월급쟁이 부자 - 김장섭 (조던) 1부

팟캐스트 월급쟁이 부자 - 김장섭님 대화내용이다.

[투자경험]
경매 빌라 투자 경험에서 시작하여 재개발로 투자 시작 했다.
서울보다는 지방으로 확대하여 투자 전문가이다.

[투자계기]
건설회사 IMF으로 인해 회사에 미련을 두고 학원을 다니면서 디자인쪽으로 전직을 했다.
근데 디자인 관련 업무가 생명이 더  짧았다.
그때부터 경매책 100권 이상을 보면서 경험을 쌓았고 경매를 하다가 재개발을 눈뜨게 되었다.

남들보다 빠르게 투자하는 것을 좋아하는 편이다. (이걸 어떻게 알까? 궁금..)
남들이 지방을 보지 않을때 지방을 투자하고 반대로 서울을 투자해서 이 바닥에서 유명하신 분이다. (?)

[투자경험]
관공서 같은 경우는 횡당보도 앞쪽만 잘 되더라.
법원은 검찰청은 안되고 (들어가서 안나오니까) 민법쪽은 잘되드라고요.

핫플레이스만 상권이 잘되는 등 상가
상가가 인터넷시대로 인해 많이 정리 했다. (현재 한 개 정도 보유)
계속 정리 될 것 같드라구요.

서울 재개발 빌라 될만한 곳만 사고 있다.
Share house라 던가 노인층이 서울로 계속 올라 오고 있다.
서울 지하철은 노인은 공짜이다.
노인 택배도 가능하다.
서울쪽 대형마트도 문을 닫고 있는 상태이고 이런 기업들은 지방부터 문을 닫을 것이다.
서울지역은 대형마트는 주상복합을 짖게 될것이다.
그러면 노인 분들이 서울로 많이 들어 올것 같다.
특히 서울은 대형병원이 많이 있기 때문에 2호선 위주로 돌면..

서울지역-경기도 지역 대중교통 가격이 올라가면 서울 지역을 선호하지 않을까? 

(서울은 노인들은 지하철이 무상이다.)

서울 공급이 많이 확대 되면 수도권의 수요를 빨아 드릴것 같다.
공장 해외로 다 가서 R&D가 전부 서울쪽으로 올라 오고 있다.
대기업의 연구 시설이 서울로 올라오고 있다.
연구원들도 서울 사는 것을 선호한다.

지금 기업들은 공대를 선호한다. (고등학생은 진로 고민을 잘해야 한다.)

특히, 현대차는 상시채용으로 변했는데 뽑는 것은 이과를 주로 뽑는다.
문과 같은 경우는 인사 재무 회계 총무 등인데 주로 사람을 관리하는 업무인데 지방에 공장이 있으면
관리가 하는 사람이 필요하지만 지금 필요한가?

반도체 공장 같은 것은 거의 공장시설 자동화이기 때문에
사람이 많이 필요하지도 않고..


[투자 실패사례]
지방 원룸 - 건물 2개동 투자
수요 조사를 제대로 하지 못하고 투자, 학교 근처지만 걸어 다니기에는 멀고 회사 기숙사 용도로 했었다.
그때 들어온 세입자가 중국사람이었다.

밥을 집에서 다 해먹는데 6개월 이후 나오면 도배를 다 해야 합니다. 기름 때문에...
하수구가 자주 막혔고..기름이 떡이 되니까..결국 큰 공사 되고..
손해를 보고 처분했죠.

좋은 부동산은 세입자에게 전화가 안오고 나쁜 부동산은
세입자에게 전화가 온다라고 기준을 줍니다.

[부동산 큰 수익]
재개발시 10년전 사례가 가장 좋았다.
마지막으로 투자한게  평택이었다. 

(다른 게스트들은 상세 투자 내용을 공개하는데 이분은 글쎄..)