 집을 팔 이유가 없다.

[향후 전망]

앞으로 10년 정도 되면 평균 연령이 78세가 즉 사망 나이가 되면
아파트를 내놓게 되는데 지방 아파트 들은 아마도 후손들이 받아도 처분하기 힘들 것이다. 차라리 서울에 사는 게 좋겠죠.
지방이 슬럼화 될 수가 있다.?

동탄 규모의 30개의 도시가 없어질 수도 있다.

현재는 부동산 거품도 없고.. 계속 올라갈 것이다. 5년까지는

노령화되면 집 값이 하락될 수도 있다.

3기 신도기가 되면 집을 공급이 늘어나고 서울도 재개발 재건축이 되면

5~10년 뒤에는 양극화 소지가 높다.

서울 2호선 역세권은 좋지만 안 좋은 동네는 어려울 수 있다.

준비하려면 2호선 역세권 서울 지역이 최고의 투자 부분이다.

 

[리스크 관리]

지방에 다 팔아야 하나? 본 인니 판단해야 한다.

위험에 있어서 최선의 선택을 해야 한다.

부동산은 자기가 감당할 수 있는 아파트에 투자해야 한다.

레버리지를 문제가 될 수도 있기 때문에 잘 파도를 타야 한다. 시황에 맞게

 

경매를 보면 시세로 낙찰이 되는 데.

경매가 시세로 낙찰되면 의미가 없는데.. 현재는 싸게 살 수가 없다.

그래서 경매를 할 때는 미래 가치를 봐야 한다. 현재 가격으로 경매로 사고 미래가 올라가는 아파트를 사야 한다.

미래에 서울이 재개발이 되는 곳들..

예를 들어 한강변에 있는 빌라들.. 성북, 은평 뉴타운, 2호선 안쪽에 있는 마용성에 가치가 더 좋다.

현 시세를 기준으로 빌라는 구매하는 것이 좋다. 

 

Share house도 계속 인기가 있다. (대학생들이 이런 곳에 투자를 많이 한다.)

서울을 벗어나면 안 됩니다. 특히 지방대학은 중국 유학생이 아니면 어렵다.

지금 태어난 아이들이 30만 밖에 안되기 때문에 조금만 지나면 반토막이 되면

그러면 대학을 다 없앨 수는 없다. 그 대안이 무엇인가?

결국 투자는 서울에서 해야 하는데 서울 쪽에 싼데 미래에 대해 생각하고 미래를 보고 투자할 곳을 선정해야 한다.

더 이상 사이클이 지방으로 내려가지는 않을 것이다. 대기업은 대부분 해외로 나가기 때문이다.

 

개인적으로 너무 극단적인 이야기가 아닌가 생각해본다.

그냥 투자적 관점에서 이런 의견도 있다고 생각해보는 게 좋을 것 같다.